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出品｜公司研究室地产组

文｜大同

4月29日，金科股份发布2022年年度报告。2022年，金科股份实现营收548.62亿，同比下降51.15%；归母净利润-213.92亿，同比下降694.12%；扣非净利润为-205.20亿，同比下降815.13%。

在A股上市的90家地产公司中，金科股份以214亿亏损额位列行业第二，仅次于蓝光发展的249亿亏损额。此外，自2011年借壳上市以来，金科股份一直都是保持盈利状态，但2022年这一年的亏损，基本将过去十年的利润抹平。

01、陷入负反馈螺旋，销售额下滑63%

2022年，金科股份销售额约681亿，相比2021年的1840亿，下滑63%；销售面积1028万平方米，同比下降47.71%；销售均价6624元/平方米，同比下降29.22%。

在财报中，金科股份称受国际局势动荡、国内经济受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的影响，居民购房意愿显著减弱，房地产销售表现依旧低迷。

2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。

国内房地产销售市场确实没有改善，但金科远高于大盘的下滑幅度，除了宏观经济不好，更多是企业自身的原因。

金科股份的债务危机在2022年上半年就已经暴露了出来，尽管公司一直积极的引入战投，却迟迟没有下文。在这样的情况下，购房者即便想买金科的房子，也要慎重考虑一番。

2022年末，金科股份有息负债规模由上年末806.10亿下降至689.25亿，较上年压降116.85亿。

此外，截至年报披露日，金科累计完成304.95亿有息负债的期限调整工作，其中包括12笔公开市场债务融资，涉及本金117.95亿。简单来说，过去一年，金科股份对约305亿债务进行了展期。

金科在债务兑付方面确实是尽力了。但2022年末，金科股份短期借款及一年内到期的非流动负债合计为471.94亿，公司货币资金只有119.58亿，公司货币资金远不能覆盖短期债务，资金缺口超350亿。

尽管金科表示，在4月末公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、金融机构配套资金额度35.83亿，其中24.63亿已拨付至项目公司使用，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

但在350亿资金缺口面前，这35亿实在是杯水车薪。倘若2023年金科还是无法引入战投，或找不到救助资金，2022年的大幅亏损恐怕还要持续下去。

02、地产毛利率仅5%，亟待引入战投

根据年报，2022年，金科股份结算面积约657万平方米，同比下降约45%；营业收入548.62亿元，同比下降约51%；归母净利润为-213.92 亿，同比下降约694%。

毛利率方面，2022年，金科房地产业务毛利率5.61%，同比减少11.08个百分点；生活服务毛利率20.07%，同比减少13.12个百分点。

此外，2022年，金科新开工面积约217.88万平方米，较2021年的1485万平方米下降85%；竣工面积约962.14万平方米，同比下降54%。

金科在年报中表示，“受到行业政策持续调控、购房消费信心不足及自身现金流承压等因素影响，公司竣工交付项目规模减少，整体结转规模下降、结算项目毛利下降。”

结合金科降价卖房情况来看，未来2-3年结转2022年销售额时，金科的毛利率恐怕还要创下新低。与此同时，由于金科紧张的现金流，新开工面积和竣工面积也有可能进一步下降，届时金科“保交楼”恐怕都将成为问题。

2022年末，金科股份土地储备5781万平方米，较2021年末减少5%；总可售面积5614万平方米，较2021年末减少15%。

按2022年的销售情况来看，金科剩余的土地储备大约可销售5.5年，但结合公司债务情况来看，金科并没有可用于拿地的资金，这些也就是金科的存量土储。

显而易见，金科股份如今已处于“负反馈螺旋”之中，倘若2023年，金科仍然无法引入战投或重启融资，公司的经营状态依旧不会回暖。

03、多只地产股面临退市风险，金科股份恐成其一

金科股份想要引入战投，其中一个阻碍恐怕是公司未来可能面临的退市风险。

A股实行全面注册制后，上市股票数量大幅增加，但相应地退市数量相比以前也多了。

Wind数据显示，5月4日，*ST蓝盾、汉马科技、雅运股份、金一文化等70只个股停牌。据不完全统计，在70只停牌的股票中，有近40只被实行风险警示，其中26只被实行退市风险警示。

这70只股票中，与地产相关的股票包括*ST蓝光、奥园美谷、阳光城、美好置业、世茂股份等。

以昔日成都地产“一哥”蓝光发展为例，5月4日，*ST蓝光发布《关于公司股票可能被终止上市的第九次风险提示公告》，公司股票2023年5月4日收盘价为0.46元/股，已连续17个交易日收盘价低于人民币1元。根据相关规定，如果公司股票连续20个交易日，每日股票收盘价均低于人民币1 元，公司股票可能被上交所终止上市交易。

即便后面3个交易日*ST蓝光股票能够连续涨停，收盘价也无法回到1元以上。事实上，*ST蓝光已经提前锁定“1元退市”。

在蓝光发展之后，面临退市风险的地产股还有中天金融，5月5日收盘价0.63元/股；嘉凯城5月5日收盘价0.90元/股。

5月5日，金科股份收盘价1.44元/股，尽管离跌破1元仍有一段距离，但以金科股份的经营情况和地产股在二级市场的热度来说，其面临的退市风险一点也不小。

截至5月5日，金科股份总市值约77亿，较历史最高点下滑86%，接近“脚踝斩”。

与曾经的辉煌相比，如今债务缠身的金科股份，其股票对战投而言是不具有吸引力的。此外，*ST蓝光的例子在前，有退市风险的金科想引入战投更是难上加难。

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