大叔前一段时间做了一系列物业纠纷案件，给大叔的感觉是物业纠纷很琐碎而且相当的耗时耗力，对于标的几千甚至几百元的物业服务费纠纷案件，法官往往一开庭就是开大庭，一个审判庭坐满了几十个被告，而庭审时间由于被告过多的原因，法官往往无法把控。一个庭审下来多的时候需要耗费六七个小时方能结束，而对于没有小额诉讼的基层法院，这样的案件被告有时候还不服判决提起上诉。如此折腾真正是非理性的行使权利，而且也是一种对国家司法资源的不当使用，要知道现在大多数基层与中级人民法院的审判人员及书记人员均是人手不足，捉襟见肘，大叔在参加培训沙龙时甚至有律师建议将实习律师为期一年的实习培训安排到法院，实习律师作为法院的法官助手办理案件，以此来弥补法院的人手不足问题。大叔当时听了这个建议已忍不住腹诽这个律师的真实意图是什么了，这么做律师这个行业的公平正义将失衡，律师业务的市场甚至会逐渐出现不良竞争甚至垄断，法官和律师之间的关系将进一步绑定为利益共同体，这样只会出现更多的关系和暗箱操作，律师队伍也会出现进一步的两极分化，低收入的律师群体将会被彻底淘汰出局，而和法官有良好关系的律师及律所将进一步垄断市场的话语权，这完全是为了解决当下的即时问题而丢失了全局，得不偿失的做法。至于如何解决法院审判人员人手不足的问题，这是上层需要考虑的问题，大叔没法指明，即使说了也是人微言轻无人理睬。好了，闲话有点多了，回到正题。对于物业服务合同纠纷案件的审判原则，大叔可以大致归纳为：物业服务的内容是针对小区内业主共用部分、共用设备设施的维修养护，小区公共空间的清洁以及公共秩序的管理维护，而并不是对小区内单个业主或少部分业主全方位定制化的物业服务，并且交纳物业服务费是物业服务合同中业主的基本合同义务，因此，业主不应当以对物业服务不满或者物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费。此类型案件在庭审过程中业主往往会提出各种各样的抗辩，而这些抗辩往往因为存在不合理或不合法的因素而得不到法官的支持，以下大叔就以业主抗辩中出现频率比较多的主张进行进一步辨析。

一、小区内业主财物被盗或者车辆丢失，因此拒绝交纳物业服务费。

物业公司并非打击违法犯罪行为的国家机关，业主财物被盗或者车辆丢失性质上属于刑事案件，应当由公安部门调查处理，业主的损失应由不法行为人承担。物业公司有义务向国家有关部门及时报告小区内的偷盗行为，但并非小区内偷盗行为的赔偿责任人。除非物业公司的安保人员当场发现偷盗行为而不采取有效措施，那么物业公司应当承担相应的赔偿责任，而其他的财物丢失或者车辆丢失均不能成为小区业主拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。毕竟偷盗这种犯罪行为属于社会治安问题，并非仅凭物业公司的几个保安就能解决的。

二、业主因房屋存在漏水等质量问题而拒绝交纳物业服务费。

房屋漏水等质量问题与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，业主应当向责任主体（一般指开发商或者开发商委托的负责维修整改的建筑工程公司）主张权利。业主不应该以房屋存在质量问题为由拒绝向物业公司交纳物业服务费。

三、业主因相邻业主不当装修造成损失，因此拒绝缴纳物业服务费。

对于相邻其他业主不当装修或不当行为造成的损害，其直接的责任人应当是实施不当装修或采取不当行为的相邻方，而非物业服务公司。在不当装修或不当行为发生后，如果物业服务公司及时的履行了服务职责，及时的排除妨碍并避免了损失的进一步扩大，那么物业服务公司已尽职履约，不承担损害赔偿责任。如果物业服务公司在损失发生后怠于履行职责，那么应当在实施侵权的相邻方承担责任之外，承担相应的部分赔偿责任。

