这是 JsonChao 的第 321 期分享

作为买房走过不少弯路的人，给后面的人一些经验。

交通与环境

看房首先要考虑的是你的交通问题，其次是居住环境，当然，这个优先级并不是绝对的。如果平时是坐地铁上下班，那么要考虑房子到地铁站的距离，以及到地铁站的方式和时间，如果是开车，那么需要考虑地铁站附近的停车问题，以及小区的停车问题，当然，即使你现在不开车，也同样需要考虑小区的停车位。

对于大区域环境来说，主要是看小区附近是否有一些工厂、垃圾场等影响生活环境的建筑，特别是一些污染、噪音的建筑，这些问题，基本上可以通过实地看房和网上新闻搜索来进行筛选。

小区

确定大的区域后，就可以去具体的小区里面看房了，具体的房子，主要从房子在小区的位置，楼层和户型来考虑。主要看房子在小区中是否出行方便，楼层的话，实际上是因人而异的，如果你有老人帮忙带小孩，那么最好不要选择过高的楼层，除非是电梯房，另外最好不要选择一楼和顶楼，一楼容易滋生蚊虫，而且下水道问题比较多，顶层夏天会特别热，但是现在来说，一般一楼和顶层都会有一些福利，例如一楼的天井、花园，顶楼的阁楼、露台等，所以，需要大家对比这些优劣来进行选择。

中介

确定好区域后，尽量在当地区域内找大的中介来帮忙找房，比较本地的中介对本地的房源比较熟悉，同时，一定要记住，不要吝啬你的中介费而去找一些小中介，特别是一些夫妻老婆店的小中介，大的中介有两个好处，一个是服务有保障，另一个是大中介流程比较正规，可以帮你省很多事，比如对比房源、贷款、以及后面购房的一些手续，大中介有完整的人和流程帮你来节省时间，少操心。

当找好中介后，将自己的购房预算和要求告知中介，让他们来推荐房源，当然，要记住的是，推荐的房源一定要自己先对比下，同时也要自己去找一下附近的房源，因为你不能避免一些中介先给你推荐那些基本符合你需求，但是又不是那么好卖的房给你，而把那些好卖又满足你要求的房留在后面，当然这样的毕竟是少数，在现在这个大环境不太好的情况下，大部分中介都是希望能尽快卖出去的。

看房

看房，主要是看房子目前的状态，看你是否想装修，是大装修还是修修补补。另外要看的就是房子里面是否有渗水、发霉等问题，水压是否正常，房间里面是否有违规的改造等等。对于房型来说，最主要的是朝向，最好是尽可能的朝南，其次是房型一定要周正，不能有很多的拐角，一个是影响房型的使用率，另一个是影响视觉感受，判断的方法也有很多，不过，如果你看不太懂房型图，那就按照下面这个标准吧——房子尽可能正，过道尽可能少，朝南尽可能多。

关于楼梯房和电梯房，一般来说，电梯房小区比较新，小区环境可能比较好，而且房龄也比较小，但是缺点就是得房率比较低，一套90平的房子，实际的使用面积，一般只有70平左右，而楼梯房，由于公摊面积小，所以得房率相对来说比较高，同样90平的房子，可能使用面积能达到80平，这也是大家需要权衡的地方。

看房受到主观意愿的影响是很大的，很有可能你一眼就看中了一套房，所以，在看房的时候，尽量能够多看一些房，不要委曲求全，尽量找一个大家都能够满意的房子。

限购

对于一线城市来说，买房的一个最大的问题就是关于限购政策的限制。首先你要充分了解现在的限购政策，然后对比自己的条件，因为——没有一个机构能在买房前直接告诉你，你现在是否被限购！

拿上海来说，现在买房要五年社保或者个税，但是每个区可能又有不同，有的区要连续社保，或者是可断3个月的个税，有的区社保和个税都可以断三个月以内，所以，针对这个政策问题，你只能去要买的房子所在地的房地产交易中心。

