23年以来我们看到地产销售比较令人欣喜的方面：销售降幅明显收窄，由于前期需求积压等因素，结构性改善较明显，其中二三线城市在2月边际回暖力度较大，70城房价环比上涨，二手房价格指数同比降幅也有所缩窄。但需辩证看待的是：春节效应过去后，持续性的购买意愿和能力能支撑多久，1-2月累计成交面积在近五年中仍偏弱，不改总量偏弱格局，复苏的幼苗仍待政策呵护。
统计局此次未披露土地购置面积和成交价款的相关数据，考虑到民企资金链未好转，央国企开年拿地仍较谨慎，推测开发商拿地暂缓的情况下土地市场仍旧保持冷淡。此外，考虑到去年下半年以来土地成交价款持续处于“拦腰砍半”状态，故当前土地购置费的累计同比转正恐为“昙花一现”，投资积极性远未恢复，土地市场仍缺乏长期支撑。
政策端来看，最近一个月原先的需求端政策，如提升公积金额度、限购限贷松绑、房贷利率调降等，政策持续加码的力度并不明显。但在另一方面，供给端继续推进和落实“三支箭”的指导：
01证监会启动不动产私募投资基金试点，本质是对“第三支箭”的延续和细化，围绕拓宽股权渠道，促进房企盘活资产、降低杠杆、优化资产负债表。
02央行、银保监会支持住房租赁企业融资，发布《征求意见稿》涉及17条，主要围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。持有现金流不错的核心物业（商业、公寓、租赁住房）的房企或将优先获益。
03后续还将尝试多款与住房租赁相关的金融产品，多元化融资渠道不断拓宽，包括支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券、创新住房租赁担保债券、房地产投资信托基金（主要面向住房租赁企业）等。
23年来央国企净融资保持为正，目前保利、华发、万科在内的多家房企已公布定增预案，叠加融资政策向有优质合格自持物业的房企倾斜，行业格局也正经历新一轮洗牌。
1.销售端：销售降幅收窄显著，但仍面临长端修复约束
23年以来我们看到地产销售比较令人欣喜的方面：销售降幅明显收窄，由于前期需求积压等因素，结构性改善较明显，其中二三线城市在2月边际回暖力度较大，70城房价环比上涨，二手房价格指数同比降幅也有所缩窄。但需辩证看待的是：春节效应过去后，持续性的购买意愿和能力能支撑多久，1-2月累计成交面积在近五年中仍偏弱，不改总量偏弱格局，复苏的幼苗仍待政策呵护。
销售表现：1-2月商品房销售降幅大幅收窄，结构性改善明显，但总量仍偏弱。23年1-2月全国商品房销售金额累计1.54万亿元，累计同比-0.10%，较22年+26.7pct，销售面积累计1.51亿平，累计同比-3.60%，较22年+20.7pct。降幅显著收窄主要来源于疫前挤压需求以及春节返乡置业在短期内的集中释放，且从调研情况来看，各城市间分化显著，持续性购买意愿和能力的提升仍需政策支持下进一步修复。
销售城市结构：30大中城各能级成交全线回暖，当月成交同比均由负转正，其中二三线表现出较强弹性。但考虑春节因素，用1-2月的二三线累计成交面积与近5年相比，依旧较弱，销售长期修复仍有约束。23年2月30大中城市成交面积同比+0.31%，环比+0.29%。其中，一线\二线\三线成交面积同比分别为9.81%\26.16%\78.80%，相比23年1月单月同比分别变动+41.21pct\+70.09pct\+117.56pct。
高频数据：3月前两周（2月27日-3月10日）30大中城周度平均成交面积较2月周度成交面积同比继续攀升，且二三线城市同比变动幅度更大，表现出在边际回暖行情下更强的弹性和敏感性。3月以来一二三线城市周度平均成交面积分别为65.6万方、186.0万方、84.8万方，环比2月均值分别增长为14%、28%、38%。但因每年开年的扰动因素较多，后续“小阳春”态势能否保持仍有待观察。
成交价：成交均价出现回暖，各线城市住宅价格环比持平或上涨，一、二、三线城市均呈现一定复苏。2月统计局70大中城价格指数环比上涨0.3%，其中一线\二线\三线环比分别+0.2%\+0.4%\+0.3%。2月百城住宅价格指数环比下跌城市45个，较上月减少17个，百城住宅价格指数环比出现企稳。
