上期，我们讲到为什么普通人很难跨越阶层，很重要的一个因素就是没有找到正确的且适合普通人的赚钱方式。

在大众意识中，打工是主流，创业难度高，投资风险大，对于普通人而言，那些所谓的赚钱方式，要么赚不到足以改变阶层的财富，要么就是赚不到什么钱，还很容易赔钱。

而有一个行业，8成以上的普通人都能赚到钱，而且还能赚到不少钱，那就是房地产！

我相信，说到房地产！很多人会嗤之以鼻，甚至会说，都什么年代了，还房地产，早就泡沫了，你还想骗我去接盘！我估计绝大多数人都会是这样的想法，其实完全能理解。

如果，这个时候你还能够信誓旦旦的说，灵梦你说的对，我反而会觉得很诧异，因为我知道投资总是反人性的，大部分人认为对的，往往放在投资领域就是错的，为什么？如果大部分人都是对的，那么多数人就都是赢家，都能赚大钱，但事实上，富人永远都是极少数的那一部分！

ok，我总结一下，对于绝大部分普通人而言，认为房价存在巨大泡沫，未来几十年不仅不会上涨，反而更大的可能是暴跌，理由主要有以下几点：

第一，出生人口锐减。

过去几十年，中国经济，尤其是房地产经济的快速发展离不开人口的暴增，人口红利对于推动房地产行业的崛起有着非常大的作用，然而，当下，自然人口增长率大幅降低，甚至有些发达城市，出现了负增长，所以有理由说，未来人口确实是下行趋势的。

其实，同样的问题，西方发达国家早已经历过了，那是不是说他们国家的房地产市场已经暴跌？显然没有，相反，房价依然呈现稳步上升的趋势。人口因素确实是房价上涨的动力，但并不代表人口减少了，房价就会暴跌。

退一万步来说，对于我们而言，人口减少确实是未来趋势，但这种影响还远未到来，至少在未来的10到20年时间，接盘力量依然足够，因为，95后到00后还在继续涌入。所以，说人口减少对于房价的存在巨大影响，有点为时尚早。

第二，经济衰退，房价大幅下跌。

过去几年，可以说对于全世界人民都是极其特殊的时期，黑天鹅—疫情的爆发使得国内外人民的生活都不好过，健康受损，收入锐减，尤其是我们国家，为了防住疫情，几乎以牺牲经济为代价，进行居家隔离，因此，经济下行也是情理之中。

在大家毫无收入狂吃老本，甚至只能待在家里的情况下，购房能力和购房需求被双双压制，国家为了抑制房价，也出台各种政策压制，尤其是房产三道红线的出台，更让房地产商雪上加霜，以恒大、融创为代表的知名房产开发商相继倒下，一大批小开发更是死伤无数。

所以，为求自保，只能减少利润，或者成本价甚至亏本出售，因此，房价出现降价潮，而中国人买房，投机属性很重，买涨不买跌，因此，越是降价越是没人买，而越是没人买，开发商只能一降再降，陷入了恶性循环，这种危机，过去确实少见。

但从另一个角度来说，危机反而是机遇，当大家都看空楼市时，早点买入，反而能捡到更多有价值却被严重低估的便宜货，只是这个时候，绝大多数人都不敢买入而已。

其实，在灵梦看来，危机是人生实现阶层跨越最佳的时机，因为每一次危机都意味着财富的重新洗牌，以美国为例，美国就存在很多次危机，其中一次，很多人都知道08次贷危机引发的全球金融风暴（如下图），而这场危机根源就在于房地产。

然而，即使是这样一场全球范围的危机，美国也仅仅用了6年时间，重新回到08年前期最高点。而其他时期，房价即使在危机时期也是仅有短暂的下跌（下图3商业房产投机），其他甚至毫无影响继续稳步上涨。

