来源 | 七月

作者 | 槐城 江蕊

在租房过程中，许多租客明明住的好好的，回家突然发现房子被法院贴了封条，什么情况？怎么办？

近日，槐城律师所代理的当事人，申请法院查封被告抵押的房屋，却出现第三人，以其是房屋承租人对法院查封提出异议，申请解除查封，最终法院驳回其申请。

此类案件不在少数，房东存在两种可能：1、租赁之前将房屋抵押；2、租赁之后将房屋抵押。虽然看似都是租赁和抵押这两种法律关系，但是对租客租赁权的影响却是大不相同。

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先租赁后抵押

先租赁后抵押。即房东先与租客签订租赁合同，后将房屋抵押。此时租赁权可以对抗抵押权。通俗的讲，当法院将房屋进行查封拍卖后，租赁权不会受影响，原租赁合同对新房主继续有效，租客有权继续居住，也就是大家常说的“买卖不破租赁”。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《合同法》、《物权法》《担保法》及其司法解释也有规定，明确此情形下租赁合同对受让人继续有效。

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先抵押后租赁

先抵押后租赁。即房东先将房屋抵押，后与租客签订租赁合同，后房屋被法院查封，此时租赁权不可以对抗抵押权。通俗的讲，当法院将房屋进行查封拍卖后，原租赁合同对新房主无效，租客无权继续居住。

法律依据如上文提到的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的例外情况。

另根据《物权法》第190条的规定，抵押权设立后将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。如果遇到此情况，租赁方可以请求解除合同，并要求房东承担损害赔偿责任，或者要求其承担违约责任。

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槐城律师建议

先租后抵还是先抵后租，对租赁方的权利影响完全不同。为此，槐城律师结合以往的业务代理经验，提供以下建议，供大家参考：

1、针对承租人，在签订租赁合同之前，应到不动产登记机关查询房屋的权属情况，包括权属情况及是否存在抵押；如果在签订租赁合同前，房东未告知房屋已抵押，可要求对自己的损失承担赔偿责任。

2、针对抵押权人，在接受抵押之前，应核实抵押物的权属情况，及抵押物的占有使用情况，还应包括对租赁物占有的土地，因为法律规定办理抵押的原则是“房随地走”“地随房走”。

法律依据：

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第20条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2、《物权法》

第190条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

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