二手房市场：2月70大中城二手房住宅价格指数同比降幅有所收窄，从重点城市看，上海、广州、杭州、南京等率先回暖，北京、深圳等复苏不及预期。整体看，主要一二线城市成交需求逐步回升，三线城市持续承压。
2.投资端：土地市场难言好转，竣工增速由负转正
土地成交：统计局此次未披露土地购置面积和成交价款的相关数据，推测历史数据质量不佳。考虑到民企资金链未好转，央国企开年拿地仍较谨慎，推测开发商拿地暂缓的情况下土地市场仍旧保持冷淡。
此外，可用披露的土地购置费作为后滞指标观察，因为土地购置费指此前购置土地的实际分期现金流，土地成交价款指土地交易的合同总金额，因此土地成交价款的领先意义更强。考虑到去年下半年以来土地成交价款持续处于“拦腰砍半”状态，故当前土地购置费的同比转正恐“昙花一现”，投资积极性远未恢复，土地市场仍缺乏长期支撑。
集中供地：23年1月初至今，已有郑州、杭州、苏州、广州、上海、深圳、宁波、无锡等8个城市开展首轮集中供地，其中北京、杭州、苏州、宁波2022年4-5轮次供地计划推迟至2023年。整体来看，土拍市场分化加大，平均溢价率同比微幅上升，杭州、苏州平均溢价率分别为10.89%、7.46%。参与机构看，整体而言，国企仍为拿地主力，民企资金紧张未缓解，参与度仍较低。
投资开工：累计同比降幅明显收窄，供给端预期有所修复。根据统计局数据，23年1-2月全国房地产开发投资1.37万亿元，累计同比-5.70%，较22年1-12月+4.2pct。1-2月新开工仍显疲软，但降幅大幅收窄，市场回暖进程初显，竣工累计同比由负转正，表明融资宽松及保交楼政策支持下供给端出现好转。23年1-2月，新开工面积、施工、竣工累计同比分别为-9.4%、-4.4%、8.0%，较22年1-12月+30.0pct/+2.8pct/+23.0pct。
3.融资端：自筹资金延续疲弱，流动性修复仍待时日
2月银行贷款较22年12月持续增加，融资端发力形势下，地产信贷融资回暖显著，个人按揭占比边际小幅上升，自筹资金延续疲弱态势。外部输血对房企资产负债表改善效果较弱，流动性修复仍依赖于销售端企稳复苏。23年1-2月房地产开发企业到位资金2.13万亿元，同比下降15.20%，较22年1-12月上升10.70pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、预收款和个人按揭累计同比分别为-15.00%、-18.20%、-11.40%和-15.30%，分别较22年1-12月+10.40pct、+0.90pct、+21.90pct和+11.20pct。
截至23年3月15日，23年央国企开发商累计净融资53.96亿元，民企开发商累计净偿还341.68亿元。央国企净融资维持在正常区间，民企地产债仍呈净流出状态，行业的投资偏好并未回暖，反映流动性仍较为紧张，民企资产负债表改善仍需时日。
4.政策端：启动不动产私募投资基金试点，推动住房租赁供给侧改革
近一个月来，原先的需求端政策，如提升公积金额度、限购限贷松绑、房贷利率调降等，政策持续加码的力度并不明显。
在另一方面，供给端继续推进和落实“三支箭”的指导：
01证监会启动不动产私募投资基金试点，本质是对“第三支箭”的延续和细化，围绕拓宽股权渠道，促进房企盘活资产、降低杠杆、优化资产负债表。
02央行、银保监会支持住房租赁企业融资，发布《征求意见稿》涉及17条，主要围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。持有现金流不错的核心物业（商业、公寓、租赁住房）的房企或将优先获益。
03基于此，后续还将尝试多款与住房租赁相关的金融产品，多元化融资渠道不断拓宽，包括支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券、创新住房租赁担保债券、房地产投资信托基金（主要面向住房租赁企业）等。
更多行业快讯，请进入YY-地产E查-行业纵览，中央与城市政策、销售量价、开发投资、开工竣工、融资透视……一网打尽！
https://www.ratingdog.cn/home