位于2.5环的杉板桥，是城东近些年发展最快的区域。

板块肌理更新、做强产业支撑，并与「回归主城」的东风不谋而合，迈上了城东主城焕新的绝对C位。

老编辑五年前去杉板桥时，随处可见破烂的工棚，与成堆的建筑废料；前两天再去看时，一条杉板桥路四通八达，两侧是人潮汹涌的万科天荟与龙湖天街。

继「城东小太古里」和「城东版交子大道」的title后，城市界面改天换地的杉板桥渐渐有了更个性化的名字-「国际杉」。

丨杉板桥板块航拍实

板块价值的提升，直接导向购房者用真金白银为「国际杉」打 call：

月初的龙湖滨江·云河颂，450-700w级总价在成华区一骑绝尘；

紧随其后的凯德·玖悦华章，均价29000元/㎡，首开套数144户，开盘即罄；

接下来，还有即将入市的邦泰云璟、中铁建&汇厦建投的8.7亩袖珍地块，形成多家房企近身肉搏······

从「城中村」到「国际杉」，走出价格高、还卖得好的行情。买房人如何选择才能收益最大化？来，接着往下看。

横置手机查看震撼全景

丨杉板桥板块航拍实景

 1  凯德·玖悦华章首批次144套房源开盘即罄，在上班和上进之间，可能要选择上香才能上车

 2  滨江云河颂是龙湖今年在高改市场推出的高端产品系，现场实景呈现壕而奢，143-198㎡的面积段适合预算更充足的购房者

 3  尚未入市的邦泰云璟，预计330w左右的价格就能买到三房户型，可能将是杉板桥接下来购买门槛最友好的项目

01

板块解读

「成年」的杉板桥，腾笼换鸟进化史

纵观成华区的发展过程，大规模的板块更新总是突发和偶然的，更常态化的路径是，持续的、渐进的小规模改造更新。

杉板桥也正是如此。

西起二环路、向东辐射二仙桥，北承建设路、南达崔家店，千禧年前后的杉板桥片区，不过是东门一块无人问津的城中村。

丨杉板桥板块卫星图示

2006年，沙河成华段的棚改工程启动，杉板桥内老东郊的大部分企业厂房都被纳入拆迁工程之内；

2010年，杉板桥板块开启全面建设阶段；

2017年，成华大道最后两处棚户区棚改大会召开，宣告着杉板桥区域搬迁改造落下帷幕；

2020年，招商花园城开业，与区域内万科天荟、龙湖滨江天街三大商业体在杉板桥形成三足鼎立之势；

2022年，成华区启动与杉板桥相邻的崔家店东、西片区城市更新项目······

在这条密集的时间线上，杉板桥不仅完成肉眼可见的颜值蜕变，还在城市的发展命题中承担起「文创中心」与「商务中心」两大产业职能。

丨杉板桥板块航拍实景

文创产业在城市中心兴起并逐渐繁盛，东郊记忆打造的演艺艺术商圈成为成都文创中心，并通过信息时代的传媒方式内外交互并与城市更新相结合。

已经改名换姓的「国际杉」，只会更加 international

丨杉板桥板块航拍实景

中国城市化进程中，板块价值的迭代总是伴随着房地产开发，保利、招商、万科、融创、龙湖等，都陆续为杉板桥添过砖、加过瓦。

2010年，保利以楼面地价7300元/㎡拿下杉板桥123亩地块，打造了目前依旧是城东天花板的产品保利·康桥。

丨保利康桥航拍实景

多少房企在撰写打造新标杆产品话术的时候，都熟练使用互联网拉踩大法来妄图卷一下保利·康桥。

但人家的二手房价格经过风吹雨打后，依然稳稳盘踞在4w以上，怕是比你65岁退休才拿得到的养老保险金还保险。

丨保利康桥航拍实景

除了「天花板」之外，杉板桥板块内目前均价在2-3w左右，品质较高的龙湖梵悦台高层和万科天荟的挂牌价在3.5-3.9w之间。

刚结束不久的成都第四场涉宅用地拍卖中，成华区供应的首宗涉宅用地被19家房企争先pick，成交楼面价15200元/㎡、清水限价26000元/㎡。

在新项目登场之前，杉板桥、崔家店一带的购买机会，将集中在龙湖、邦泰、凯德身上。接下来，老编辑来带大家看看它们在产品端，各自的优劣势。

02

项目规划

围合式与阵列式，每款都亮点突出

项目规划的「命题作文」怎么写，房开商早就告诉了我们答案：科学地因地制宜，人为地搞点花活儿。

凯德·玖悦华章：爆款网红盘，临河临公园。

凯德·玖悦华章地块面积约44亩，容积率2.5，在定位上不同于凯德此前缔造的网红盘，而是被划进高端产品序列。

丨凯德·玖悦华章实景

在这块不算规则的梯形地块上，凯德·玖悦华章采用围合式布局，5栋7-10F洋房位于地块西侧，毗邻杉板桥公园和跳蹬河，6栋20-25F高层位于地块东侧，并以3号楼这栋楼王来分隔南北。