四、物业服务公司变更小区共有部分或共用设备、设施的用途，用于自身的经营性收益，单个或少部分业主以此为由拒绝缴纳物业服务费。

对于这种情形是目前小区普遍存在的现象，如物业服务公司将配电室管理用房出租，将锅炉房、库房改作他用，将物业管理用房改变为营业型酒店等等。但是此类纠纷在法律性质上属于业主共有权纠纷，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不能与物业服务以及交纳物业服务费混为一谈。如业主对物业服务公司的变更行为有异议，那么应当由小区的全体业主通过业主大会及业主委员会依照法律、法规以及管理规约行使认定、保护、管理、处分的权利。换言之，对于上述物业服务公司的变更行为应当由小区的全体业主通过业主大会进行集体协商，在达成决议之后再由小区的业主委员会依法依规要求物业服务公司停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，即使要对物业服务公司提起诉讼，也只能是代表小区全体业主集体意志的业主委员会向法院提起诉讼，而小区的单个业主或少部分业主无权单独向法院提起诉讼，亦无权以此为由拒绝交纳物业服务费。

以上是物业服务合同纠纷中业主拒绝交纳物业服务费的普遍抗辩理由，而以上的抗辩理由因缺乏合法及合理性，往往无法得到法院的支持。大叔这里还附带说一点，还有部分业主是因为装修时向物业服务公司缴纳了装修押金或装修保证金，而装修之后物业服务公司未予退还，因此业主拒绝交纳物业服务费的情形。而这种装修押金和保证金在庭审过程中法官是可以支持与物业服务费进行抵扣的，但是小区的物业服务公司在物业服务的过程中经常出现变更物业服务公司的情形，而且有部分情形是部分物业服务公司被小区的业主委员会强制驱逐出了小区，连交接结算的工作都未予办理，那么在庭审中就会经常出现作为被告的业主拿出上一家或者上上家的物业服务公司收取的装修押金、保证金的收条要求冲抵未缴的物业服务费的情形，而当法官拿到装修押金、保证金的收条一看，与本案原告的物业公司根本不是一家公司，然后法官瞬间勃然大怒，且有一种心理上被玩弄的感觉。其实这种情况也很好理解，有钱的房主在买了房装修完之后就出租给了租客，且房主自身根本不住在涉案的小区，甚至房主是外地户或者因工作原因调遣去了外地，其根本忘记了装修押金、保证金这回事，等案子开庭之后才回想起还有物业收取的装修押金、保证金这一码事，这时再拿出装修押金、保证金的收条不就出现了当庭闹笑话的一幕吗？

那么业主欠缴物业服务费的原因究竟是什么呢？在大叔看来部分业主并不是理性的从法律上分析是否应交物业服务费，而是自我从内心上判断物业公司的物业服务是否达到了自我的要求，如果没有达到内心的满意度那么物业服务就很烂、很差，那么我就拒绝交纳物业服务费，这种想法很直接也很简单明了，但却缺乏法律依据。而另一部分业主在看到有人不交物业服务费，那么就会不自主的回想起郭德纲的那句相声“许你不交物业服务费就许我不交！”如此欠缴物业服务费的业主就会变多，等物业公司承受不住向法院提起诉讼之后，那么就出现标题的那番对白，问曰：为何不交物业服务费？答曰：物业服务太烂，法官，能少交一些不？然到了此时多数法官却在没有证据支持或证据不足的情况下对欠缴的物业服务费打折处理，欠缴物业服务费的利息就更加不会支持了。如此断案大叔可以理解但内心却是不予认同的，这样虽然在一定程度上和谐了矛盾，安抚了怨气，但是却丢失了法律的尊严，亦不利于推进法治的进步。

对于物业公司的物业服务与业主需求之间的矛盾，部分小区也给出了一种新式的选择与答复——小区物业自治。这种新式的小区不聘请物业公司而自我进行小区物业服务和维护的新式物业治理方式确实有其进步性，甚至在小区业主物业自治自理下在年终之时可以向小区内业主发放现金红利。其实这也不难理解，小区的共有部分的设备、设施、公共空间在合理利用下是可以产生营业性收益的，比方说共有物业用房是可以出租的，共有空间是可以规划出停车位进行出租收费的，但是大叔要提醒的是小区物业自我治理的模式中业主委员会成员的组成至关重要，人都是有私心有自我欲望的，如果业主委员会的成员不是具有公德心，公立心、意志力坚强的人员组成的话，那么小区的物业自理自治只会再次沦为物业纠纷产生的下一个主战场，而年终的物业现金红利也分配不了几年。在大叔看来小区物业自理模式下不仅要建立公德、公立、意志力强的业主委员会，还需要配套中立公正的监督委员会以及不合格成员的淘汰机制，不仅要对业主委员会的履职行为进行监督，并且要对不合格的业主委员会以及监督委员会的成员进行淘汰更替，并且不论是监督还是淘汰都要做到具有可操作性，可执行性，而不是沦为纸上模式或者应付模式。