在加息与经济衰退阴影的笼罩下，美国商业地产在资金表现、销售情况、价值增长、新开工数量等方面遭遇全面萎缩。

当地时间10月31日，《华尔街日报》刊文称，目前流入美国商业房地产的资金几乎处于停滞状态。

更少的开工计划、更少的买家、更多的空置办公空间……一切都在预示着美国商业地产不景气的未来。

数据萎缩

2022年上半年，受高通胀影响，美联储开始加息。在经济衰退阴影的笼罩下，两年来，美国银行业、保险公司、商业地产贷款机构一直在削减开支。

2023年8月初以来，美国国债收益率飙升，债权人更不愿意发放新贷款，美国住宅房地产、商业房地产的资金表现、销售情况、价值增长、新开工数量等数据遭遇全面萎缩。

《华尔街日报》用“Has Stopped Flowing in”（资金停止流入）来形容商业地产的现状。数据提供商Trepp对美联储数据的分析显示，10月前两周，银行方面持有的商业房地产贷款总额有所下降。

自今年初，硅谷银行、Signature Bank和First Republic相继倒闭以来，地方性的银行对商业地产表现出更加谨慎的态度，这些银行自身也面临较多的问题贷款。

PNC金融集团本月报告称，其不良商业房地产贷款在第三季度已增至7.23亿美元，比第二季度的3.5亿美元增加了一倍多。

值得注意的是，全美境内新建建筑贷款的下降尤为严重，这意味着建设的源头正在萎缩。今年，商业地产开工面积将降至9.35亿平方英尺，比去年下降17%，为2009年以来最大的年度跌幅。仓库、公寓和其他房地产类型的新建工程也将持续大幅下降。

这可能意味着，近两年以来，房地产投资品类在全球投资者心目中的份量走低。在美国，以湾区为代表，房地产再也不是绝佳的投资品类。

其他数据也在萎缩。Trepp数据显示，今年只有282亿美元的贷款被转换为商业抵押贷款支持证券，是自2011年以来的最低数字。REITs（房地产投资信托）也在今年上半年停止了对新借款人的贷款。

总体而言，整个商业地产债务市场，包括银行、商业抵押贷款、证券等，在今年二季度的增长不到1%。Trepp董事总经理Matthew Anderson表示，这是自2014年一季度以来最低季度涨幅。

业主受害

在这场商业地产的危机中，最大的受害者仍旧是那些业主，他们不得不以更高的利率，为即将到期的贷款进行再融资。

美国最大的出租公寓和工业用地开发商之一Crow Holdings的首席执行官迈克尔·利维表示，最近10年期利率的飙升“吓坏了市场”，“资本市场的不景气正在压垮所有人”。

值得庆幸的是，目前情况还不像2008年金融危机时那么糟糕。当时，市场上的贷款人几乎完全消失了，买家也消失了，但现在，买家仍然可以获得贷款，只是买家数量变少了，借贷成本变高了。

贷款减少的部分原因在于潜在投资者不再追求杠杆，他们对开发或购买贷款利率如此高昂的房地产失去了兴趣。

在这背后，也有商业地产不景气、办公室文化走弱等因素的助推。疫情改变了用工生态，人们不再愿意去办公室上班。全球房地产公司戴德梁行今年发布的一份报告显示，到2030年，美国闲置的办公空间可能达到10亿平方英尺。

亿万富翁、房地产投资者杰夫·格林（Jeff Greene）认为，美国目前仍处在商业房地产盘整的早期阶段，美国消费者储蓄的持续下降对商业房地产市场产生了重大影响。

根据旧金山联邦储备银行的数据，疫情期间，受益于政府的刺激计划，美国人的储蓄账户增加了2.1万亿美元。而到2023年3月，这一数字缩减至5000亿美元，到今年9月，该数字仅为1900亿美元。

在2008年房地产市场崩盘期间，格林曾通过购买次级抵押贷款债券的信用违约掉期产品赚取了大额财富，他预测，现金流的减少最终将影响房地产的各个方面。“零售、办公室、公寓……房地产的各个方面都将受到打击。我认为我们正处于（调整）的第一局”。

（本报记者 周秭沫）