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来源：中国经营报收集编辑：庄灵辉 卢志坤
日前，重庆市规划和自然资源局发布《重庆市存量房交易登记办事指南》，针对二手房买卖双方在同一银行贷款的，全面部署实施二手房双预告“带押过户”。根据政策内容，重庆此次实施双预告“带押过户”，将对二手房交易中的预告、转移、抵押等登记事项和银行贷款、还款、尾款支付等房款结算事项，实行集成办、智能办、网上办、一次办；交易双方在二手房买卖签约现场或贷款现场就可以网上申办转移预告和抵押预告登记，双预告登记后即锁定买卖双方和买方银行，有效防范“一房二卖”、抵押权悬空等风险，保障各方主体权益。多位分析人士认为，二手房交易“带押过户”登记模式下，存在抵押的房产上市交易时不用先解押就可以完成过户、抵押、发放新的贷款等交易流程，能够有效提高交易质量，降低交易成本，同时也能推动房地产市场良性循环，预计未来这一模式有望在全国范围内全面实行。二手房交易“带押过户”登记模式一般是指，存在抵押的房产在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款等流程，最终实现二手房交易。重庆此次政策明确了具体适用范围，即当地达成二手房买卖协议后，选择申请预告登记（转移预告登记、抵押预告登记）获得物权保障的买卖双方。同时，重庆此次政策还根据买方是否贷款等情况发布了具体操作指南，明确可采取“线上+线下”两种办理模式。以买方需贷款为例，买卖双方线上申办预告登记只需自行或委托房产中介机构线上填报申请材料并签字确认，申报后登记机构办理转移预告，办理后买方可线上下载电子版不动产登记证明；此后买方于贷款银行线上申请抵押预告，登记机构办理后，银行通过抵押专网系统下载电子版不动产登记证明；具备房屋过户条件后，买卖双方需线下办理房屋过户，办理后，抵押预告即转为正式抵押登记。从办理流程可以看出，二手房双预告“带押过户”能够便利二手房交易，交易双方在二手房买卖签约现场或贷款现场就可以网上申办转移预告和抵押预告登记。多位分析人士认为，便利和促进二手房交易是“带押过户”的直接作用。“二手房‘带押过户’模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的‘过桥’环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房交易“带押过户”模式降低了信用信息调查的成本，缩短了交易的周期，有利于二手房交易流转，且能够加速“连环单”交易的节奏，促进房屋流转和良性循环。“二手房‘带押过户’预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，二手房“带押过户”模式在节省资金成本的同时，还能够提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。“从时间上来说，二手房‘带押过户’模式可以缩减交易流程，提高交易效率，降低时间成本；从金钱成本上来说，相关模式也可以减少前期出资解除老抵押的成本，省去过桥费用，从而降低交易成本。” 北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，二手房“带押过户”模式有利于刺激二手房市场交易，提高市场活力。实际上，除重庆外，二手房交易“带押过户”模式已在广州、西安、宁波、苏州、武汉、无锡等多个城市推行，深圳、浙江、山东等省市还陆续明确将全面推行相关模式。多位分析人士预计，相关登记模式有望在全国全面实行。“预计未来将有更多城市在二手房交易方面给予政策支持。”陈文静认为，为更好支持住房刚性和改善性需求，经济大省的住房政策有望进一步加快优化落地，除二手房交易“带押过户”外，预计短期内降低首付比例、降低房贷利率、优化限购政策等仍是多地政策调整方向。“整体来看，二手房交易‘带押过户’能有效降低交易风险及成本，从根本上缓解二手房交易困扰，有效提升市场活力，同时对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，二手房交易“带押过户”模式以多角度加速市场修复，将在全国范围内起到一定的示范带头作用，后续或有更多城市启动或探索出新的优化政策。IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，多地推出的二手房“带押过户”模式效力应该是长期性的，预计将会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来可望全面实行。
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