丨凯德·玖悦华章总平示意

这样规划的好处是，不仅营造出辽阔的中庭景观，同时还能扩大高层与洋房的视野尺度。

你看，高层对望出去，低楼层享有园林、中高楼层基本没有视线遮挡；洋房对望出去，能将杉板桥公园尽收眼底。

丨凯德·玖悦华章高层视野示意

丨凯德·玖悦华章洋房视野示意

从平面图上可以看到，项目的楼间距差异性较大。

最近的24m左右，而最远的西侧洋房和东侧高层之间则有68m的间距。稍显遗憾的是1栋、2栋之间，在约80m的楼栋高度下，边户间距差不多只有20m，会压缩一定的舒适度。

丨凯德·玖悦华章楼间距示意

合理的规划让项目的日照表现加分。

通过模拟日照，项目所有房源全天均有充沛日照，无公寓户型，能够满足成都人天生对阳光的追求。

丨凯德·玖悦华章日照模拟示意

丨凯德·玖悦华章日照模拟示意

另一个加分项在于，凯德·玖悦华章高层的1F全为架空层设计，约5m挑高，使室内外形成了双向观景面，日常对功能体验感也会更足。

龙湖滨江·云河颂：剑指高改，规划更纯粹

龙湖·滨江云河颂占地47亩、容积率2.0，是龙湖今年在全国一二线重点城市落地的全新产品线，也是战略级作品。

丨龙湖·滨江云河颂航拍实景

得益于更加低密优质的土地，让龙湖在产品设计与景观规划有更大的操作空间，从最终呈现来看，也展示出了高端产品线应有的质感。

丨龙湖·滨江云河颂总平示意

项目11栋17-22F的板式高层，围合出两个风格不同的超级大中庭，并以水景中轴拉通南北。

南中庭尺度60×110m，北中庭80×135m，景观面积加起来约17400㎡，比起两个标准尺寸的足球场，都还绰绰有余。

丨龙湖·滨江云河颂楼间距示意

围合式的好处是，项目主力楼间距在70-120m之间，结合50-75m左右的楼栋高度，基本每栋楼从自家窗户看出去，都有开阔的视野距离。

值得重点标注的是，位于整盘中央的11号楼，位置可以用「王中王」来形容，前后都有超百米的视野景观，霸气感放到整个成华区都难逢敌手

丨龙湖·滨江云河颂楼王视野示意

虽然有部分东西向楼栋，但得益于楼栋朝南有角度偏移，再加上自身开阔的楼间距，让龙湖·滨江云河颂日照充足，没有公寓房源。

丨龙湖·滨江云河颂日照模拟示意

丨龙湖·滨江云河颂日照模拟示意

邦泰云璟：全独立楼栋，门槛最友好

邦泰云璟尚未正式亮相，以下内容涉及剧透，项目户型门槛低，适合首置首改重点关注。

地块面积约47亩、容积率2.0，共规划了17栋11-17F的板式小高层建筑。

其中靠槐树店公园的西侧及南侧规划了6栋1T2的11F洋房，另外11栋为2T2的小高层。

丨邦泰云璟航拍实景

从总平上看，项目最大亮点是每栋楼都采用独栋独单元设计，不仅私密感更强，还能化解相邻单元建筑对阳光的遮挡，让每一户都获得更优异的居住体验。

丨邦泰云璟独栋视野示意

与此同时，项目采用阵列式的板楼布局，错位的楼栋排布尽可能的避免了遮挡与直接对视问题，结合主力均超30m的楼间距指标来看，能围合出多个景观中庭。

目前老编辑尚未看到项目的景观方案，相信在天然的规划优势下，邦泰有想法、更有实力营造出多样性的园林。

丨邦泰云璟楼间距示意

项目东西向的5栋楼，虽然在朝向上并未最大化，不过得益于前方基本没有建筑遮挡，反而获得了更优秀的视野感受。

丨邦泰云璟日照模拟示意

丨邦泰云璟日照模拟示意

对于纯板式的楼栋来说，项目日照条件基本不会受到影响，从日照模拟可以发现，除了部分低楼层外，多数房源都能满足大家对日照的需求。

03

户型解读

108-198㎡之间，根治选择困难症

虽然占地规模相差无几，但三个项目的主力户型跨度区间较大，既让杉板桥能吸纳丰富多样的客户群、更早形成居住氛围，也能治好大家的选择困难症

