今年3、4月份的上海楼市，随着申领预售证楼盘的增多，商品住宅供应量明显上升，这也直接带动了成交量的显著增长。克而瑞数据显示，3、4月份上海商品住宅成交95万平方米，较1、2月份70万平方米的成交量增长36%，但仍低于去年同期的141万平方米，不过彼时的上海还未实行摇号购房政策。

值得注意的是，在成交放量的同时，上海楼市成交结构却出现明显分化：一方面，市中心区域多个高价、高品质楼盘均表现抢眼，出现“日光”等高去化现象，个别楼盘甚至出现8个人抢1套房的现象；另一方面，一些位于远郊的中低价位楼盘去化情况并不很好，部分楼盘认筹人数甚至远低于房源数量。

多位市场分析人士向《每日经济新闻》记者表示，在上海摇号购房等政策背景下，市场情绪总体虽不再恐慌，但受限价影响，市中心高品质楼盘入市价明显低于预期，同时上海大力发展租赁住房将使市中心高品质楼盘的价值和稀缺性更加凸显，以致市中心高品质楼盘持续受到追捧。

图片来源：视觉中国

日光盘频现 成交结构已现分化

进入3月份，随着申领预售证项目的增多，上海楼市供应量显著上升，也直接带动了成交量的“放量”。值得注意的是，尽管受限购、限价、摇号购房等政策影响，但位于市中心的多个高品质楼盘却频频出现“日光”等高去化现象。

据上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”及上海市东方公证处官网的数据显示，3月12日摇号的同济融创玫瑰公馆，266套房源认筹人数达到860组；3月25日摇号的保利熙悦，731套房源认筹人数达715组；4月10日摇号的翠湖天地隽荟，118套房源认筹人数达385组；4月17日摇号的信达泰禾上海院子，376套房源认筹人数达611组；4月19日摇号的大宁金茂府，382套房源认筹人数达751组；4月23日摇号的中粮前滩海景壹号，437套房源认筹人数达3127组。其中保利熙悦开盘当天去化超9成，大宁金茂府、泰禾上海院子等多个楼盘开盘当天即售罄。

多位市场分析人士分析认为，近期部分楼盘成交去化较高，主要因为在限价政策影响下，部分高价盘售价普遍低于市场预期。

如此前市场曾预期大宁金茂府、信达泰禾上海院子两个楼盘的起售价将超过10万元，但从开盘情况看，大宁金茂府均价9.38万元/平方米，而信达泰禾上海院子均价为9.5万元/平方米。

“在限价的背景下，外环内部分新盘的性价比凸显，而这些区域本就集中了不少优质的教育、医疗资源，这也是其热销的主要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。不过严跃进同时认为，虽然部分楼盘去化较高，甚至出现“日光”，但市场推盘量比较大，特别是外环外的一些楼盘也纷纷低开，对部分刚需购房者而言依然有较大的选择余地。

上海链家的数据也显示，仅4月份，上海新建商品住宅新增供应量近8000套，创近23个月来新高。

不过另一个值得注意的现象是，与上述位于市中心高品质楼盘认筹人数动辄数倍于房源数不同的是，外环以外的部分楼盘认筹数却不及房源数。

如3月8日摇号、位于嘉定区嘉定新城的盘古园府项目，416套房源认筹人数仅82组；3月19日摇号、位于金山区的华纺和成未来派，374套房源认筹人数256组；3月29日摇号、位于松江区的新城上坤樾山半岛，248套房源认筹人数125组；3月30日摇号、位于金山区的正荣璟园，54套房源认筹人数5组；4月3日摇号、位于金山区的新华御湖上园，358套房源认筹人数177组；5月13日摇号、位于金山区的上海新天鸿高尔夫社区，456套房源认筹数仅有8组。

《每日经济新闻》记者不完全梳理发现，自3月份以来，上海新推的24个楼盘中，有12个楼盘的认筹数低于房源数。此外，均价低于5万元/平方米的楼盘有14个。

“金三银四”的上海楼市，市中心区域的中高价位高品质楼盘成交持续受到追捧，而远郊的部分中低价位的刚需楼盘成交遇“冷”，成交结构分化明显。

优质资源集中 市中心楼盘受追捧

《每日经济新闻》记者注意到，“金三银四”的上海楼市成交冷热不均，中心城区楼盘持续受到追捧，除受限价政策影响外，更与当前上海优质配套资源分布不均密切相关。

中国指数研究院早前的一份研究报告，对上海部分市辖区在教育、医疗、商业等配套设施进行了分析。根据该报告，在教育资源方面，以重点中小学数量衡量，中心城区中，浦东、黄埔、静安、杨浦、徐汇、虹口、长宁、普陀区分别有46、30、28、25、24、22、17、15所；郊区中，宝山、闵行、松江、嘉定、奉贤、青浦区分别有17、14、8、7、5、4所。外环线以内至少有200所重点中小学，而外环线以外仅约有60所。

在医疗资源方面，以三甲医院数量衡量，中心城区中，长宁、浦东、徐汇、静安、杨浦、黄埔、虹口、普陀区分别有10、9、8、6、5、4、2、2家；郊区中，闵行、松江、宝山区分别有3、2、1家，而奉贤、青浦均无三甲医院。外环线以内至少有40家三甲医院，而外环线以外仅约有12家。

此外，在交通方面，外环线以内的区域轨道交通站点数量也要明显强于外环线以外的区域。

而外环线内区域完善的配套设施，也往往是购房者最为看重的因素之一。

近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访静安区中环附近某新开楼盘时，碰到来此看房的胡先生。“这边不论是小区品质，还是教育、医疗、交通这些配套设施，都比我现在住的（松江区）九亭（镇）好很多，不止高一个档次。”胡先生向记者表示，而这也是他选择改善型住房时的重要考虑因素。

多位市场分析人士也向记者表示，不论是工作岗位数量、层次，还是教育、医疗等配套资源，都主要集中在外环线以内区域，这些区域交通便捷、配套相对完善、优质资源相对集中。

另外还需注意的是，此前上海住房“十三五”规划中提出要重点发展租赁住房，十三五期间上海将新增170万套住房，其中商品住房约45万套、租赁住房约70万套。记者统计发现，自2017年7月首次推出租赁住房用地以来，目前上海已挂牌成交31宗租赁住房用地，总规划建筑面积196万平方米，至少将提供约2.2万套租赁住房。而该31宗租赁住房用地中，有19宗分布在土地资源本就稀缺的外环内区域。

不过，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》还明确提出，要在2035年将常住人口控制在2500万左右。而截至2017年末上海常住人口已达到2418万，这意味着未来上海常住人口仅有80余万的增量空间。这对要建成卓越全球城市的上海而言，产业结构、人口结构将面临不小的调整压力。

“大力发展租赁住房，未来可供销售的商品住宅房源一定会越来越少。”知名地产分析人士薛建雄分析道，“摇号政策出台近一年来，外环以外的楼盘去年价格已经历了一轮向下调整，目前这些区域的楼盘价格降的多的自然卖得好，降的少的只能慢慢卖；而外环内中心城区的楼盘价格在今年出现明显松动，自然比较抢手。”

不过薛建雄也认为，长期来看，随着上海产业结构、人口结构的调整，高端产业、高收入群体会不断聚集，上海商品住宅的价格长期看会出现上涨趋势。