作者 | 司丹 编辑 | 司丹

长阳·共享际，是共享际首家面向企业提供公寓、办公、娱乐的一站式Co-living共享社区。原为小区的一座体育配套楼，开发商并未很好利用，运营不是很好，长期处于闲置的状态，共享际把独立园区的存量空间改造为以体育场景为主题的共享社区。

作为北京房山长阳地区的社区商业新地标，共享际带着创新业态走进了居民区，共享办公部分为创新企业提供了成长的土壤，商业部分的儿童芭蕾舞培训、室内少儿篮球训练、Crossfit健身场馆、共享图书馆、开放室外篮球场等也更好地完善了社区商业配套，为附近居民提供休闲娱乐新去处。

目前园区的共享办公和商业全部满租，公寓入住率达到80%，共享际把商、住、办通过社群和空间运营搭建的“能量场”复制到北京南城一处处偏僻的地方，依然了保持极高的入住率。

共享际以城市存量空间改造+空间场景的运营方式，把空间打造与内容运营融合化一，将存量资产升级改造为可供居住、工作、健康、休闲、文化、娱乐等立体内容的一站式生活平台。更好的完善了翠林漫步周边居民的生活配套，改善社区商业配套，提供工作、生活和精神追求的综合解决方案。

睿和智库认为单个业态单一的功能属性不仅无法满足未来办公的模式，也无法满足新时代的生活需求。共享际因地制宜，结合不同项目自身的特点，把共享社区的五个核心元素：一体化空间、品牌IP、强交互、共享开放、场景消费融入到特定空间中，营造各具风格的Co-living共享生活社区，参与者可以深度体验，共享乐活，潜移默化中树立了项目的品牌影响力。

同样，城市更新不仅是物质的重塑，更多的是精神生活的构建。多场景、多元化、时尚趣味的社群活动让冷冰冰的城市多了一些温度，也给城市更新赋予更多的精神文化内涵。

睿和智库试着对这种脱离区位支持的空间运营模式进行剖析，为共享办公行业的运营提炼出可参考性的经验与建议。

项目特点

项目优势

1.通过空间改造和内容运营，将城市存量资产升级改造为职住平衡提供的生活平台。

2. 突出体育主题，为爱好运动的部分人群提供工作、生活和精神追求的综合解决方案。

3.引进强IP业态，经过多轮删选，最后引入强运营能力的商业业态，对园区的公寓客群的引流也起到重要作用。

待改善

距离公交站，尤其地铁站较远，建议项目建立园区的共享自行车租赁点。

项目基本信息

项目名称

长阳·共享际

地理位置

北京市房山区翠林路2号院3号楼

建筑面积

建筑总面积20000平米左右

开业时间

2017年 12 月

运营公司和物业所有者

运营公司：优享翠林（北京）物业管理有限公司

所处地区情况

大区位

小区位

坐落在翠林路上的长阳·共享际（5Lmeet），周边多为住宅，办公写字楼很少，共享际成为该区域“第一个吃螃蟹的人”，把新型业态搬到了住宅区。

项目获取方式

资产自持

项目历史及更新过程

项目改造前身为闲置的小区体育配套楼，因为前身也是一处独立的体育性质用地，在后期的规划上，也具有了先天优势。改造从2017年中开始，2017年底完成，历经半年左右。

园区全景图

篮球场改造

改造后的体育馆主要为儿童篮球训练场地。商业自身的运营能力非常好。

项目体量

项目建筑总面积约20000平米，园区有内部停车场和憩息驻足的公园，园区以公寓为主，其中办公区约占3000平米。

产品详情

项目分为A区共享办公+公寓部分，和B区商业部分，提供438个工位，和210间独立公寓。且针对不同人群的需求，提供LOFT、平层等多种公寓户型，公寓基本被航天下属企业签下作为内部职工宿舍。

居民区里的共享办公

长阳·共享际最大胆的尝试可能是把共享办公直接搬进了居民区。项目不仅让入驻企业实现资源的共享，也为企业提供人力资源、品牌营销、法律咨询、政策咨询、知识产权、财税金融、旅行交通及轻资产运营管理等全链条服务。所以这也是实现项目入驻率的一大保障。

项目内部相对完善的硬件配套设施，为创业提供最舒适的办公环境。而且搭建的社群生态，也实现了办公及创业成本更低、更便捷、更高效的良性生态模式。

生活区

公寓部分有两种户型，为LOFT 结构和平层，LOFT有70-80平米，平层约45-50平米。平层有2500元/月和2800元/月两种，LOFT也有3700元/月和3800元/月两种。

