“我拿出了全部积蓄又四处求借，终于凑齐了近千万元，购买了房屋，并顺利地拿到了《房产证》，但房屋原所有权人林子（化名）居然以委托人出售房屋价格过低等为由将我起诉，而北京海淀法院竟凭借评估公司臆造出来的至少超过时价三分之一的评估价格，判《房屋买卖合同》无效，令我退房，却未判返还我的购房款，公平何在？公正何在？‘对等给付’与‘平等保护’的原则何在？我向市一中院申请再审被驳回；我请求检方依法监督、提请抗诉他们不予受理；我向公安机关报案他们不给立案，我真是走投无路！林子是个欠债很多的‘老赖’，没有法院的还款判决，想要回房款，比登天还难！而且，林子是另案的被执行人，在《判决书》下达后，林子就立即将其给了市三中院，法官就将这套房产查封，并下达《执行公告》勒令我们搬走，而我根本无力再购房屋，我们一家老小能去哪里栖身啊？！”2016年1月26日，接到购房者朱某某投诉的记者，开始了调查。        购房者：斥巨资购房，4年后被法院勒令腾房           为记者开门的是满脸无奈、满眼血丝的购房者朱某某。        寒暄之后，朱某某手指张贴在大门右侧墙上的《公告》说，北京市三中院早就勒令我们腾房了。        记者凑近一看，该《公告》的关键词句是“15日内腾房，否则强执”，落款日期为2015年11月30日。        “2011年1月，我倾家所有，又东挪西借，凑够了968万元，购买了位于北京市海淀区紫竹院路81号院的1902号房屋，并办理了房屋所有权过户登记，拿到了《房产证》。搬进新居，我们全家3代5口人乐开了花儿，可海淀法院一纸极其不负责任的判决，就毁掉了我们全家的幸福生活！”朱某某叹着气说。        “请根据材料介绍情况！”记者提出了要求。朱某某从皮包里拿出一大摞材料后，开始了自述。        “2010年11月1日，林子与常某签订了一份《借款合同》，并进行公证，依法赋予该合同强制执行效力。林子与常还签订了《抵押合同》一份，约定林子以本案争议房产提供抵押担保；常将主合同项下的债权转让给第三人，林子应在本合同约定的担保范围内继续承担担保责任。同日，林子收到900万元借款。”朱某某指着《借款合同》对记者说：“在林子与常签订合同的当日，林子与妻子王某某给王书国出具《委托书》，委托王书国代其办理诉争房屋抵押及出售相关手续。”        翻阅《委托书》，记者看到其对出售房屋的授权的表述非常清晰明确，包括代为签订《房屋买卖合同》、办理产权过户登记手续等及其它与上述房产出售有关的一切事宜，且代理人有转委托权。         “他们对该《委托书》进行了公证，王书国又将上述权利经过公证转委托给王莹（化名）。”说着，朱某某把《转委托书》递给了记者。        记者看到，在转委托人的签名处有“王书国”这3个手写字。        “实际上，转委托是常某要求的，王莹是我指定的，因为我怕付给常某钱后，王书国不积极配合我办理房屋过户手续。依据授权，王莹代表林子与我签订了《房屋买卖合同》，我支付给常某购房款共计968万元。为了办理房屋过户登记，常某办理了解除抵押登记，我顺利办理了房屋过户手续，拿到了《房产证》。”说着，朱某某将《房产证》展示给记者。        记者看到，该《房产证》的所有权人为朱某某，登记日期是2011年1月。       记者向朱某某索要付款凭据。       朱某某递给记者北京农商银行网上银行电子回单、中国工商银行个人网上银行汇款凭据、中国工商银行个人业务凭证、银行流水清单以及收条等。       记者看到，凭据显示总金额为968万元，网银转账的电子回单显示汇款用途为房款。        海淀法院：判决《房屋买卖合同》无效，未提房款返还       查看2011年12月20日海淀法院作出的《民事判决书》后，记者得知，林子以委托人出售房屋价格过低等为由将朱某某起诉，要求确认王莹与朱某某签订的《房屋买卖合同》无效，北京海淀法院支持了林子的诉请。       “诉讼过程中，林子申请对房屋进行评估，海淀区法院就指定了北京安泰祥土地房地产评估有限公司，而该公司竟然臆造出至少高出时价三分之一的房价，房价连涨几年，到现在也没有达到这个评估价格，最让我们不能理解的是，法院竟然据此认定我的购房价明显低于市价，损害原告的利益，判决《房屋买卖合同》无效，判令我将房屋过户给原房屋所有权人，只字未提购房款返还问题，这就给了对方转移财产的机会，致使我的购房款返还得不到实现，置我于绝境！”朱某某说着，从椅子上站了起来，脸庞红涨，声音高亢。        “评估单价是多少？时价应是多少？”记者问。       “评估单价高达每平米4.22万元，而时价应为2.5万元左右！”朱某某说罢，将《评估报告》交给了记者。       记者查看该报告得知，评估单位为北京安泰祥土地房地产评估有限公司，评估师为李玉玺、何金锋，诉争房屋的建筑面积是373.95平米，评估总价为1577.17万元，单价约为每平米4.22（4舍5入，保留小数点后两位）万元，估价时间为2011年1月15日。       “你说时价为2.5万元左右的依据是什么？”记者问。       “这是我经过调查得出的结论！”