一波未平一波又起。

昨天，各大购房群流传着一组规划图。

其中最被人关注，当属图中“核心城市"的标注范围。天府新区并未在“核心城市”之内，而是与东部新区、青白江等区域为一档，均为“一体化区域”。

各种唱衰的声音纷涌而至。

其实，规划本身并非官方宣发的最终版本，来源也待考究。希望大家保持理性的吃瓜态度。

那么官方对新区的态度究竟如何？天新今年有什么样的规划？涉及哪些板块和片区，还要追溯到最近发布的正式文件中。

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2月24日，官方公布了《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示。

此前甚嚣尘上的种种讨论和质疑，也在这份规划中有了更清晰地回应。

下文，我们主要从两个方面和大家一起解读这份规划。

• 《规划》释放了哪些信号？对比此前是否有变化？

• 天新各个板块是否有重新排序？梯队排列如何？

信号1：中央商务区扩大？

以往我们提到的总部商务区总是与天东、天西划等号。根据此前规划，总部商务区面积约50.3平方公里，核心起步区面积8.48平方公里。

但这一次，官方提出的总部商务区实际包含了：天东、天西、麓湖湖区+公园区、以及锦江生态带和天府前湾。

我们此前熟知的中央商务区这次规划中也有了明确定位，即：“国际功能性机构聚集区”，更精准的概括了天东天西的现有职能。

所谓划片也只是称呼变化。最实质的还是资源的倾斜和投入。

在“天府总部商务区”和“城镇重点发展区”两大光环加持下，能给锦江生态带和天府前湾带来哪些实质配套落地，才是最值得期待的。

信号2：“新中心”变化，重心南移？

此前我们所提到的“成都未来城市新中心”是特指总部商务区，这次规划中，明确了“一心”指天府总部商务区以及兴隆湖片区为主的科学城部分区域。

天新两条轴线“城市功发展轴”和“创新驱动轴”的交汇轴心也是在科学城板块。

这次出台的是“四川天府新区国土规划”，包含的是成都直管区和眉山直管区部分，如果纵观天新全境，那么科学城是实实在在的地理中心。

其次，兴隆湖的产业引进，也是高精尖产业。通过地理区位的核心和高能级产业，进而辐射周边是“新中心”南移的底层逻辑。

信号3：五环路以北定位清晰

五环路以北因为临近高新，起步早，发展成熟，因此很多人常忽视了这片的存在。但在最新规划中，有多处提到了五环路以北。

第一是在总体格局中，五环以北的华阳城区、南湖、海昌路和万安北被统一规划为：华阳城市综合服务区。

第二是在主体功能区中，五环路以北大部分片区都是“城镇优化发展区”。换句话说，这部分区发展趋于上限，此后资源不会再有重点倾斜。

信号4：天新变农田？

很多朋友看到天新这次出现了国家农业科技中心，都在猜测：难道天新真的要“复耕”了？

根据官方资料显示，天新近70%的区域、近400平方公里的空间均为生态和农业区域。

可以说，建立国家农业科技中心的规划是伴随天新而诞生的。

2017年11月，天府新区成都管委会就与中国农业科学院于签订共建国家农业产业科技创新中心的合作协议。

项目规划有两期工程，其中一期工程核心区占地就达到了约200亩，科研用地面积也约3000亩。

其中一期核心区早在2021年年初就全面竣工、并在2022年完成移交使用。

所以天新并非“复耕”，而是“耕地”属性一直就在；且天新核心区域——鹿溪河以北、以及兴隆湖大部分区域并不受影响。

信号5：天新和龙泉联动？

天新此前规划有“兴隆湖”和“白沙湖”两大湖泊，兴隆湖已经呈现，但白沙湖迟迟不见落地。

根据官方的回复：白沙湖因国土空间规划未完成编制，因此进入了暂缓状态。

不过在这次的规划中，多处地方都可以清晰看到白沙湖的形状。这是否意味着白沙湖将继续重启？还需要等待更具体的信息。

此外，也第一次看到了高新新程大道与龙泉天工大道中间线路的具体走向，不知道这算不算彩蛋......

结合成都总体规划中提到的“一山两片”空间格局，以及天新联动周边区域的配合，城南与城东的壁垒终会打通。

说完以上信号，可以明确感知的是，官方对于天新的定位未变，依然被冠以”成都未来城市新中心“之名。

至于文件传递的核心，我们还是落脚于天新内部。这对于天新各板块有什么影响？是一场“洗牌重塑”还是“顺位微调”？

第一梯队：核心区

天府新区黄金十字轴依然是天新第一梯队。

不过这次，对于天东利好明显。

“国际功能性机构聚集区”职能落地，恐怕需要天东和天西来挑起大梁。

此外，公园区起步较早，此前万华、万科、中海、德商等进场后，发展迅速，但后期发展比较乏力。

基于此，个人的顺位排序如下：天西＞麓湖湖区＞天东＞麓湖公园区。

第二梯队：锦江生态带和天府前湾

过去两年，这两兄弟是天新的新房、土地核心供应，今年也顺势被官方划入总部商务区，成为核心区的“左膀右臂”。

锦江生态带有锦江+地铁规划两大优势；天府前湾的地铁规划不明确，但有产业和土储优势，发展还要看长期。

还有一个大家关心的问题，天府前湾早期的德商等楼盘迎来交付，但是现阶段的学校是大问题。

也有人猜测，是否有可能将前湾划入C片区？

前缀都是空话，真正的发展还要是资源落地。如果能获得C片区学区加持，天府前湾的优先级会明显高于锦江生态带。

但笔者感觉可能性并不大。具体还要看近期的官方划片结果了。

第三梯队：南湖、华阳、海昌路和万安北

这一带上接高新、下启天府新区，发展成熟、配套基本完备，新房供应几乎接近尾声，二手房存量非常大且价格适中。

官方的说法非常委婉：城镇发展优化区。潜在台词即：基本成型，重点资源倾斜很难了。

适合考虑自住的刚需朋友。

最后，我们单独说一下兴隆湖/科学城

因为这是有别于以上“生活区”而言的，带有明显产业性质的板块。

作为成都少有的“产城湖”，兴隆湖和周边的规划定位很高，但对于成都购房者来说有两大抗性：一是距离，二是成都人所说的“烟火气”。

属于是仁者见仁智者见智。

不过北区一旦有新房入市，能不能买到还要看运气。就板块而言，个人认为：兴隆湖北＞兴隆湖东＞兴隆湖南。

以上就是关于本次规划的“划重点”，想了解官方全文的朋友，在公众号后台回复“天新”，即可查看完整版。

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