【引言】购房时一房多卖的情况我们难以获知，但是购房人可以通过谨慎交易尽量避免法律风险，如尽快办理所有权过户登记手续、合法占有房屋等方式，即便在购房时遇到一房多卖的情况，也能最大限度的保护自己的利益。

【案例】

案例名称：李某与北京易家房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷

案号：（2018）京01民终6131号

审理法院：北京市第一中级人民法院

裁判要旨：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均有效且均未办理房屋所有权转移登记的前提下，买受人均要求继续履行合同的，应当支持已经实际合法占有该房屋的买受人继续履行合同。

基本案情：

曹某忠于2010年5月28日，取得安置房1601号房屋，但尚不能进行房屋所有权登记变更。2015年4月23日，曹某忠、韩某与曹某军签订《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间合同补充协议》，2015年5月19日，曹某忠、韩某向曹某军交付了1601号房屋的钥匙和电卡。曹某军未实际在1601号房屋居住。法院于2016年5月5日做出（2015）门民初字第4239号民事判决书，判决曹某军与曹某忠、韩某于2015年4月23日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》有效。

2014年12月1日，李某与曹某忠、韩某签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》，约定曹某忠将1601号房屋卖给李某。法院于2016年5月5日做出（2015）门民初字第4838号民事判决书，判决李某与曹某忠、韩某于2014年12月1日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》有效。

房屋占有使用情况：2015年12月2日，1601号房屋因韩某的民间借贷案件被人民法院查封。2015年12月28日李某提起案外人执行异议之诉，要求停止对1601号房屋的执行并解除查封。就李某在法院查封之前是否已经合法占有1601号房屋做出如下认定：（1）曹某忠、韩某虽于2014年12月1日将1601号房屋的钥匙一把交给李某，但李某、韩某均认可1601号房屋的剩余钥匙尚在曹某忠、韩某手中，曹某忠、韩某可以随时进入1601号房屋。（2）双方签订《房屋买卖合同》时曾口头约定，曹某忠、韩某将于2015年春节将1601号房屋购回。（3）李某购买房屋后，未及时更换门锁，曹某忠、韩某亦未从房屋中正式搬出。综合考虑上述情况，李某并未排除曹某忠、韩某对1601号房屋的实际占有和控制，不能视为李某已经合法占有了房屋。该案于2016年9月13日判决驳回了李某的诉讼请求。

2016年6月13日，曹某军提起案外人执行异议之诉，要求停止对1601号房屋的执行并解除查封。就曹某军在法院查封之前是否已经合法占有1601号房屋作出如下认定：（1）签订合同前，曹某军在曹某忠、韩某、易家公司工作人员的带领下合法进入房屋了解房屋状况，曹某忠、韩某未反对卖房且配合看房事宜；（2）合同签订后，曹某忠、韩某于2015年5月19日向曹某军交付了钥匙和电卡，并签订了物业交割单；（3）2015年5月19日，曹某忠、韩某及易家公司员工在场时，曹某军更换了房屋出入大门的门锁，曹某忠、韩某失去了对1601号房屋的合法控制；（4）更换房屋钥匙后，曹某军前夫王某办理了1601号房屋的燃气过户手续；（5）曹某军与装修公司员工多次前往1601号房屋测量尺寸并签订了装修报价合同。综合考虑上述情况，可以看出原房屋权利人曹某忠、韩某已正式将房屋交付给了曹某军，使其二人丧失了对1601号房屋的实际控制，曹某军通过合法方式客观上实现了对1601号房屋的管理和支配。法院于2016年9月8日判决停止对1601号房屋的执行。

裁判结果：

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号，2010-12-22，现行有效）第13条第1款规定，曹某忠、韩某先后与李某、曹某军就1601号房屋签订了房屋买卖合同。李某述称曹某忠、韩某已经将1601号房屋交付给自己，但李某未提交证据证明。根据已查明的事实和生效判决认定，曹某忠、韩某将1601号房屋先交付给曹某军，曹某军实现了对房屋法律意义上的管理和支配，后李某通过撬锁的方式占有1601号房屋的行为并不是合法的交付。在1601号房屋未办理房屋所有权登记手续，李某、曹某军均与曹某忠、韩某就1601号房屋签订房屋买卖合同的情况下，曹某忠、韩某先将1601号房屋交付给曹某军，曹某军已经合法占有1601号房屋，故为维护社会诚信及交易的和平秩序，曹某军与曹某忠、韩某订立的合同应当得到优先履行。虽然曹某忠、韩某已将1601号房屋交付曹某军，但房屋中存放有曹某忠、韩某的物品，故曹某忠、韩某仍然负有腾退房屋的义务。另外，曹某军作为涉案房屋的合法占有人有权请求李某腾退1601号房屋。

二审法院认为李某的上诉请求不能成立，应予驳回，维持一审判决。

【张律师解读】

1. 一房多卖均未办理所有权转移登记的，支持已经合法占有房屋的买受人履行合同。

北京的高速发展带动了商品房买卖市场的繁荣，不少人投身北京的房产投资，二手房交易数量激增。了解二手房买卖的相关法律法规对规避购房风险十分重要。本案就是一个一房多卖的典型案例，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条就是针对一房多卖现象做出的规定，在一房多卖中，大部分的买受人都是以实际履行合同取得房屋所有权为目的，但是一物一权的原则决定了只有一个买受人能够最终获得房屋所有权，那么如何确定这个买受人是谁？该《指导意见》规定，在数份买卖合同均有效的前提下，确定履行合同的买受人的顺序是：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

2.已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，曹某军已经合法占有该房屋是由人民法院的判决所确定的事实，李某对该房屋并未实现合法占有的状态也是由人民法院的判决所认定的事实。因此，李某在上诉理由中主张其已经对房屋形成合法占有应当提供足以推翻前述判决的证据，否则要承担举证不能的后果。李某未能提供证据导致被二审法院驳回起诉。

3.排除他人的占有是人民法院认定形成占有状态的重要因素。本案中，对比法院认定李某和曹某军占有状态的理由可以发现，法院认定的主要标准是是否排除了出卖人的占有，李某虽然取得了案涉房屋的钥匙，但是出卖人依旧持有剩余钥匙并且可自由出入，且在签订房屋买卖合同后不及时更换门锁和要求出卖人搬出。而曹某军在签订房屋买卖合同之后，不仅交付了钥匙还更换了门锁，排除了出卖人对该房屋的占有和控制，辅之燃气过户、物业交割等事实，相比李某，曹某军对该房屋形成了事实上的占有和控制。

【张律师建议】

二手房买卖中，为避免在一房多卖的情况下受损，买受人应当特别注意在签订买卖合同之后对房屋的占有和控制。二手房买卖相对复杂，有时买受人无法查到或者意识不到去查询二手房上所具有的权利负担。如房屋设定了抵押权一般可以从房产交易中心查到，但是一房多卖的情况就难以获知，尤其是没有办理任何手续的情况下。因此笔者建议，首先，在购买二手房时，买受人要尽量全面的查询房产上的权利负担；第二，买受人在购房之后最好尽快办理过户手续，过户手续的完成代表物权的转移，这样即使在一房多卖的情况下，权利也可以受到保障；第三，结合本案的经验，在签订买卖合同之后，要对该房屋形成占有和控制，如入住、实际使用、更换门锁、办理物业交割手续等等；第四，其他方面，如实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素都会影响一房多卖纠纷中履行合同的买受人顺序的确定。

【法条链接】

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十三条第一款 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。