典型空间内部配置

共享办公区

配有书柜、路演中心、会议中心、微型影院、咖啡厅、无人超市等公共设施。

生活区

生活区的内部考虑了入驻人群的生活需求，公寓内部配置有抽油烟机、冰箱、电磁炉、独立卫生间。飘窗的设计特别人性，符合年轻人的需求。生活公共区内配有共享洗衣房、共享厨房和公共休息区等。

公寓内部

公共部分

周边环境

长阳·共享际的办公和商业满租，附近共享办公的品牌依然只有优客工场，因此本文仅对该项目进行坪效、交通、生活配套等方面进行分析。

坪效

如果说坪效是衡量店面经营的重要指标，那么入住率则是保障空间运营收益的核心要素。这里的办公、公寓和商业的坪效虽然略高于业界均值，但是办公、商业全满租，公寓入住率不低于80%。在劣势区位的不良生存环境下，通过半年的时间渡过爬坡期达到满意的入住率，这份答卷还是比较投资人和运营者满意的。

配套交通

公交

距离龙华苑公交站，步行约655米，途径房33路。距离黄辛庄路口站，步行约1100米，途径环2路内环、环2路外环。距离黄辛庄站，步行约600米，途径646路、839路、896路。

地铁

距离广阳城地铁站，约3.1公里。距离篱笆房地铁站，约3.2公里。

园区内部有小型停车场。

外部园区外部荒凉树林和泥土路，与内部热血沸腾的体育训练训练形成鲜明的对比，园区的交通指数不是很高。把鞋子卖给不穿鞋的非洲人需要的不仅是营销策略，更多的是开拓的勇气。

生活配套

长阳·共享际生活配套项目内部全靠自给自足，但是生活指数竟然高达138.07，商务指数稍微弱一些，这与它的地理位置和周边配套有极大关系。

项目园区有比较开阔的场地，不仅有室外篮球场、小公园，还有停车场，且电瓶车停车处有专有的充电设施。商业布局也很有意思，除了必备的内部餐饮、无人超市等。还填充了小区业主在儿童教育这块可能急需的儿童芭蕾舞培训和室内篮球训练。另外入驻的CrossFit馆也十分有品，目前这样的专业训练馆全北京仅有22家。

经营管理

管理结构

社区经理 1名

社区管家 2名

社区物业管理 1名

客户类别

共享办公区的客户主要为区域内“小巨人企业”，包括一家高新技术型家政服务企业，几家互联网创新型公司等。

公寓部分主要为国有企业的员工，因为园区的封闭式管理和完善的生活设施，受到了国家重点的航天工业企业的青睐，下属的中国航天科工集团第二研究所把这里作为单位的职工宿舍。

长阳·共享际让不少企业实现了职住平衡，很多年轻人工作在楼下的优客工场，而生活则在楼上的公寓，周末和下班后，约一场篮球，在健身房里跑跑步，都是最IN的生活方式。

长阳·共享际项目负责人介绍，很多在西城或其他市区的年轻人，也都会选择居住在这里，除了配套完善之外，独立园区的管理也让大家觉得更安全。这种家门口的办公，不仅缩短通勤时间，也让工作更快乐！

运营事件举例

项目负责人提到，现在的商业业态和项目初期引进有所不同，经过几轮的更换，最后留下的业主不仅运营能力强大，而且有大量高粘度的粉丝群。

睿和认为空间运营考虑长远的效益，删选大IP业态不仅对项目自身的生态循环有所裨益，而且创造外部正效益，为周围小区居民的健身活动和儿童训练都提供长期稳定的场地。

小睿有话说

小睿走访郭公庄和长阳两个案例后，最大的感慨是共享际选项目的特立独行与魄力。即便是存量改造也需要依据一定的区位、客群或者业态，共享际更多的是创造其中某个或多个因素，在非办公区、住宅小区集中的地方，开辟了3000平米的共享办公空间以及60个loft创意工作室，犹如“把卖鞋给非洲人”的现实版案例。

共享际（5Lmeet）融合了共享办公和长租公寓，缩小了工作和居住的居住范围，将“共享办公、长租公寓、创新商业IP、体育、娱乐、社群生活”等多元化内容装入一个空间内，提供一站式的新生活平台，也让劳碌的一天的实用主义青年不用像光鲜的CBD职场人士带着疲惫的身体，在拥挤的车辆、地铁里度过个把小时后，才回到憩息的地方。

睿和认为重视居住与就业的空间配置，打造职住平衡的生活空间可能是未来联合办公的发展方向。或者说共享办公×生活方式的共享际（5Lmeet）正在改变一部分年轻人他们的生活，项目的体验场景和社群交流活动，也让创造性的青年在这里遇见同类，乐享生活。

因此为B端客户提供职住平衡的长阳·共享际与其说是一处构建运动文化的体育园区，不如是通过园区打造了一个提供综合服务的体育主题共享空间，其主打体育服务+“活力阶层”的特色经营是入驻率的一大保障。