《中国经济周刊》记者 张宇轩｜北京报道
业内有云，“金融、地产不分家”。从“十六条”到“二十五条”，历时一年，这两个行业似乎正在经历新一轮的蜕变。
2022年11月，以央行、原银保监会出台“十六条”为先导，金融业支持房地产业进入复苏期。这一年中，房地产行业经历了“楼市小阳春”、A股房企“退市潮”、楼市“金九银十”销售潮……在曲折中逐渐趋于稳定回升。
至今年11月，央行、金融监管总局等八部门联合发布“二十五条”，以金融支持为特征的行业深度调整步入新阶段，民营房企被推至政策舞台中央，银企第一时间展开深度互动。
由此，正面临阶段性困难、流动性紧张等问题的房企能否摆脱困境？房地产行业能否走出谷底？业界对此翘首以待。
摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊
“二十五条”发布后，银企积极响应
11月27日，央行、金融监管总局等八部门联合发文《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，共25条具体举措和要求，涵盖信贷资源投入、债券市场体系建设、民营企业股权融资、外汇供给等多方面内容。
以金融举措支持房地产市场平稳健康发展是此次“二十五条”的重要内容之一。其中明确提及，要主动做好资金接续服务，鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。抓好政策落实落地，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求。
这一针对房地产领域的政策在提出前后得到银企双方积极响应。11月21日—27日，农业银行、浙商银行、建设银行、交通银行各自邀请了多家房地产头部民营企业，召开支持房地产企业合理融资需求的银企座谈会，这些企业包括龙湖集团、万科集团、新城控股、美的置业、滨江集团等。
综合几场银企座谈会的相关公开内容，房地产企业方面对融资需求表达出一定的期待，各家银行也表达了对房企合理融资需求的支持。其中，建设银行银企座谈会上，有房企代表认为，当前面临阶段性困难、流动性紧张，市场预期有待进一步稳定，下一步关键在于提升精细化管理水平和产品力，未来需要银行方面继续给予支持，帮助企业赢得更多发展机会；交通银行银企座谈会上，参会房企就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”（编者注：“三大工程”建设是指规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。）、供应链金融、跨境业务等具体需求与合作点进行沟通交流，交通银行方面承诺“一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和推进‘三大工程’”。
在此之前，11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究包括房地产金融在内的一系列重点工作。明确提出，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、不抽贷、不断贷。继续用好“第二支箭”（编者注：“三支箭”分别为信贷支持、民营企业债券融资支持工具、民营企业股权融资支持工具）支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式等。
短短十余天内，多家金融部门、主管部门频繁点名房地产市场发展，种种迹象似乎表明银行支持房企融资的风向正在转变，这一系列动作引发行业内外高度关注，甚至被解读为房地产政策的大转变。
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金融“十六条”效果如何？
事实上，在过去的一年时间里，这两大领域交叉性的政策支持从未断过。
去年同期，2022年11月23日，央行、原银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即金融“十六条”。针对当时受困于流动性危机、诸多项目烂尾的房企，以及因经济困难陷入房贷断贷的个人购房者，出台了一系列金融支持政策。其中就包括针对房企的“稳定房地产开发贷款投放”“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”“保持债券融资基本稳定”“保持信托等资管产品融资稳定”等重点内容，力图保障房地产企业能够平稳有序融资、房地产市场可以健康发展。
金融“十六条”的出台实施，当时在一定程度上缓减了房地产行业的整体下行压力，特别是“保交楼”方面的金融支持极大程度解决了在建项目烂尾的不良现象，对一些“暴雷”房企化解债务危机也提供了有效支持。
但另一方面，今年的楼市复苏进程相对曲折，第一季度的“楼市小阳春”结束后，房地产销售情况回落，继而进入缓慢恢复期。进入6月份，一些长期经营不善的房企接连退市，导致资本更加不看好房地产板块，上市房企融资难度剧增。
从数据上看，“金九银十”过后，今年1—10月份，全国房地产开发投资同比下降9.3%，降幅比1—9月份继续扩大0.2个百分点。商品房销售面积下降7.8%，商品房销售额下降4.9%。
惠誉评级向《中国经济周刊》记者表示，得益于密集出台的房地产行业松绑政策，9、10月份全国新建商品住宅（新房）销售额同比降幅收窄。但不容忽视的是，目前购房者情绪持续疲弱，许多购房者对项目交付存有顾虑，因而避开购买新房（尤其是民营房企开发的），购房者对民营房企能否按时、保质交房的担忧继续令房地产市场承压。
专家：行业仍有发展潜力，企业尚须主动作为
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华曾分析表示，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间，整体上住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。
10月底的中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式等。
这成为当前“二十五条”中予以房企金融支持的大背景之一。
分析金融、房地产两界近期密集交叉动态，易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，中央金融工作会议是指导房地产金融工作的总纲，11月17日金融机构座谈会相关内容的核心要点在于启动了房地产金融供给侧结构性改革内容，对于金融机构尤其是银行、债券和股权方面的各机构会有较大的影响，工作思路既要强化融资也要促进金融风险防范化解；11月27日“二十五条”中专门提及“民营房地产企业”，说明民营房企金融工作的重要性和迫切性，强调“合理满足民营房地产企业金融需求”，即包括了融资需求、投资需求、风险管理需求、财务和流动性相关需求等，意味着后续各类支持力度会上升，促进企业健康发展；此外，银行密集与房企进行座谈，说明工作推进富有成效，后续结合银行2024年的金融工作计划，预计会有明确的指导方案和支持目标。
严跃进建议，相关房企也要主动发力把工作做好，尤其是一些民营房企，当前应利用好“二十五条”民营经济支持政策，积极获得发展的新机遇。
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