01
最近的杭州楼市，处处透露着热情。
刚刚结束登记的两大红盘——IFC和绿城馥香园，虽未公布官方数据，但难摇指数上升，基本没跑了。
小道消息显示，三开的馥香园（214套），大概有三四千组报名（据传3500左右）。还有销售明确表示，这次上车门槛只会比上次高。
此前两次开盘，馥香园有房户入围条件，分别是173个月和至193个月。
如果最终数据大差不差，那么这次的准入条件，大概率是接近甚至直接顶格社保。反正，身边160个月社保的朋友，已经完全不抱希望了。
至于IFC，参照首开，房源更少的二开，双顶格加限售，应该无悬念。
但这次的焦点，在于人才报名的内卷和厮杀，很可能创造一个新纪录。因为房源本就稀少（64套），还有8个A类人才，留给其他人才的只有可怜的8套。
而据说，这次人才光报名就有两三百组，且不乏各种大神。
更有人猜测，人才会拼到C类和D类，E类直接出局。市面上已经流传着：IFC劝退顶格社保E类人才的消息了。
而自摇号以来，人才排序最激烈的也仅E类88个月，由杭州壹号院创造。
02
不单是超级红盘，那些曾让人犹豫不决的次一级红盘，中签率也同步走低。
最典型的，就是闲林、良渚、勾庄等“廊内板块”。
自打城西科创大走廊内差异化购房政策出台后，去年底，饶是像枫翠云轩这样地处未科核心区的新房，中签率也从原先的不到50%，上升至80%以上。
其他区域更不用说，不少都是随到随买。
但就过了个年，紧迫感瞬间拉满。闲林的绿城樾鸣春晓园，最近一次加推，房源量多了一倍，廊内中签率不过25.75%，廊外更低，才18.35%。
相比一月初，中签率又降了10个点。
近期开盘摇号楼盘
良渚的万科星图光年轩，去年11月、12月两次加推时，廊内中签率从接近100%，到无需摇号；廊外中签率从50.76%，升至65.59%。
年后收官加推，房源量多了两倍，可廊内中签率不到70%。廊外更低，只有47.87%，创开盘以来新低。
勾庄的星创城就更火了。104套房源，519人报名，廊外中签率低至12.56%。
还有金沙湖的绿城春风燕语居、未来社区总部的德信观奥宸府，登记人数相比年前，都翻倍了。
至于本就不好摇的叠潮雅庭（闻堰）、欣翠里（新街）等，年后中签率则继续保持低位。
03
因为中签率的整体走低，不少改善客开始变得焦虑。
身边一朋友，去年下半年卖掉唯一住房，想摇一套改善四房。可社保仅十余年，在摇号市场上实在尴尬。
你说弱势吧，至少比社保幼子强，多数楼盘可以碰一碰。但比下有余比上又不足，那些热门板块的粉盘，都可能无法保证入围。
好在去年底，受疫情和行情双重影响，许多粉红盘的摇号热情明显下降，让朋友好一阵兴奋。
怎奈运气实在一般，连续折戟星瓒颂锦府、杭曜置地中心和未科诸盘。
本想着开年再战，但又被迅速升温的市场给吓到了。现在他正纠结于摇江翠轩，还是马上首开的万科江斓映象府。
前者好摇，板块相对一般。后者地段更佳，但又怕社保不够。
无独有偶，开年二手房出货主力之一的摇号改善群体，眼下也表现出了一丝担忧。
比如王先生，2月中旬果断出掉了手中的老小区，准备投入摇号市场。但最近的市场热度，已经让他变得紧张起来。
原因很简单，2007年开始工作的他，永远差顶格社保一年多。
以他心仪目标楼盘馥香园为例，去年首开还能入围，二开勉强入围，这次很可能直接无缘了。
04
随着IFC、馥香园这波高潮临近尾声，接下去，可选择的红盘也在减少。
正在登记的新盘，一共就5个。除了之江板块一把清的之江壹品，还能唤起市场的活力外，余下几盘热度都不高。
而正在公示的8盘里（截至昨日17点），也以改善自住为主。
比如浦沿的晓月和风、艮北的江翠轩，还有未科的枫翠云轩、东海闲湖城琥珀湾的排屋等。
滨江区的万科江斓映象府，算是近期改善客重点关注的新盘，昨天已取证。首开148套，户型面积147-199㎡。
未来一两个月，还能预见在杭州楼市掀起“巨浪”的，也不算多。
不外乎申花、钱二等本就热门区域。目前已知的，申花的馥香园，还有最后304套，预计3月底清盘；杭曜置地中心，还剩817套待开，计划3月先开一波。
钱二相对多一些，限价6万6的潮观揽月轩，3月会加推一批。
限价6万6的潮观平澜府，限价65800元/㎡的揽涛彼岸轩、潮映彼岸轩开盘时间都还未定。
05
为什么一开年，杭州新房就难摇起来了？
有多方面的原因。比如，经历去年底疫情放开的阵痛期后，社会已基本走出疫情的阴霾，积压的买房需求，得以重新释放。
再就是行情升温，比预期来得快。
刚刚过去的2月，无论土拍还是二手房，都表现出了很高热度。作为中间桥梁的限价新房，自然不会独自冷清。
但核心原因，可能还是供需关系，进入了短期的“失衡”。
大家都知道，去年杭州集中供地是“前多后少”，即推地规模一轮比一轮少。而去年的新房推盘节奏又非常猛烈。
一减一增，这就导致许多板块的开年新房供应，并不充裕。
但我相信这只是短暂的。毕竟长假一回来，杭州就开始马不停蹄地供地了，仅2月就已成功出让18宗土地。
另有10宗宅地已挂牌，定于3月29日出让。
而在早些时候，中国土地市场网发布了2023年度杭州市区住宅用地拟出让地块详细清单（第一批），首批拟供宅地73宗、总面积达314.84万㎡，最晚5月31日推出。
其中，市本级27宗，余杭12宗、萧山11宗、临平10宗、富阳7宗、临安6宗。
未来杭州或许缺好房子，但新房不会缺。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息
长按二维码关注层楼