问好了政策，你需要审查自己的条件，就社保来说，你没办法直接看到每个月的社保记录，柜台机器上只能看最近的2年，而条件是5年，所以你需要去柜台上找人工帮你查你所有的社保记录，不过要记住，人工柜台上查出来的社保，是不能打印的，所以你只能自己一个个对比，看是否有断！而对于个税来说，就方便很多了，个税可以在网上查询到每一个月的详细记录，不过这里也有几个坑，一个是个税缴纳为0的情况，如果你工资比较低，没有达到起征点，那么个税缴纳就是0，0实际上是可以的，但是要记住的是，公司一定要申报！只有申报了，才算这个月有记录，一般来说，只要拉出来的个税单上是有这一行0的记录的，就是申报了。另一个就是，我们自己在网上拉出来的个税单，日期上写的是缴纳日期，而实际上判断限购的条件，拉出来的个税单，上面写的是申报时间，所以说，购房所需要提供的个税单，实际上并没有什么卵用，因为最后交易中心自己会去税务局拉申报日期的单子，不会看你拉的单子。

关于社保和个税的坑，大家可以参考我之前的一篇文章 跳槽？社保？买房？

签约

一旦你满足了购房条件，就可以准备签约了，实际上提前一个月左右，就可以签约了，等你满足了限购条件，再去走后面的流程就好了。这里要记住，一定要签满足售房条件的房子，比如一套房子是动迁安置房，要拿到产证满三年才能交易，如果不满，千万不要买，即使你签了各种合约，但是购房合同都是无效的，所以你的交易还是没办法被保证，所以千万不能贪便宜而惹出一堆事情。

签约完了之后，中介会帮你去拉房子的产调，这个是必须要做的，因为从产调，你可以看出这个房子的所属，贷款情况，是否有抵押等等问题，只有一个干净的房子，才能放心的交易，这里面最重要的就是抵押和贷款问题，一定要约定好解决的方式和时间。

签购房合同

签了购房合同，就是代表交易正式开始了，合同没什么好说的，都长的一样，关键在于你们自己的约定，比如一些关键流程的时间节点，房子里面的东西的所属等等，记住时间一定要留足，宁愿多也不能太少。签完购房合同之后，就可以办贷款了，大中介一般都会和银行有合作，不用你自己跑银行，所以这也帮你省了很多时间。

审税、过户

签约第二天，就可以去交易中心审税了，实际上就是查你名下的住房以及房东的住房，这个时间比较坑，必须要满15个工作日，才能去缴税，一天也不能少，等15个工作日后，你就可以去交易中心缴税了，但是前提是贷款审批通过了，一般来说，只要材料齐全，没有什么信用问题，一到两个礼拜，都能审批通过。缴税之后，就可以去办理过户了，这个时候，实际上才会查！限！购！交易中心会拿社保单和个税单来查你是否满足限购政策，如果这个时候你不满足，那就尴尬了，等着各种官司和扯皮吧，所以说，一定要充分理解限购政策和自己的限购条件。

过户手续提交了之后，理论上是等20个自然日，就会出产证，但一般来说，大概16天左右就可以查到了，交易中心会提供网上和电话的办证查询，电话会比较快，建议在15天之后，就使用电话来进行查询，查询到了就可以去拿产证了。

这里补充下，在购房的时候，一定要考虑税费！各种税加起来，是一笔非常大的开销，这些都是要算到购房成本中去的，尽量不要去做低、做高房价，实际上都是有风险的，举个例子来说，房子的购房价格定的是300w，但实际上计算缴税和贷款的时候，并不是按你的合同价格来计算的，交易中心和银行会评估你的房子的价格，按评估价进行计算，如果房子的评估价只有200w，那么贷款也就少了，虽然税也会少一点，但是贷款不足的部分，是需要你拿现金补齐的，所以，在确定房子合同价格的时候，最好是让银行评估下，看评估价能否达到合同价。

公积金复议

公积金贷款是有条件的，其中一个就是连续缴纳6个月以上，而一般来说，只要换工作，必然会断缴一个月，但是一般公司都会在第二个补缴，不过这个时候，你依然是不满足公积金贷款的要求的，所以，你需要去做公积金复议，一般来说，只要公司及时补缴了断的那一个月的公积金，复议基本上都可以通过，大概在三天左右，就会电话通知你了。

放款、交房

拿到产证之后，银行就可以准备放款了，一般都是银行放款之后，才会交房，但拿到产证，这个房子在法律上就已经是你的了，放款只是个时间问题。

交房实际上就是一些收尾工作了，包括水电煤的过户、物业费的交接等等。

买房是一件劳心劳力的事情，虽然很多事情中介都会帮你去处理，但作为利益的直接干系人，你主动去驱动这件事情，一定是最好的。

愿得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜。