“听说隔壁村的土地被大企业租用了，租了30年，好像要建厂房，一年能给到不少钱呢……”“真的吗，那不是赚大发了”。很多老百姓经常被其眼前的利益所诱惑，并不是真正了解“以租代征”的。从而签订了“以租代征”的合同。最后自己的权益受到侵犯却不知如何进行救济。那么“以租代征”真的那么好吗。是不是合法的呢?今天来给大家详细讲讲。
根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，因而租赁农民集体土地的行为也因违反法律强制性的规定而无效。《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，得不到法律的保护。
而所谓的“以租代征”实质就是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租(承租)、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设的行为。
那么以租代征”究竟有何危害呢?
1、 最为明显的危害就是农民的土地在经历长期的非农业建设后，土地遭受一定的破坏，影响耕地的质量和肥力，农民在重新耕种之前需要经过长时间的休耕帮助土壤恢复营养力，并且需要花费大量的资金重新恢复耕地，而这些资金往往是农民自己承担。
2、 根据《农村土地承包法》第十七条规定可知，我国禁止农村土地“以租代征”，因此双方的承包合同属于无效合同，在农民和承包商发生矛盾时，维权是非常困难的，而且基本村集体也不会帮助农民维权。
3、 老百姓同意“以租代征”，很大程度是由被租金迷惑双眼，认为租出去的收益更高，殊不知目前由于国家鼓励农民耕地，不仅取消了各种税种，发放耕地补助，其加上农民耕种庄稼的收成远大于土地出租的租金。而且这种方式本质上就是征地。征地就必须签订征地补偿协议，按照法定补偿标准来发放土地补偿费、地上青苗补偿费和安置补助费以及购买社保等。
遭遇“以租代征”怎么办?
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。”
北京京师杨律师指出，以租代征的危害性很大，老百姓在遇到“以租代征”时，一定要准确辨别该类违法行为，根据国家规定，“以租代征”形式的“租地合同”是违反法律强制性规定的，可以主张合同无效，要回自家土地。如果遇到强征占地时，一定要通过法律途径来保护自己合法权益。
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