煦燕说法NO.71

原则上借名人的债权无法排除强制执行，但在借名人存在生存利益且符合一定条件时，应赋予其债权优先性，可以排除强制执行。

说法案例

王玉是一位单身母亲，她含辛茹苦独自抚养着孩子，由于经济困难买不起房子，一直租房子住。儿子大学期间，王玉终于攒够了买房子的首付款，但是由于年龄的关系银行不能给她提供按揭贷款，于是王玉和儿子商量，以儿子的名字签订买房合同，把房产证先办到儿子名下。后来，王玉又借亲戚的钱把按揭的贷款全部还上了。谁知刚还清贷款不久，法院却把房子查封要拍卖这套房子。王玉得知消息后，赶紧打电话给儿子询问缘由，方知是由于儿子给朋友提供担保所致。但是房子实际是王玉的，只是登记在儿子名下，这种情况下法院能对房子进行强制执行吗？

法律评析

本案中，王玉可以提起执行异议以及执行异议之诉进行权利救济。在不动产借名纠纷中，由于不动产物权变动以登记为生效要件，房子登记在谁名下，就推定谁享有物权。借名人与登记的产权人之间的约定不能产生物权变动效力，借名人仅享有债权请求权。在执行异议程序中，其实质是权衡借名人与申请执行人的债权，因债权具有平等性，原则上借名人的债权无法排除强制执行，但在借名人存在生存利益且符合一定条件时，应赋予其债权优先性，可以排除强制执行。

那在什么情况下可以认定借名人存在生产利益呢？实践中法院主要从“是否合法占有”和“是否用于居住且无其他用于居住的不动产”两个角度来认定。

首先，要存在真实有效的借名买房法律关系。比如需要有合理的借名买房的理由、书面的借名买房合同、借名人实际出资。人民法院对借名买房的真实性审查较为严格。若借名人购买房屋系用于自住，且不违背限购政策关于抑制不合理住房需要、限制投机性购房的制度初衷，不损害社会公共利益与社会秩序，一般应按有效认定，反之则会被认定为无效。

其次，借名人需要合法占有、使用房屋。这需要根据借名人是否支配和控制不动产进行评价和判断。比如借名人是否取得房屋钥匙、是否办理了入住手续、是否签订了物业服务合同、是否交纳了水、暖、电、气、车位及物业等费用、是否进行装修等。

第三，用于居住且借名人名下无其他用于居住的房产。原则上，对生存利益的保护应限于住宅，对于商铺、写字楼等具有投资属性的房屋不应认定为生存利益保护的范畴。无其他用于居住的房屋是指借名人在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋；或者虽然有一套房屋，但面积较小，购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。在借名买房中，人民法院会兼顾房屋数量和房屋面积，综合进行认定。

结语

结合本案情形，由于年龄原因银行不提供给王玉贷款，王玉才借其儿子之名购房，并未损害社会公共利益与社会秩序，借名合同应为有效。且其购买此房系用于自住且名下无其他房产，符合生存利益的认定条件。若其能举证证明该房产系其实际出资的事实，我们认为法院应当支持其享有的权益足以排除强制执行。

当然，在此类案件中我们还应注意一些其他问题。如：该房屋登记在出名人名下系是基于借名还是基于赠与的认定问题，若基于借名，是否应合理解释没有办理过户手续的原因。

再如：在执行异议之诉中借名人除请求排除执行之外，能否同时提起确权的请求，若同时提起确权请求，有无请求权的基础，能否获得法院的支持等。

作者简介：白杨，北京大成（郑州）律师事务所律师，专注于民商事再审领域。

来源：北京大成（郑州）律师事务所律师 白杨

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