【大河财立方 记者 赖苏婷】1月13日，据新华社消息，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（以下简称《方案》），拟重点推进21项工作任务，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。

IPGLOBAL中国区首席经济学家柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示：“《方案》是以优质房企为抓手，推动房地产行业复苏的重要举措，其直接受益者是优质房企，但反过来也能促进行业信心改善，推动出险房企的重组与重整，是利好全行业的。《方案》落地实施后，行业风险化解必然会加速。”

梳理消息可知，当中有诸多亮点值得关注。

亮点一：供需两端入手，三层面同步推进

在供给端，《方案》提到通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。工作任务中还包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。

在需求端，针对保交楼工作，加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次《方案》从房企、金融机构、住房需求端等三个层面同步推进。“在房企端，提到对优质房企资产负债表的改善、出险房企风险处置；在金融端，对优质房企信用修复、多渠道融资正常化，以及对出险房企收并购，并让部分项目通过风险有序释放的形式，达到风险释放‘慢撒气’；在需求端，加大金融政策扶持，稳定市场销售，推进保交楼资金硬缺口攻坚，激活企业造血功能，恢复市场信心。”

中指研究院企业研究总监刘水表示，《方案》表明管理部门对防范化解优质头部房企风险，更加系统性地、全局性地解决。系统性的计划行动和相关部门通力支持，将提高改善优质房企资产负债表的效力，高效防范化解房企风险。

亮点二：为优质房企融资提供渠道

记者了解到，在风险可控和保障债权安全的前提下，金融部门将从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。

《方案》提及，后续将设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为：“证监会此前的‘第三支箭’政策工具将继续落实，同时也会基于2022年的试点情况继续优化，或有加强版的政策出台，此次提及了公司制REITs，这也使得一些企业未来有转型的机会，可以基于公司制REITs进行企业转型和业务转型。”

2022年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。

“第三支箭”落地三日后，陆家嘴集团开启并购重组。陆家嘴集团拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。

亮点三：完善“三线四档”规则，或将推出缓冲措施

《方案》明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

2020年8月，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住房和城乡建设部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档”规则。

三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

严跃进在接受记者采访时说道：“房贷集中度和三道红线将继续落实总体改革思路，依然符合房地产金融管理长效机制，但会结合短期和中长期做工作，即短期是针对性措施，而中长期则是制度性安排。目前，相对会强调短期方面的救急政策，在房贷集中度和三道红线上，可能会有进一步放松的做法或是缓冲的操作。”

“房企在融资方面的节奏可以适当加快，银行在信贷投放方面可更为积极和主动。”严跃进建议。

亮点四：未有具体名单，金融机构自主把握

《方案》主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。《方案》只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。

此前，曾有消息传出：中国监管机构初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质开发商名单，龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等房企在列。记者向相关地产人士核实，对方表示“暂未收到相关通知”。

严跃进认为，从相关名单金融机构自主把握的规定看，各大房企更应注意销售规模和数据，积极提振销售数据，以获得金融机构的青睐。

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