面对发展环境的高度不确定性，尽管投资者倾向于回避全球很多市场的商业房地产，但是写字楼在中国内地的投资份额仍然保持领先地位。

戴德梁行的研报数据显示，2022年前三个季度，写字楼投资占所有资产类别总投资额的55%，较疫情前2019年48%的占比仍有小幅上升。

多位业内人士表示，今年以来，企业客户对办公楼的需求发生了较大变化，商业地产运营和存量资产管理业务面临着的挑战和冲击。而伴随长租房和商业不动产纳入公募REITs试点范围的方向进一步被明确，市场将迎来新的发展机遇。

市场变局

万物梁行首席执行官叶世源认为，国内经济形势发生变化，行业发展在逐步洗牌，特别是新型行业对办公环境与以往有很大差异，有更高更精细化的需求。

“教育和旅游等行业今年发展形势都不容易，反过来，一些行业则有很大的发展势头，比如互联网行业、TMT和大健康等等。”据叶世源介绍，商务服务类企业成了今年商业地产租赁的主角，以TMT为主的新型行业在快速扩张。

房地产研究机构也同样关注到了这一行业特征。戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“最近写字楼购买者类型发生了变化。业主自用需求日益增大，尤其是来自TMT、金融服务业、能源和物流等领域的买家。”

李志荣表示，从2020年到2022年第三季度，自用类的交易占中国内地写字楼总交易额的近50%，较新冠疫情前五年平均水平（仅18%）呈大幅提升。

根据世邦魏理仕发布的《2022年中国办公楼租户调查》，有36%的受访者表示未来18个月将增加办公面积，另有37%表示维持现有办公面积。需求增加的热点市场来看，四个一线城市成为办公楼主力租户行业（金融业、专业服务业和科技行业）的重点扩张区域。生物医药企业未来将重点布局京沪市场，计划增设办公面积的受访企业均表示将落子北京或上海。

“企业对于弹性办公模式的接纳度提升，现代化办公场景下协作与沟通的重要性更为突出，这都持续影响着办公场所的布局。”世邦魏理仕方面认为。

数据来源：世邦魏理仕研究部

规模庞大

过去的10余年里，中国商业地产经历了“大干快上”的黄金时代，也面临着潮水退去的黑铁时代。企业遭遇资金压力大，融资渠道有限，竞争愈发激烈的市场局面。

在中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云看来，商业地产行业走过这么多年风风雨雨，体验性商业项目经历过电商的冲击，也受到疫情影响。然而，我国的消费空间巨大，能够为存量资产项目提供持续的现金流，这将是开发运营企业最大的把握，也是商业地产可持续发展的坚实基础。

蔡云认为，城市化进程促进商业地产的发展，从最新的人口普查数据来看，城镇人口增加2.3亿人，这是行业发展很重要的人口基础。

再者，根据住建部的资料，截至2021年底，全国有411个城市开展2.3万个城市更新项目。城市更新过程中，大量老旧低效的物业提升改造，形成完整的新商业形态，也给商业地产企业发展的无限可能和空间。“城市更新给我们商业地产插上了翅膀，”蔡云说。

商业地产是城市繁荣的重要角色，一幢幢高楼大厦为城市注入活力，商场和购物中心给城市带来了烟火气。

旭辉商业副总裁、旭辉商管总裁韩石表示，目前来看，商业项目依然是房地产企业的压舱石。2021年，旭辉商业的客流量同比提升了98%，收入同比提升65%，为集团业绩提供着重要支撑。

近日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022~2035年）》，明确提出了坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择，是促进我国长远发展和长治久安的战略决策。

实施扩大内需战略，其中的一项重点就是要拓展投资空间，发挥投资对优化供给结构的关键性作用。

融资破局

“打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”12月8日，证监会副主席李超在公开场合的发言引起了不少地产商的注意。此番表态后，当日资本市场的房地产股票闻风而动，领涨各行业板块。

要知道的是，自2020年4月基础设施公募REITs试点启动以来，截至今年11月底，我国共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元。 我国有着高达数十亿平方米的商业物业，价值高达数十万亿元。这笔重要的经济资源，一直因未与资本市场有效结合，被投资方认定为“重资产”。在此之前，不少声音希望商业不动产纳入到REITs试点范围，均没有得到官方响应。

来源：戴德梁行

上海百联资产控股有限公司副总裁、上海百联百世资管有限公司董事长杨斌表示，对于国资企业来说，卖商业资产的方式不大可取，但是要争取进一步变现，REITs一定是发展的方向，“REITs是我们商业不动产商的未来，大家要重视。”

美国富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧也预测道，目前基础设施类公募REITs主要服务于大型国企投入的基础设施。但是在未来发展中，公募REITs势必会引入房地产。

“如果REITs市场进入良性发展的赛道，我认为会广泛纳入不同的领域，包括商业不动产。对投资人来说，这个市场会成为介于股债之间的投资市场，也将是很好的中高端收益产品，是资产配置中很重要的方向。”陈晓欧最后说。

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每日经济新闻