朱某某称：“据我对链家、我爱我家、中原地产等中介公司调查得知，我买房时，我们这个小区的二手房交易单价就是每平米2.5万元左右。我走访我们小区2011年初前后购房的住户也得知，他们购房的单价也在每平米2.5万元左右。”       “即便北京的房价连涨了5年，这里还增加了两大涨价因素（附近的地铁十号线通车、附近的车道沟小学升级为重点小学），房价也没有达到评估价啊！”朱某某称：“链家官网显示，截至2015年12月份，这个小区房屋的最高成交单价为每平米4.15万元（面积为206平米）！”       “根据房屋面积越大单价越低的常识，面积为373.95平米的这套争议房屋的单价一定低于每平米4.15万元，也就是说，即便连张5年，其单价也没有达到每平米4.22万这个评估价！”朱某某称：“这个价格，也出乎林子的想象，在庭审时他主张该房屋总价1100万元，单价约每平米2.95万元！”       “我们真的不知道，评估公司的报告，是如何出炉的！”朱某某说：“评估公司用的评估方法是市场比较法和收益法，那么，他们比较的是哪里的市场价格，收益又是如何确定的呢？因没有提供技术报告，我们无法得知，我们去找该评估公司请他们作出解释，但他们不予理睬。”        “‘最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释’规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价，而我购买该房的总价格为968万，折合单价约为每平米2.6万元。海淀法院凭什么判决《房屋买卖合同》无效？”朱某某称：“我认为海淀法院的判决存在多处错误：所依据的《评估报告》的结论本身就存在与事实严重不符的致命错误，这直接导致判决错误；法院对我实际付款968万元的事实认定不清，从而导致判决错误；此《房屋买卖合同》应该是可变更可撤销的，不应是无效的，即便判决无效，也应同时判决返还钱款，其错误判决，陷我于绝境；即便我们在房管局备案的价格375万，也是在政府指导价范围内，也是合法的，不能据此认定恶意串通而判决《房屋买卖合同》无效；王书国和王莹出售房屋是经过房屋所有权人公证委托授权，房屋价格与案件无关，不应该作为判定合同效力的依据。”       “即便判决《房屋买卖合同》无效，令我返还房屋，你也要判决对方退还我的房款啊！”朱某某称：“《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)规定，民间借贷与代理售房的处理民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。”       购房者的调查结果与法院依据的《评估报告》出入大        “2015年5月26日，我向市一中院申请再审，法院受理后，却未审核我提交的新证据，对我提交的调查取证申请也未予处理，就以我的申请超时限为由予以驳回。”朱某某说着，将（2015）一中民申字第05153号《民事裁定书》交给了记者。       记者看到，该裁定书载明，市一中院驳回朱某某再审申请的依据为《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百条、第二百零五条。       “这个裁定于法相悖，裁定所依据的《民事诉讼法》的第二百条、第二百零五条明确规定，有新的证据，足以推翻原判决、裁定的，自知道或者应当知道之日起6个月内提出即可，我就是在这个期限内提交了不仅是新的而且是足以推翻原判决的证据！”朱某某称。       “请详细介绍情况并向记者出示你的证据。”记者说。       “我在2015年5月初，北京市三中院执行法官来访时，才知道该房产被查封，我跟邻居讲述了我的悲惨境遇时，才从邻居的口中得知，我们小区多名与我同期的购房者的购房单价均为每平米2.5万元左右；后来我又去海淀区房屋管理局查询了备案价格得知，其价格更低；我又走访链家地产、我爱我家等中介机构，得知2011年1月前后，我们小区房屋交易的单价都在每平米2.5万元左右。”朱某某称：“我无法获得保存在中介机构的2012年8月23日以前成交的房源价格，为了留存证据，我对链家地产在2012年8月份以后小区房屋交易的价格记录，进行了公证。”说着，朱某某把《公证书》{（2015）京求是内经证字第759 号}交给了记者。       记者看到，与诉争房屋面积一致的两套房屋在2013年的交易单价分别为每平米3.07万元、3.2万元。        “这两套房子，与诉争房屋的楼层、户型、面积完全一致，但位置更好，而且交易时间还在《评估报告》的估价时点2年后，可单价却比评估价还低1万元左右！” 朱某某手指公证材料告诉记者：“北京安泰祥土地房地产评估有限公司的《评估报告》是怎么搞出来的啊？”       “这些证据，足以推翻原审法院所依据的他们指定的评估公司所做的评估结论，也足以证明原审法院判决的错误！在发现这些新的证据10天左右，也就是2015年5月26日，我就向市一中院提起再审申请，完全符合《民事诉讼法》的相关规定，却被裁定驳回，他们为什么这样做？”