▲钱塘区两大片区
去年7月，钱塘区首次在金沙湖畔举办高规格土地推介会，区内相关领导及绿城、滨江、万科等40余家品牌房企齐聚，在会中阐明了钱塘区未来的发展方向同时推介了三大区域17宗重点用地；
▲钱塘区2022推介重点地块
其中，区内龙头区域金沙湖板块的一号地块，作为临湖的最后一宗宅地被重点推介，两个月后该地被中豪竞得，楼面价23683.39元/㎡，溢价率10.1%，经过大半年的等待，成了刚刚首开并结束第一次登记的湖翠里。
▲临湖最后一块宅地
因金沙湖西侧为部队融合用地，北侧除望金沙西侧以外基本无宅地再出让，湖翠里不多的套数是“临湖盘”事实上的最后一舞；
▲湖翠里置入式效果图
适逢金沙湖公园向市民部分开放，望金沙、春风金沙等盘今年即将交付，2023的钱塘之眼·金沙湖板块核心区，事实上已达到城建的基本饱和态，随之带来房产价值框架的预估定型。
大白话说，故事讲完了，所见即所得，房价就相对稳定了。
遂在此时跑盘湖翠里，并围绕金沙湖板块及沿湖重点楼盘作一番价值解析，同时也解答后台咨询湖翠里可买性，和二手比较如何、二手价格等的诸多问题。
Ps：防杠精说是广告，本文选在登记后第一天发。
▲湖翠里地块信息
湖翠里地块出让面积18227㎡，容积率2.4，总建面43744.8㎡，毛坯销售均价不高于34300元/㎡，如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡；
该地块最终由中豪拿下，楼盘则由兴耀与滨江入场设计并施工，正儿八经滨江盘，兴耀也是本土优质企业，3.83w/㎡，比两年前春风金沙在售时涨了800一平；
项目位于七格北路与沿河路天城东路交叉口，天城东路有向西贯通主城的规划，但遇到部队融合用地，征迁遇阻搁置多年，2020做了招标但到现在也是未通，只能期待日后；
▲2020老规划，两段西延道路
看一个楼盘先看外部环境及规划，然后最先看售楼部，这是最花钱和要门脸的地方，是整个楼盘的定调的原型，售楼部风格、概念、景观会自然表达这个楼盘的整体气质；
▲湖翠里售楼处
售楼处即小区1#楼也是主入口，铝板折板加玻璃体结合的现代风格，门前是个意式景观跌水喷泉，硬铺装是三色格纹拼贴的burberry风格，景观是几何切块放置盆栽式青草，视野尽头是中心静水+景观松的枯山水；
▲跌水、静水、枯山水
门口看下来，整体就可以定调，偏意式极简的现代风建筑，大概率是法式园林，选取的植物景观和修剪会参考日式枯山水，加上滨江标签的加百列大海藻和蓝宝石泳池；
翻译成人话，建筑是现代风格加点古典的审美性装饰，景观用地基本是方形一块一块的，不会突然弄个弧度出来，可以清晰找到布置的轴线，灌木绿植会修成萌萌的一团团的，加一些小型乔木，中心会放置水池，对比方案平面图，和判断大差不差。
▲湖翠里总平面
进门第一眼，繁体的终见·金沙湖之冠加英文花体，终见在说明临湖的最后一块，金沙湖之冠说明对自己楼盘的打造定位，滨江·兴耀要将湖翠里做成板块顶级；
▲湖翠里入口标语
通过啥呢？在一个刚需刚改板块作改善定位面积段加超越板块平均水平的产品力。建筑上采用四面铝板+三腔铝合金玻璃+滨江第一次做的风雨连廊；
▲铝钢复合风雨连廊
同为临湖次新的春风金沙只是部分铝板及线条；
▲春风金沙侧立面
望金沙真石漆主体，湖翠里又是三盘中楼层最低的，在用材单面积成本上当得起板块之冠；
▲望金沙侧立面
进到室内，滨江的强项品控真的独一档，花里胡哨的不做，交付标准的样板间直给。
延续售楼部burberry三色拼花铺装、全屋墙纸、订制玄关高柜、厨房三件套配齐、三层双腔的绝缘铝合金门窗、岩板背景墙、到顶房门、内嵌式百叶玻璃窗、TOTO的washlet（电子马桶盖）....
▲湖翠里构造细节
不黑不吹，这个精装修自己弄还是要相当成本的，当然品质好理论上是每个楼盘应该给的，笔者更在意一些细节：
比如淋浴房的坐凳设计，可以加装防水垫也可以做柜，内嵌式拉帘百叶窗，可以免清洗，90度半开位置磁吸的固门器，门后留出来1.5+的尺度可以做双开门的柜，林内的可调燃气配一个通风开口的柜门，万一漏气可以第一时间察觉，旋转助力式的门把手，方便老年人和使用，消防器械封闭式保存，防老化延长寿命......
