《法人》特约撰稿 李虎桓 徐宇舟 周成曜 周林
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保险资金投资的不动产，指土地、建筑物以及其他附着于土地上的定着物，可进一步分为基础设施类不动产和非基础设施类不动产。遵循穿透式监管逻辑，现行保险资金适用监管对象，既包括各类不动产，亦包括以不动产作为底层资产的相关金融产品。
相关主体合规要求
保险公司投资不动产，需要满足以下资格条件：在公司治理及内控机制方面，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第八条第一款第（一）项、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）第三条第1款，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品，应当具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；保险公司投资不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目。
从托管机制上看，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号第八条）第一款第（二）项，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品，应当实行资产托管机制，资产运作规范透明。
对于专业人员，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第八条第一款第（三）项、第2款，《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）第一条第2款及《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第八条第3款、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》 （保监发〔2012〕 59号）第二条第1款第2项，保险公司投资自用性不动产，其资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员；保险公司投资非自用性不动产，其资产管理部门应当拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；保险公司投资不动产相关金融产品，其资产管理部门还应当拥有不少于两名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员；保险公司聘请专业机构或者投资机构提供投资咨询服务和技术支持的，该保险公司资产管理部门应当配备不少于两名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。
关于偿付能力充足率，根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）第一条第1款与《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第八条第一款第（五）项、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）第一条第1款，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品，上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。而对净资产要求则为保险公司投资不动产及不动产相关金融产品，上一年度净资产不低于一亿元人民币。
资金来源上，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第八条第一款第（六）项、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）第一条第7款，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品，应当具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；保险公司购置自用性不动产，除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金；保险公司投资非自用性不动产的，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。
此外，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第八条第一款第（七）项规定，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品，应当满足最近3年未发现重大违法违规行为要求。
针对各类不动产金融产品，保险公司还需分别符合监管部门针对具体产品设置的监管规则。例如，对公开募集基础设施证券投资基金而言，保险公司还需符合《中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》对投资人相关要求。针对保险公司在具体不动产相关金融产品中的合规要求，可参考律商网《保险资金运用合规手册》。
投资机构资格条件
不动产投资管理机构（下称“投资机构”），指在中国境内依法注册登记，从事不动产投资管理的机构。保险公司可以聘请投资机构为保险资金投资不动产提供投资管理服务，并通过投资机构发起设立或者发行的不动产相关金融产品进行不动产投资。
关于资质条件，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第九条，保险公司应在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质；具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定；具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效；注册资本不低于一亿元；管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验；拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名；接受中国银保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况；最近3年未发现重大违法违规行为；中国银保监会规定的其他审慎性条件。
此外，依据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）第二条第1款，不动产投资机构仅为保险公司投资不动产提供咨询服务和技术支持的，应当具有10名以上不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于两名，具有3年以上相关经验的不少于3名。
专业机构资格条件
专业服务机构（以下简称“专业机构”），指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资不动产提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。
根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第十条第一款，专业机构应满足以下资质条件：具有经国家有关部门认可的业务资质；具有完善的管理制度、业务流程和内控机制；熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相关服务的经验和能力，且商业信誉良好；与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系；接受中国银保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况；最近3年未发现重大违法违规行为；中国银保监会规定的其他审慎性条件。
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投资行为合规要求
除相关投资底层资产要求（详见律商网《保险资金运用合规手册》）外，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第十五条、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号第二条第3款、《中国银保监会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（银保监发〔2018〕26号）第一条，保险资金投资不动产，还应当根据具体底层资产类型，符合相应合规要求：应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限；以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。但保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外；保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目，该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市。
保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足：（1）具有良好经济和社会效益，具备稳定当期或预期现金流；（2）处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城，土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；（3）产权清晰，无权属争议及受限情形；（4）土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；（5）履行立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行项目建设阶段所必需的审批程序等条件。
除相关投资不动产相关金融产品要求（详见律商网《保险资金运用合规手册》）外，保险资金投资不动产相关金融产品，根据《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）第四条、《中国银保监会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（银保监发〔2018〕26号）第二条，还应当符合如下要求：1．保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。
2．保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金，应符合以下条件：
（1）采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上。
（2）采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效退出机制。此外，根据《中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》（保监发〔2014〕13号）第三条第（一）款第1项、第（二）款第1项，保险公司投资单一不动产类资产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%，但购置自用性不动产除外；投资单一法人主体的余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。
（作者均为汉坤律师事务所合伙人）
（责编 王茜）