【引言】

一般情形下，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任，责任的承担方式包括修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。但是“二手房”买卖有其特殊性，即“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。

因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。换言之，“二手房”的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用的过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由出卖人承担责任。

【司法实践】

——王彩虹诉徐志伟房屋买卖合同纠纷案(2015)昌民初字第11093号

案情简介：

2015年4月23日，原告王彩虹与被告徐志伟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定原告王彩虹购买被告徐志伟所有的位于北京市昌平区北七家镇天通东苑三区某号房屋。2015年4月28日，原告王彩虹（乙方）与被告徐志伟（甲方）在中介公司的见证下签订了《补充协议》。2015年5月15日，原告王彩虹与被告徐志伟网签了《存量房屋买卖合同》。合同签订后，原告王彩虹发现诉争房屋西侧外墙有灰色粉刷的痕迹，怀疑房屋质量存在问题，后原告通过物业房管员得知该房屋有质量问题，但被告拒不承认房屋质量问题并不配合解决相关问题。因此原告认为被告未如实陈述房屋的质量问题，并故意隐瞒，存在欺诈行为。

北京市昌平区人民法院认为，本案的争议焦点是诉争房屋是否存在质量问题以及被告徐志伟在签订房屋买卖合同前是否故意隐瞒该事实。原告陈述的次卧室内墙壁上有霉点的事实是从房管员张戈处听说的，既没有现状证实，从目前能够查证的维修记录中也不能发现这一点。故单一的证人证言不能证明该事实的确存在。关于房屋西侧外墙由外向内渗水的问题，依据现有证据可以证实以前的确出现过这种现象，而物业公司也在外墙渗水面刷了防水涂料。从今年的报修记录中可以看到物业公司无法判断渗水情况是否存在，而仅用肉眼也无法判断房屋西侧墙壁是否仍有可能渗水。故原告的现有举证无法证明诉争房屋存在渗水或有霉点的事实，应由原告承担举证不能的法律后果。在房屋是否存在质量问题无法证实的情况下，也就不能认定被告徐志伟在签订房屋买卖合同前存在“欺诈”的主观故意。故原告王彩虹以被告存在欺诈为由要求撤销房屋买卖合同的请求本院无法支持。

相关法律法规：

《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。