朱某某称：“我随后寻求司法救济，但所有的路，几乎都被堵死了！”       “我不服该裁定，也为了进一步证实原评估鉴定存在严重问题，就在2015年12月3日，请求北京市人民检察院第一分院依法进行监督，提请抗诉，我也申请检察院对我购买该房当时的市场价格进行调查取证并重新鉴定；另外，2012年8月23日以前的成交房源价格，由于保存在中介机构，我无法获得，也申请了检察院调取以作比对，但检察院均没有处理，就以凡是被法院以超过申请再审时效期间为由裁定驳回再审申请后提起民事监督申请的，检察院一律不予受理为由，通知我们不予受理。”朱某某称：“正因为法院以超过申请再审时效期为由裁定驳回我的诉请存在错误，我才申请检察院监督、抗诉，可你检察院却以此为由不予受理我的申请，这不是笑话吗？！”       “我依据《中国人民共和国刑法》第二百二十九条，认为评估公司的行为涉嫌中介组织人员提供虚假证明文件罪，以及中介组织人员出具证明文件重大失实罪，于是去报案，但人家不给立案，理由竟然是从没立过此类案件！”朱某某：“从没立过此类案件，能成为不予立案的理由吗？”        财产保全与轮候查封       “在诉讼过程中，我申请对该房产进行了财产保全，还以为进行了财产保全，就能优先受偿该房产。为了尽快拿回钱，在法官的主持下，在林子的诱使下，我放弃了四五百万的诉讼请求，和林子、王某某等达成了《调解协议书》（（2014）海民（商）初字第25866号）。”朱某某称：“但后来，我发现自己被愚弄了。”       “2015年5月，北京市三中院执行法官来到我家，告诉我在我进行财产保全之前，三中院已经对该房产进行了执行查封，涉及执行标的额4000多万，那我的保全查封还有什么必要？我放弃诉讼请求急于调解更没有必要！承办法官为什么不告知我这个情况？！”朱某某称。       “房管局也存在严重问题，在送达回证上书面告知我的是‘查封’，因此，我不仅支付了5000元保全费，费了九牛二虎之力找担保公司做担保，还支付了4.5万元的担保费！但实际上，我申请的财产保全查封为‘轮候查封’，而不是 ‘查封’，这就误导了我的判断，让我以为我的保全查封为首封，这就直接导致我放弃巨额诉讼请求跟林子调解，也使我申请再审滞后！”朱某某称：“房管局的行为，违背了2004年最高法、国土资源部、建设部联合下发的通知，以及北京市建设委员会下发的通知。”        说罢，朱某某将送达回证交给了记者。       记者看到，在备注栏中明确注明是“查封……”。       记者查阅2004年最高法、国土资源部、建设部联合下发的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）看到，在该通知的第十九条有这样的规定：两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知，该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。       记者查阅2005年12月31日北京市建设委员会下发的《北京市建设委员会关于协助执行工作有关问题的通知》（京建法〔2005〕1197号）看到，在该通知的第六条有这样的规定：两个以上法院对同一房屋进行查封的，应当为首先送达协助执行文书的法院办理查封登记手续，对后来送达协助执行文书的法院办理轮候查封登记手续，并书面告知该房屋已被其他法院查封的情况。轮候查封登记的顺序按照法院送达协助执行文书的时间先后进行排列。       戴女士：我购买的房屋单价是2.86万元        为了探究81号院二手房在2011年前后的交易价格，记者在2月23日晨，对81号院内居民进行了随机采访，拦住几名路人，亮明身份，说明意图，他们均摆手婉拒。       在熟人的帮助下，一位戴姓女士接受了采访。她告诉记者，在2012年8月2日，她购买了81号院205.98平米的一套房屋，单价是每平米2.86万元。       随后，戴女士出示了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同显示内容，与戴女士所说一致。       戴女士还告诉记者，在2014年年初，她又在81号院购买了一套280多平米的房子，单价是每平米3.3万元。         房屋中介公司：二手房交易单价在2.3万元~2.6万元         那么，2011年前后，81号院的二手房在周边的房屋中介公司的交易价格是多少呢？记者于2月23日10时许，采访了81号院周边的三家房屋中介公司，得到的答复是2011年该地的二手房交易单价在每平米在2.6万元以内。       位于海淀区紫竹桥区美林花园西门的链家房地产经纪有限公司美林花园店经理程某告诉记者，2011年，81号院的二手房交易单价在每平米2.5万元左右，像朱某某家的复式楼的价格要比平常的房子每平米大概低1000元左右。       位于海淀区紫竹院路88号的我爱我家房地产经纪有限公司紫竹院路分公司的高姓工作人员告诉记者，2010年和2011年这两年，81号院的二手房交易单价在每平米2.4万元左右。        