浙江新闻客户端记者 方臻子

2022年的楼市，即将落下帷幕。

这一年，房企暴雷叠加宏观经济“三重压力”，房地产市场陷入艰难的“寒冬”；这一年，政策触底反弹，又让人们望见了行业回暖的“春光”。

今天，我们用5个关键词，来回顾这一年的杭州楼市，也向接下来的2023年提出5个问题。

关键词 1：翻山过坎

对中国房地产行业而言，2022年是翻山过坎的一年。

2021年7月恒大暴雷，此前烈火烹油般的中国房地产，极速入冬。2021年9月至今，国家统计局公布的全国70个大中城市新房和二手房价格连续下跌，已超15个月。

行业经历艰难，政策转向宽松，“保交楼、保民生、保稳定”成重中之重。

这一年，在“房住不炒”总基调下，利好政策不断加码。据统计，全国已有超300个省市（县）出台政策近千条，达到近年来的峰值。

进入11月，更多重磅政策，如“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”“第四支箭”接连落地。

12月，国务院副总理刘鹤重申房地产为“支柱产业”。中央财办更是在解读中央经济工作会议精神时，难得地大篇幅讲到房地产：一要充分认识到房地产行业的重要性；二要做好应对工作,确保房地产市场平稳发展。“2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等”，市场吃下了一粒“定心丸”。

信心正逐步重塑。最近，出险房企融创中国发布了迟到8个月的2021年财报，融创中国董事会主席孙宏斌表达了反思的决心，同时也立下了目标，“力争在2023年回归良性、健康的发展轨道”。

蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南也告诉涌金君，目前中国房地产市场正在企稳，据他判断，明年六七月份会全面复苏，到2024年市场实现稳定。

历经一年多的下行，中国楼市终于在这个冬日，嗅到了春天的气息。

接下来的问题是，2023年中国房地产行业能回到正轨吗？

关键词 2：限购松绑

具体到杭州，限购的逐渐松绑，无疑是今年的关键词之一。

5月17日，杭州发布新政，率先对二手房市场的购房门槛松绑：社保满12个月即可购买二手房，增值税免征5改2，三孩家庭限购套数增加至3套。

随后，“按区施策”甚至按街道施策的楼市精准调控登场。

9月初，富阳喝下了限购松绑的“头口水”：部分镇街限购松绑，同时包括人才补贴、契税优惠50%等。

至11月，临安、富阳、萧山、钱塘、余杭、临平的部分区域均已放松限购，仅需一个月社保即可在放松限购区域购房。

11月底，城西科创大走廊实施“差异化购房”，涉及西湖、余杭、临安三区。政策要求50%以上房源供给“廊内家庭”，且“廊内家庭”只要落户或社保满2年即可购房。

进入12月，荆州、芜湖、厦门、南京等多个城市宣布放松限购，大湾区的佛山和东莞宣布全域取消楼市限购……弱二线及三四线城市正在取消限购，以支持刚需和改善性需求，促进市场尽快回稳。

作为强二线城市的杭州，中心城区依然保持最严格的限购政策。2023年，杭州的中心城区还会进一步放松限购吗？

关键词 3：降息降首付

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

5年期以上LPR是房贷利率定价的“锚”，很大程度上关系着房贷利率的变动。

这一年，5年期以上LPR进入降息通道，报价一共下降了三次：1月20日下调5个基点至4.6%，5月20日下调15个基点至4.45%；8月22日继续大幅下调15个基点，定格在4.3%。至此，2022年的5年期LPR，一共下降了35个基点。

此外，央行还推出差别化信贷政策，如提出首套房可以再减20个基点等，大力刺激房地产市场需求。

信贷政策叠加下，杭州房贷利率持续下降。商业贷款从首套房从去年最高的6.3%，到现在平均利率4.15%；二套房利率如今也仅要4.9%，大幅降低了购房成本。

同时，11月11日，杭州推出重磅政策，即宽松的信贷政策，包括“认房不认贷”、二套购房首付比例由六成降为四成，进一步刺激了改善性住房需求的释放。

2023年，房贷利率会继续降低吗？此前杭州的信贷新政降低了二套首付，接下来首套房首付还有进一步降低的空间吗？

重塑消费市场、重塑信心，其实现在比黄金都重要，但是这是需要时间和契机的。

关键词 4：成交腰斩

然而，无论是政策松绑还是房贷下降，都没能阻止杭州房地产市场进入盘整年。

杭州贝壳研究院的数据显示，截至目前，杭州今年全市新建商品住宅成交8.21万套。相较去年总成交量18.7万套，环比下滑56%，超过腰斩。

但是，由于限价政策影响，新房均价还在上涨：从2021年的30447元涨到33862元，均价涨幅11%。

这一年，杭州二手房市场冷得更明显。仅“5.17新政”后的6月，成交突破7300套，其余月份都只在5000套左右徘徊，与往年动辄破万的月成交量相距甚远。

图片来源：杭州贝壳研究院

杭州贝壳研究院的统计是：截至目前，杭州全市通过中介成交的二手房共5.78万套；去年总成交量（中介成交+自主成交）是7.9万套，而2020年超过了10万套。

更显著的指标是二手房价格的普降。国家统计局公布的11月房价数据显示，杭州二手房价格已连续第5个月下跌。

昔日“最抗跌”的学区房、“万人摇”的红盘，纷纷跌落神坛：文鼎苑从最贵时的12.8万元/㎡成交，到如今6.8万元/㎡就能“抄底”；西溪公馆二手房，去年最高点时卖到了5.6万元/㎡，现在成交价格大多以3字打头。

房地产市场作为一个典型的“需求引发的市场”，量价呈现明显同涨同跌。所以，2023年，我们第一个要关心的指标就是——成交量能恢复到往年的几成？

关键词 5：改善坚挺

如果问谁在今年“笑到了最后”，那就非改善大户型莫属了——无论是改善盘的开发商，还是追求大户型的购房者，都成为今年杭州楼市的赢家。

如今，刚需已经“躺平”了，但改善们对大户型的热度，还在不断飙高。

特别是进入下半年，摇号中签率低、甚至进入拼社保的楼盘，大多为大户型改善盘。申花、滨江、钱江新城二期等改善氛围浓厚的板块，都是价格越高、户型越大的房子越先被选完。

图片来源：杭州贝壳研究院

杭州的改善大户型，到底有多好卖？

最近，上城区望江新城的新世界江明月朗园，最后一次开盘329套房源吸引了3023组购房家庭参与认购登记，中签率10.88%；奥体板块300方起步的滨江揽奥望座，1273组购房家庭争抢92套房源，中签率7.23%，需要5年限售……

涌金君的一位朋友H，终于在今年9月摇到了滨江建杭江晖府，楼盘户型面积139㎡起步。“咬咬牙，选了最大的238㎡，算是一步到位了。”H说，杭州楼市总体热度稍减、中签率变高，让他这种“手握1000万却2年摇不中的体质”终于有了机会；房贷利率的走低，降低了购房压力，也给了他买大户型的“勇气”。

来自克尔瑞的全年数据显示，截至12月上旬，今年杭州150-300㎡普通住宅累计成交3442套，库存仅640套，严重供不应求。

中指研究院认为，杭州的“双十一”楼市信贷新政，刺激了中高端改善型需求积极释放，总价在500万元以上房源成交占比扩大近30个百分点，千万元以上豪宅占比扩大最为显著，170平方米以上大户型成交占比较新政前扩大了21.8个百分点。

然而，一个健康的房地产市场，只靠改善性需求肯定不够。2023年，“刚需”们会回来吗？