*本文为「三联生活周刊」原创内容

文 | 谢九

经历了去年的烂尾楼风波之后，最近国内试点现房销售的城市越来越多，曾经看上去不太可能的现房销售模式，正在一点点变成现实。

去年下半年以来，由于开发商资金链断裂导致大量的烂尾楼盘，给房地产市场甚至全社会都带来不稳定因素，在这样的背景下，要不要取消商品房预售制，实施现房销售的讨论开始快速升温。在烂尾风波的倒逼之下，今年以来，很多城市就已经开始试点现房销售。

据不完全统计，包括河南、山东、四川、安徽等等，都已经明确表示要实施现房销售，比如河南省就提出要“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；山东省也表示“要逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。” 北京也开始探索现房销售的模式，从去年开始，北京尝试在土地出让环节引入现房销售，土地拍卖在触及地价上限后，就开始竞报现房销售。

可以预见的是，随着越来越多的城市开始实施现房销售试点，未来将有更多的现房投入市场，期房一统天下的时代被打破。在以前期房主导市场的时代，大部分购房者只能看几眼开发商的沙盘和照片，就掏出几百万元的首付和房贷来买房，将来房屋的质量如何，甚至能不能收到房，也就只能听天由命。但是随着将来越来越多的现房进入市场，购房者将拥有更多选择，对于人生中最大的一笔交易，至少可以看到实物之后再做决定。从保护消费者权益的角度来看，这无疑是一个巨大的进步。

《北京青年》剧照

我国实施商品房预售制大概是在30年前，当时为了加快住房建设的速度，引入了香港的“卖楼花”模式，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”。预售制相当于允许开发商以极高的资金杠杆撬动住房建设，从积极的角度来看，为解决我国的住房供应不足起到了很大的作用。但是弊端也同样明显，最常见的是楼盘质量偷工减料，达不到承诺和预期的标准，引发了很多纠纷。而更严重的是，部分开发商资金断裂之后，烂尾楼开始出现。

随着我国住房极端短缺的时代已经过去，加上预售制的弊端越来越大，对于是否取消预售制的讨论开始越来越多。早在2005年，央行就曾经一份在报告中提出，“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

建设部当年做出回应，表示国家近期不会取消商品房预售制度，理由是，“从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。”最终建设部的意见主导了政策走向，商品房预售制又延续了将近20年。

《乳房》剧照

但是进入2022年之后，由于国内房地产市场降温，加上开发商资金链断链，国内楼市出现了过去几十年最严重的烂尾风暴，商品房预售制之争再度浮出水面。这一次，即使是当年力挺预售制的建设部，口风也开始发生变化。今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

这也就意味着，对于商品房预售制，类似当年央行和住建部意见完全对立的局面已经消失，取而代之的是一个相对折中的方案，既没有一步到位取消预售制，同时又允许有条件的城市开始实施现房销售，相当于预售和现房销售双轨并行。

那么，未来预售和现房销售这两种模式谁会成为主流呢？有没有可能现房销售会完全取代预售模式？这一方面取决于消费者的选择，更主要取决于政策向哪种模式倾斜。

《都挺好》剧照

从消费者的角度来看，大多数人肯定是希望现房销售。对于普通人而言，一手交钱一手交货是日常交易的常态，但对于买房这件人生最大的交易，反而却不能实物交易，显然也是有悖常理。商品房预售这种模式，最大程度支持了开发商的利益，而将大部分风险转移给了普通购房者。如果将来市场上实行预售和现房两种模式，在同等条件下，消费者肯定优先选择看得见的现房。在这样的背景下，现房销售就会逐渐挤压预售房的市场空间，最终成为市场的主流。

不过悬念在于，将来市场上是否会出现足够多的现房，足以让消费者充分选择？如果市场上只是零零星星的几个试点型现房，那么，对现有的预售制就不会形成实质性威胁，商品房预售制的主导地位也不会因此下降。

所以，现房销售模式能够发展到多大程度，最终还是取决于政策层面的扶持力度有多大？监管层对于改变预售制的决心有多强？

《安家》剧照

目前来看，国内对于现房销售支持力度最大的地方是海南。作为当年经历过严重烂尾风波的地区，海南对于废除预售制的决心最为坚定，改革的步伐也走在国内最前列。2020年，海南省要求新出让土地建设的商品住房全部实行现房销售制度。3年过去之后，海南的现房销售比重快速提升，3年前，海南的现房销售占比大概为20%，现在已经达到了40%。随着现房销售新规之前的楼盘陆续竣工并销售完毕，理论上而言，海南将来的房地产市场上将全部是现房销售。

以海南的模式来看，在国内实行现房销售其实完全可行，彻底废除预售制也并非不可想象。过去30年来，为了扶持房地产发展，政策较多向开发商倾斜，最终导致开发商杠杠越来越高，不仅让大量购房者陷入烂尾泥潭，也给中国金融体系带来巨大风险。从预售制向现房销售改变，既是为了保护普通民众的利益，也能适当约束房地产的狂飙，给中国金融乃至中国经济提供更多的安全保护。