与我爱我家房地产经纪有限公司紫竹院路分公司比邻而居的、链家房地产经纪有限公司紫竹桥店的管姓工作人员告诉记者，2011年81号院的二手房交易单价在每平米2.3万元至2.6万元之间。而且，面积越大，价格越低。        评估公司：拒绝接受采访        就朱某某的“北京安泰祥土地房地产评估有限公司评估价格畸高”的投诉，记者在2月23日，在采访完3家房屋中介公司后，就赶奔位于西城区南滨河路27号的贵都国际中心B座4层的北京安泰祥土地房地产评估有限公司。       推开该公司的大门，一位中年女士迎了上来。       表明身份、说明来意，记者将标注有“请于2个工作日内作出答复”的《采访提纲》交给了这位女士。她让记者把《采访提纲》放到一楼信箱里，记者说已经到这儿了，就把《采访提纲》交给了她，并叮嘱她一定要交给领导，她随后走向里屋走去请示领导，记者转身离开，到电梯口候梯。       过了一小会儿，这位女士追了出来，说这份《采访提纲》自己没法收，就把《采访提纲》硬塞给了记者，然后转身就走，进了屋内。记者随后追了过去，因不能硬闯，只好把《采访提纲》放到了门口，并高声告知。       但截至记者发稿，也没有收到来自北京安泰祥土地房地产评估有限公司的任何回应。        诉争房屋将被拍卖，购房者一家老小栖身何处？        “《房屋买卖合同》被海淀法院判决无效后，林子将《判决书》交给了市三中院的执行法官。因为林子为其它案件的被执行人，这套房屋就被市三中院查封。”朱某某叹着气说：“现在市三中院已经预拍卖这套房产，法官不断地逼迫我们搬家，而我的购房款至今也没有得到返还，我根本没有能力购买其它房屋，我们一家老小到哪里栖身？我即将上小学的孩子去哪里上学？”说着，朱某某低头叹起气来。       打开电脑，记者百度搜索“林子”，“百度提醒您该人已被列入全国失信被执行人名单中！”，这样的字句，立即显示在屏幕上。       “林子、王某某（及其开办的企业）在全国各地法院有很多案件，负债上亿，海淀法院如此判决，法理何在？我怎么可能从这样一个‘老赖’那里讨回房款？我可怎么办啊？”朱某某看着记者说。       法律学者：各级法院一旦发现判决错误，可以决定再审        就本案，记者采访了北京市青年法律学者朱毅，他从实体和程序两方面发表了自己的意见：       一，实体上，北京市海淀区人民法院委托评估公司的评估结论有没有问题？       朱某某出示的经过公证的北京链家房地产经纪有限公司公布的关于诉争房屋所在的10号名邸小区二手房成交历史价格，以及记者对近几年在该小区买房的业主进行的调查，可以反映出，北京市海淀区法院委托的评估公司所评估的价格远高于市场价格，其评估结论存在严重问题。而这个评估结论直接导致朱某某败诉，若有必要，应该重新进行评估。       二，程序上，此案能不能进入再审？       北京市一中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零五条，裁定驳回了朱某某的再审申请，而比照该法的这两个条款得知，朱某某的再审申请，恰恰符合这两条款的规定。       该法第二百条规定：当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；第二百零五条规定：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后6个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起6个月内提出。根据上述规定，有新的证据，足以推翻原判决、裁定的，自知道或者应当知道之日起6个月内提出。       朱某某在2015年5月，获得诉争房屋所在小区的二手房市场价格，应当作为新的证据，且能推翻原判决依据的评估报告结论，其当月即向北京市一中院提起再审申请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零五条的规定，应当予以再审立案。       北京市一中院以超过申请再审期限为由驳回了朱某某的再审申请，北京市检察院第一分院应启动民事监督程序。       另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条规定：各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。也就是说，各级人民法院院长或上级人民法院任何时候发现判决错误，也可以决定再审，没有时间限制。当事人申请再审虽有时间限制，但如果判决确有错误，法院启动内部监督程序，也可以纠正错误的判决。       正所谓群众之事无小事，何况这是关乎购房者一家老小有无栖身之所的天大之事，如果真的存在违法问题，就要依法处理，这既可维护法律的尊严，也给购房者和公众一个明白交待。     《法律与生活》杂志社  深度报道组      转载来源：http://www.falvyushenghuo.com/html/2016/quanyi_0114/7137.html