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宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，其主体只能是农村集体经济组织内的成员，不允许转让给农村集体经济组织以外的人员或单位，否则将侵害农村集体经济组织权益。

所以，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非本农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。

但需要指出的是，认定合同无效助长了出售方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的健康发展。同时，发生纠纷时交易大多已经完成多年，买房者购房后已实际入住甚至已对原有房屋进行翻新或装修，由于房屋是事关农民的生存问题，也极易导致矛盾激化。

随着经济的发展，农村富裕劳动力选择到城市就业，一些富裕了的农民也向环境更好的城区靠近，于是广大农村地区的劳动力结构越来越老龄化，空壳村随之出现，多年没人使用的农房也越来越多。

很多城市居民却愿意回归田园生活，这种互补式的供给与需求正是促进中国城乡结构调整的难得契机。

　财产权要承载社会责任，乃是财产权制度中的常态。在我国当前，宅基地使用权承载着社会保障的功能，具体体现就是该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求，即权利主体须限于本集体组织的成员。

当然，这并不等于宅基地完全无法为村外之人所利用，若确有需求，非本村村民可通过租赁等方式使用有关宅基地及地上房屋。