先看邦泰云璟，主力户型为108㎡、113㎡和132㎡，是杉板桥新盘中面积划分最友好的一个。

今天重点解读入门款的108㎡户型。

丨邦泰云璟108㎡户型电梯厅示意

让我没想到的是，一出电梯，这款户型竟然做出了约8.5㎡的独立电梯前室。要知道，这可只是一款面积只有108㎡的产品。

当140㎡或160㎡户型中常见的独立电梯厅出现在108㎡户型上，你已经大概能感受到，邦泰对这个项目的用心程度了吧。

丨邦泰云璟108㎡户型客餐厅动区展示

穿过独立玄关后，规整的7m横厅拥有更大的采光面和更好的通风效果，整个动区的面积还达到36㎡，这同样是能媲美140㎡户型的尺度。

休息区同样表现亮眼，独立的主卧套房面积达到约21㎡，次卧也做到了9-13㎡，合理的布局下，基本没有浪费空间。

丨邦泰云璟108㎡户型卧室面积展示

凯德·玖悦华章共规划513户，户型区间约133-143㎡，全部为横厅格局。

重点解读房源量较多的143㎡户型（和142㎡户型差别不大），整体格局采用LDKB一体化设计的横厅，同样也有突出的亮点。

丨凯德·玖悦华章143㎡户型平面示意图

你看，长约12.5m的L型景观阳台，一口气拉通到了客餐厅与主卧空间，就像麓湖常见的跑道式阳台，看得人心驰神往。

这样做的好处是，相当于把阳台完全悬挂在你家的主视野面，不仅为主卧也延伸出户外空间，还能在转角处提供270°的视野感受。

丨凯德·玖悦华章143㎡户型阳台视野展示

4间卧室的设计较为均衡，能适应家中人口变化所带来的需求，主卧套房还配置了廊式衣帽间、分离式的卫浴区，符合男女主人追求的享受度。

丨凯德·玖悦华章143㎡户型主卧套房示意

龙湖滨江·云河颂共规划382户，户型区间143-198㎡，前期推出的房源已经收获了足够的市场热度。

今天重点解读186㎡户型（198㎡户型和186㎡户型类似，在面积和得房率上略有不同），它也是目前成华区主力楼盘中改善属性最强的产品。

丨龙湖·滨江云河颂186㎡户型平面示意

龙湖对大户型的尺度感拿捏，往往游刃有余，在这款186㎡户型身上也不例外。

约12㎡的入户私人电梯厅，归家仪式和私密性兼得，还白赚一个 mini 小院子，好看又好用。

主视野面约18.2m的面宽，让双套房与客厅区域均能看向景观，南向房源甚至能实现六开间朝南，这份享受度，妥妥的豪华级。

丨龙湖·滨江云河颂186㎡户型客厅示意

丨龙湖·滨江云河颂186㎡户型面积示意

开间6.2m的大动区大家见惯了，56㎡的整体尺度在这个面积段却不算常见，进入样板间的第一眼就会被这份空间感震撼到。

更难得的地方在于，龙湖把大尺度从客厅延伸到了餐厅，用餐区域同样有6.2m的面宽，不管后期设计岛台还是中式长桌，都有充分的操作余地。

丨龙湖·滨江云河颂186㎡户型餐厅示意

约40㎡的豪华主卧房，6.9m的开间，让床区和卫浴区都能与景观无缝衔接。双L型衣帽间的配置，对男同胞也足够友好，你的衣服终于能独立收纳了

丨龙湖·滨江云河颂186㎡户型主卧示意

最后，总结一下今天的重点：

 1  越来越international的杉板桥，当前已经足够宜居，未来还有一定体量的剩余土地，长期价值会更加突出；

 2  三个项目在规划上都因地制宜，有自己的规划逻辑与独特优势，基本面很抗打，结合自身预算，无论选哪个、至少不会出错；

 3  龙湖·滨江云河颂瞄准高改，凯德·玖悦华章适合首改、再改，尚未正式亮相的邦泰云璟，户型区间上则为首置预留了门票。

以上为正文，由【好房档案】团队原创

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