1、物流地产的界说

物流地产是企业运营业余古代化物流设备的载体。物流地产开辟商依据物流企业客户的需求，挑选适宜的地址，投资以及建立企业营业所需的业余古代化物流设备。

古代物流地产以物流园区为中心载体，建立、经营与办理物流堆栈、配送中间、分派中间等公用物流设备，并与制作企业、物流企业、批发企业等供给链关键上的客户树立协作干系，供给包含园区租赁、园区经营、配送效劳等正在内的增值效劳。物流地产次要运营关键包含选址拿地、开辟建立、经营办理和基金运作等。

因为我国物流地产行业开展周期短，行业增速快，招致市场存正在较为严峻的构造错层。古代物流仓储设备与传统物流仓储设备并存，高标堆栈非常紧缺，而简略单纯堆栈数目复杂但空置率居高没有下。

古代堆栈与非古代堆栈比照

材料根源：智研征询收拾整顿

2、撑持政策继续加码，晋升物流地产热度

2018年12月，国度发改委与交通运输部公布《国度物流关键规划以及建立计划》，将建立共212个国度物流关键。因为现有物流设备短少零碎性计划，各地产企业都采纳自立开辟建立的体式格局，散布狼藉没有均。这次物流关键的建立计划，无效地整合物流资本美满物流设备收集，进步全体运转服从。将来经过建立多个辐射才能强、运作程度高、衔接严密的国度物流关键，进步地区内、地区与地区之间相互合作的服从，推进构造化经营。

我国物流地产相干政策统计

材料根源：智研征询收拾整顿

3、国际物流市场范围复杂，服从偏偏低将来另有生长空间

2010-2018年时期，天下社会物流总用度从7.1万亿元回升到13.3万亿元，年复合增加率为8.16%，表现出我国物盛行业正在需要茂盛的状况下，物流总用度范围也不时扩展。物流服从整体有所晋升，可是较兴旺国度的物流服从程度比拟，还存正在较年夜改良空间。

2010-2018天下社会物流总用度走势图

材料根源：智研征询收拾整顿

2018年天下物流运输用度6.9万亿元，增加4.5%，增速比2017年同期降低4.3个百分点，运输用度与GDP的比率为7.7%，比2017年同期降低0.3个百分点。

2011-2018年天下物流运输用度走势图

材料根源：地下材料收拾整顿

2018年天下物流保存用度4.6万亿元，增加17.95%，增速比2017年同期进步7.1个百分点，保存用度与GDP的比率为5.1%，比2017年同期进步0.4个百分点。

2011-2018年天下物流保存用度走势图

材料根源：中国物流与推销结合会、智研征询收拾整顿

2017年我国物流保存用度3.9万亿元，同比增速5.41%，为近多少年增速最高。2018年天下物流办理用度1.8万亿元，增加12.5%，增速比2017年同期进步5.1个百分点，办理用度与GDP的比率为2%，比2017年同期进步0.1个百分点。

2011-2018年天下物流办理用度走势图

材料根源：中国物流与推销结合会、智研征询收拾整顿

2018年天下社会物流总额283.1万亿元，同比增加11.99%。

2014-2018年天下社会物流总额统计

材料根源：中国物流与推销结合会、智研征询收拾整顿

2018年国际产业品物流总额照旧坚持相对抢先劣势，2018年产业品物流总额占比高达90.71%，其次是出口货品占比4.98%，单元与住民物品占比2.47%，再生资本物流占比0.46%。

2018年天下社会物流构造占比状况

材料根源：中国物流与推销结合会、智研征询收拾整顿

今朝，我国物盛行业市场范围已经位居天下第一，但从物流本钱与物流根底设备建立程度看，全体物流服从仍有待晋升。2017年，我国物流本钱占GDP比重到达14.5%，远高于西欧国度10%如下的程度。此中，受害最近几年来中国物流地产建立少量展开，2017年中国物流用度中仓储（保存）用度占GDP比重为4.7%，较2009年降低1.3个百分点；但横向比照看，美、日两国仓储用度占GDP比重辨别仅为2.2%与3.0%摆布，中国仓储用度占比降低仍有空间。

4、多方开展拉植物流地产需要范围

今朝，高端古代仓储的需要方次要会合正在批发商、第三方物流以及高端制作范畴。此中批发商包含快消品、电商和批发与快餐行业，高端制作次要由汽车、电子、机器制作和医药、医疗东西制作组成。差别需要方关于仓储投入的思索没有尽相反，但今朝少数仍采纳轻资产形式，以租赁为主。

