保利发展“前三”之约

“我们还是正常的节奏吧。”6月18日下午,在琶洲保利国际广场北塔33楼的办公室里,保利发展控股集团股份有限公司(股票代码600048,以下简称“保利发展”)企业管理中心总经理、战略研究院院长张亮向中国房地产报记者谈及今年以来的销售表现。在他看来,公司的战略推进一切正常,是外部环境发生了变化。“上半年行业环境复杂,有些企业放慢了步伐,对公司而言正常的增速在行业里就显得突出了。”

2019年的前5个月,在全口径销售额的统计中,保利发展的同比增速位列TOP5房企之首,行业销售排名也由2018年的第五名顺利上升到了第四的位置。这引起了业内的广泛关注,因为,早在2017年底,保利发展董事长宋广菊就已经对外表示有信心重回行业前三的位置。一年多来,股东们翘首以待。

保利发展内部很清醒,按照他们的判断,由于企业间统计口径、销售节点的差异,上半年的战绩还无法锁定全年的排位。

那么,“重回行业前三”的意义何在?“你可以把它理解成我们一个盯住的目标,就像你长跑,我不一定要领先,但是我一定要有盯住的东西是吧?”从张亮的角度看,这是一种企业运营策略,对内也形成一种压力和动力,既是理想也是鞭策。

节奏没有变

今年以来,保利发展选择了较为谨慎的拿地策略。今年1月~5月,保利发展的拿地金额占销售金额的比重不到20%,到了5月份才发力拿了11个项目。

“这5个月我们的立项标准和策略基本没有变化。有变化的是从今年1月份开始,由于中美贸易战对宏观经济的影响,出于稳增长的要求,整个市场的流动性过于宽松,导致有些企业冲的比较快。”张亮对此表示,其实企业内部也有不同声音,认为是不是前4个月土地储备补的少了,是不是太保守了。“但现在来看,这种坚持是对的,最近买的几块地都比前两月便宜。很多公司都希望能够穿越周期,实现逆周期增长,但没有谁能够准确预测最低的点出现在什么时候。往往市场流动性最充裕的时候,也是地价最高的时候。”

6月6日,融创中国控股有限公司(股票代码01918.HK,以下简称“融创”)与保利发展相继发布了2019年1月~5月的销售业绩,前者累计实现合同销售金额1633.7亿元,同比增长12%,后者实现签约金额1889.61亿元,同比增长21.82%。

在全口径销售额方面,保利发展的同比增速是TOP5中最高的:碧桂园控股有限公司(股票代码02007.HK,以下简称“碧桂园”)同比下降8.1%,万科企业股份有限公司(股票代码000002,以下简称“万科”)同比增12.2%,中国恒大集团(股票代码03333.HK,以下简称“恒大”)也同比降了8.9%。

据中信建投测算,保利发展的前5月销售增速高出TOP5平均销售增速约19%,认为该公司“重回前三”的目标有望更近一步。

至于这种领先优势能否保持到年底,张亮很诚实的回答:“不好说。”

“重回行业前三”的愿景是2017年12月宋广菊在保利发展的临时股东大会上提出的。大背景是,那一年的前11个月,碧桂园的销售额已经突破了5000亿元,中国恒大及万科地产也只差300亿元就能触及这个门槛,而这300亿元就算给保利发展,也只是刚好能迈上3000亿元的台阶。宋广菊宽慰股东,“ 2018年保前五是没问题,至于前三,那是未来两三年的奋斗目标。”

这就给了投资者和业界一个念想,自此后的连续两年股东大会,宋广菊都会被问及这个话题。2018年5月,她对股东表示:“人只要有梦想,总会实现的。”而在2019年5月的股东大会上,在谈及对未来中国房地产市场的展望时,保利发展的管理层也不忘强调,公司将全力以赴,在未来3~5年实现回到行业前三的目标。

在房地产行业,大部分民营企业扩大销售规模、参加行业排位赛的目的很明确,那就是进入金融机构的“白名单”,换取更低的融资成本。但央企、国企并没有这种苦恼,强大的信用背书让他们在融资这个环节具备天然的优势。有统计显示,虽然2018年房地产行业的整体融资环境趋紧,融资成本较2017年显著提升,但央企、国企的优势依旧很明显。保利发展的平均融资成本为5.03%,与6.61%的行业均值相比,低了将近24%。

“在融资成本这个层面上,对保利发展来说,排名前进几位确实都没有很大的区别。”张亮表示,融资不是主要诉求,但是,“企业一定要有自己的一个目标,来保持持续稳定健康的发展。”

企业要有自己的目标

既然目标已经明确,下一个问题就是,能不能到达、什么时候到达了。这取决于两方面的因素,一是保利发展自己的节奏,二是其他竞争对手的表现。张亮认为,这两方面因素都应放在行业的大背景下来观察。在今年4月份的保利发展2019年投资者大会上,他做了一场关于房地产行业发展趋势的主题分享,核心观点是未来5~10年房地产的峰值时代持续,中国房地产销售将保持在“10万亿元+”的规模,但躺着就能赚钱的时代已经结束。

在这样的市场环境中,企业很难依靠自身能动性实现比较快速的发展,大型房企每年20%~30%的规模增长很难延续,有些企业阶段性跑的太快,就面临着要调速的问题。

他表示,其实保利发展也在调速。在2016年~2018年这三年,保利发展每年都保持了1000亿元左右的销售额增幅,但增速其实是减缓的,由47%调整到31%,若按照该公司的“345战略”、2019年冲击5000亿元的话,增速还将进一步放缓到24%左右。“这是一个趋势,我们也对比过,美国在经过了一段时间集中度快速提升之后,会进入一个相对平稳的阶段。市场既然都到了一个峰值的时代,企业的增速减缓是个正常情况。”

“互联网行业的逻辑是赢者通杀,但房地产不一样。”按照张亮的分析,房地产行业的生产资料在一轮消化完了之后,还得再重新购买,这又面临新的策略选择包括投资机会、开发运作、销售时机等。从上一轮的实践来看,规模带来的供应链专业能力、专业技术储备、现金流量,乃至对于不同区域的市场和客户的认知,还是能继续保有的,但由于房地产行业宏观调控影响太大,这些要素能够形成的差异性和边界不那么明显。

“房地产企业其实压力非常大,增长的时候没有矛盾,一旦业绩增长减速,甚至平增长、负增长的时候,它的矛盾就会爆发的很明显,再发展能力大大受到限制。”,张亮表示。

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文章来源:中房报

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