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▲湖翠里配置细节
啥叫改善定位的楼盘，不止是体现在面积，是关注到明显是中、老年群体为改善人群主体的现实需求，针对他们做体现人文关怀的设计和产品加强，这点无疑是湖翠里做得很到位的加分项，实话实说，哪怕滨江自己也不是每个盘都能保持这种程度的用心和定位的匹配。
▲上-湖翠里166㎡户型图
▲下-166㎡北厅实拍
另外的优点，自然是无敌的湖景、166㎡优秀的北厅四朝南的户型设计、138㎡极好的主卧进深和书房的落地滑动门+一步阳台。
▲上-湖翠里138㎡户型图
▲下-138㎡书房一步阳台
说完优点，说说湖翠里缺点和选房策略。
缺点一，先天的地块太小、套数太少，没法形成大盘的内部性和很强的社区感，这点逊色于邻近的望金沙、春风金沙、湖景居及滟澜山；
缺点二，南侧是小学的教学楼，很明显南侧三幢没什么好的景观视野，只能看没有堆坡的内部景观和北侧楼幢，好处是日照影响小；
▲湖翠里与月雅河小学关系航拍
缺点三，楼盘位置虽然临湖近医院，但是和最近的商业综合体金沙天街正好是湖的两个对角，属于美和方便难以得兼，去地铁和商超步行累点，幸好有沿湖景观也算是个惬意的过程。
缺点四，板块共性缺陷，缺乏强品牌学区资源，和主城有一定的割裂导致形成早期的飞地新城，使板块整体价值的天花板不会太高，属于房住不炒，宜居性生活感很好的板块。
▲湖翠里定位标语
总结而言，湖翠里是在地块现有的条件中，将不利因素规避到最小程度的努力，同时设计、用材、品控和施工都很用心，景观相对一般，但有湖景加持瑕不掩瑜，在细节上又有明确小惊喜的创新进步和人文关怀，是对得起滨江·兴耀品牌的优质出品，也对得起自己“最后的湖景公馆”的高定位。
选房，最推荐166㎡户型北侧三幢，选择7-8层以上的楼层，东边套优于西边——
▲湖翠里北楼幢窗景，左-28m标高平视，右-56m标高平视
一是面积和北厅望湖的户型匹配舒适改善的定位和楼盘的整体品质，二是28m以上的窗景可以让天城东路出画，得到更好的观湖体验，这两点也是在未来高净值二手房买家会看重的核心优势。
| PART 4 |
其他沿湖次新、中年二手房的价值预估与湖翠里的比较。
春风金沙，强点是大盘整体性强、立面设计佳、户型设计佳、内部景观有别出心裁，最北侧三幢3F以上均有极好的湖景，离地铁口和天街也更近，是金沙湖的代表性楼盘；
▲上-春风金沙实景航拍
▲下-春风金沙跌水、水池、水景结合景观
不足是用材和体现高级感的配套输湖翠里一筹，因为要湖景大面阔楼又高，整体建筑造型非常扁，湖北视角看该盘，阴影遮天蔽日；
▲春风金沙实景湖北视角
自然，二手价值最高的，北侧5楼幢3F以上边套、中间套均可，141-165㎡面积段改善够住。
望金沙，优势是离地铁近、主干道旁交通便利，离天街近，融创的产品力也没问题；
▲望金沙实景
但不足就很明显，尽管占据湖北有南厅面湖的优势，但实际体验完全不是这么一回事。
▲望金沙实景
沿湖北侧望钱塘印中心、湖畔中心、希尔顿、希美国际、大剧院一众高楼和大型公建再加一条主干道，完全割裂了望金沙的湖景视野，与湖的距离远比湖南侧楼盘更远，其中反而是东侧楼幢的视野更好；
▲望金沙南厅窗景，
左-东南楼幢60m高，右，正南40m高，80m才能看到水
另外，用材相对前两盘更逊一筹，东侧还有隧道的噪声影响，局限的湖景也是看对面楼幢的北立面，完全没有湖南看湖北的景观优势。
▲湖景居航拍及当年实景
中年二手房方面，挨着湖翠里的湖景居是一个均好性不错的选择，住起来甚至不输望金沙；
▲天街地铁盘·滟澜山
▲上-滟澜山一期丽轩当年实拍
▲下-丽轩洋房144㎡，总价660w
身处10年房龄多期综合大盘中心位置，社区感强、地铁盘、天街盘、龙湖景观品质加成，尽管不直接面湖，但走两步丝毫不影响每天散步，缺点是具有时代感的用材及建筑风格并不被现在审美广泛喜欢；
以滟澜山一、二、三期洋房的二手挂牌均价4.5w/㎡-5w/㎡为基准，完全可以评估以上楼盘进入三级市场的实际价格——
5w/㎡≥湖翠里的北侧高层楼幢边套>春风金沙北侧楼幢高层>望金沙东南侧楼幢高层≈湖景居北侧中高层>4.5w/㎡，其他房源，楼盘整体实际成交均价会在4-4.5w/㎡，个别优质房源能接近5w/㎡，也会有个别硬伤房源守不住4w/㎡，看市场热度、看学区发展和中介的本事了。
▲金沙湖航拍
随着少子老龄化程度日益加深，人口流入的进程放缓，会有越来越多如金沙湖一样的板块正式进入城建成熟期，大开大合的建设终会被缓慢的新城代谢替换。
在这一切换中，大量的普通房源终归无闻，价值会凝固在板块之冠的几个楼盘与房源。
建议在这类板块的购房者，无论是刚需或是改善置换，自住或是保值增值，牢牢把握住这些稀缺品，方是锚固城市化红利的不二法门。
| 现在买房会不会是接盘侠？ |
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