（1）传统批发花费波动增加

传统批发行业一直是对于古代物流仓储设备需要占比拟高的范畴。随同着花费晋级以及新批发观点的衰亡，花费品类多样、质量晋升，人、货、场等贸易因素原本的次第被打乱，供给链失掉重构，线上线下渠道交融冲破了原本的分销系统，正在延长物流工夫的同时愈加夸大提早备货以及仓储功用，特别是分钟级的立即配送推进前置仓的普遍使用。与此同时，随同生鲜产物、跨境商品等细分花费市场继续炽热，保税堆栈、冷库设备等仓储需要疾速添加。作为晋升下游供给商以及为卑鄙花费者体验的紧张一环，物流根底设备才能日趋遭到注重。

2018年中国连锁百强门店总数13.8万个，同比增加16.0%。去除了便当店门店要素（含苏宁小店），百强门店增速为9.1%，与2017年持平。

2011-2018年中国连锁百强门店总数

材料根源：中国连锁运营协会

2018年，百强企业均匀人效198万元，比2017年进步了3.0%。百强均匀毛利率由2017年的17.9%进步到18.3%，中位数18.1%，与2017年持平。

2010-2018年中国连锁百强发卖范围统计

材料根源：中国连锁运营协会

2017年天下冷链物流市场需要约4700亿元，同比增加9.76%；2018年行业市场范围到达5175亿元，同比增加超越10%，次要是因为农产物范畴的需要推进。

2014-2018年中国冷链物盛行业市场范围状况

材料根源：智研征询收拾整顿

（2）电商花费发明新生机

受害较量争论机技能与信息技能遍及，过来十年来我国电商行业完成飞速开展。从财产范围来看，电子商务买卖额疾速增加，收集批发额延续六年稳居天下第一。

数据表现：2013年至2017年间，我国电子商务买卖额从10.40万亿增加到29.16万亿，年均复合增加率为29.4%。国度统计局电子商务买卖平台查询拜访表现，2018年天下电子商务买卖额为31.63万亿元，比2017年增加8.5%。

2013-2018年中国电子商务买卖范围

材料根源：国度统计局、CNNIC

（3）快递营业放量引领第三方物流开展

受电商疾速开展推进，最近几年来国际快递营业量坚持高速增加，2017年范围以上快递企业支出与营业量同比辨别增加22%以及27%。受此推进，快递企业办理堆栈面积（多为租赁）疾速增加，为物流地产需要供给紧张支持。

2013-2018年中国快递营业支出统计

材料根源：国度邮政局

（4）高端制作业增加颠簸，财产晋级带来新机会

最近几年跟着我国迷信技能程度的不时提高，我国制作业逐渐向财产代价链的中高端迈进，2018年我国配备制作业、高技能财产添加值同比辨别增加8.1%以及11.7%，增速较产业添加值增速辨别超出跨越1.9个百分点以及5.5个百分点。

2014-2018年天下产业品物流总额走势图

材料根源：中国物流与推销结合会、智研征询收拾整顿

受财产晋级要素影响，我国产业品物流构造不时优化，高新技能以及配备制作业等新兴能源正在加强，物流需要同比增速明显高于产业品物流总额同比增速，此中：2018年交通运输制作业、电器机器制作以及电子通讯技能制作物流需要辨别增加13.8%、10.1%以及10.5%，较产业品物流总额增速（9.5%）辨别超出跨越4.3个百分点、0.6个百分点以及1.0个百分点。高新技能财产与配备制作业的开展为物流地产的生长供给充分能源。

整体来看，我国物流地产行业供应构造性成绩较为凸起，少量低端堆栈临时闲置与高端仓储求过于供的场面临时存正在。一方面，固然我国已经存正在少量的工矿仓储用地与堆栈面积，但少数还是低真个简略单纯堆栈，正在选址、建立规范以及办理经营上与古代高端仓储设备存正在分明差异。

2017年，供给国有建立用地60.31万公顷（904万亩），同比增加13.5%。此中，工矿仓储用地12.28万公顷，同比降低0.2%；商服用地3.09万公顷，同比降低12.0%；室第用地8.43万公顷，同比增加13.2%；根底设备及其余用地36.52万公顷，同比增加22.4%。

2013-2017年天下工矿仓储用地范围

材料根源：天然资本部

另外一方面，与其余国度比照来看，固然我国物流地产存量（约9.55亿平米）已经处于抢先位置，可是优良物流设备占存量物流设备比重仍较低（约5%）。随同最近几年复电商和高端制作业的开展，国际对于优良物流设备的需要不时晋升，优良物流设备的供应缺口不时扩展，将来高标仓储设备市场空间宽广。

2018年全世界次要国度物流地产构造统计

材料根源：智研征询收拾整顿

随同物流地产需要的继续开释和物流地产行业撑持政策的不时加码，物流地产行业无望减速开展。瞻望将来，地盘资本获得才能、经营才能以及资金本钱将成为物流地产企业做年夜做强的关头点地点。资金气力较强、经营效劳程度较高的物流地产开辟商无望锋芒毕露。