可以这么说，你能在每个危机节点进入都不会亏损，哪怕在最恐怖的09-10年低价买入2-3套优质房产，那么，只要10年时间，直接可以从中产快速跃升，实现财务自由。

就好比现在，大家都用上帝视角来看过去，相信绝大多数人愿意在当时那个时点买入美国的房产，哪怕当时非常困难，但如果危机真的来临，敢这么做的人又有多少呢？历史总是惊人的相似，但人性的贪婪和恐惧依然不变！

美国如此，中国也如此，08年，11年，14年，都是房价暴跌的时候，你把握住了吗？如果都没把握住，今年同样的机会来临了，就好比现在，历史重现，又能有多少人能把握住这样的机会？你是否还会和其他人一样，说房价暴跌？

第三，国家提出房住不炒和房产税！

这次房价的下跌，不仅是疫情，和国家政策也有着密切的关系，而且国家还提出了房住不炒的政策，所以，很多人以为国家这个政策就是为了打击房价，为了让房子长期不涨或者阴跌，事实上，对于这个政策，多数人的理解就出现了问题。

买房不等于炒房，之所以要限制炒房，就是为了抵制之前很多炒房客恶意买房，造成房价的无节制上涨，而不是打击房价促使房价暴跌，事实上，房价和通胀是一个道理，适当的上涨对于经济的发展是有促进作用的，所以，国家经济发展总是适度赤字，而不是怕通胀就直接紧缩银根，造成经济衰退。

只是很多人不太理解，或者理解错误，房住不炒是为了稳房价，让房价平稳、有序、健康的上涨，唯有如此，才能让经济保持持续增长的动力，这才是关键所在，因此，长期来讲，买房至少是保值的。

从另一个角度说，想要达到炒房的目的，必须具备较大的基数，个人买的那两套房，对提振房价压根起不到任何作用，而当下，绝大多数人已经看跌楼市，说明政策意图已经达到，如果再继续打压，结果适得其反，相反，现在更多的专家学者，甚至有多个县城的zf领导已经主动提出，让有经济能力的公务员多买房的倡议，而国家也在近期再一次重申，房地产是我们国家的支柱产业，可以透露出zf希望房价稳，而不是房价跌。

所以，当我们从更高的维度——以国家经济的高度去看待房地产市场时，我们就能够正确理解zf的政策究竟是怎样的了。

再来说房产税，事实上，zf很早就已经提出房产税了，而上海和重庆其实都已经在执行10年之久了，但你有听说过，因为在上海和重庆买房的人破产而资产大幅缩水的人吗？没有！相反，尤其是上海近十年的房价已经从2006年12836元每平到2023年的62987元每平，涨了5倍多，而重庆房价控制不错，也从2007年的3288元每平到2023年的10806元每平，3倍多！

由此可见，房地产税对于房价的影响到底能有多大，只能说，有影响，但不会产生巨大的影响。zf也绝不会让房价产生巨大的影响，只会打击极个别的炒房客罢了。

而之所以提出房产税，是为了平衡社会财富，让那些因为炒房暴富的人，付出更多的代价，一般采用累计的惩罚税率，房子越多，房子越贵，税收就越重，可以这么说，对于zf而言，不会让普通老百姓为房价上涨而买单。

对于一个普通人来说，能同时在一二线城市拥有四套房，估计就已经是天花板了，事实上，又有多少普通人能自己买得起两套房呢？所以，这个房产税对于绝大多数普通人而言压根就不会有任何影响或者说影响微乎其微。

以上三个经常被提及的被认为能造成房价暴跌的原因，通过分析已经不攻自破。

当然，如今的房地产市场与以往的房地产市场已经截然不同，再也不是那个随便买都能涨的黄金期了，甚至，你买错一个了，你的财富就会快速缩水，因此，了解当下的买房逻辑很重要，事实上，这个逻辑也不难，至少比创业和炒股简单多了。

下期我们就来聊聊房地产的买房逻辑！

好了，今天就到这，再聊！