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来源：中国证券报收集编辑：石诗语
“目前住房租赁基金作用初步显现，撬动更多社会资本参与，将持续发力探索金融助力房地产市场新业态、新模式。”全国人大代表、中国建设银行董事长田国立在接受中国证券报记者专访时表示。全国人大代表、中国建设银行董事长田国立 图片来源：公司供图多年来，建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐，在住房金融领域不断先行探索。近年来，该行坚持“房住不炒”定位，自2017年将“住房租赁”确定为全行战略，大力发展住房租赁业务，努力实现从“要买房，到建行”到“要租房，到建行”的服务品牌转变，同时多措并举保障房企合理融资，积极支持刚性和改善性住房需求，持续发力更好服务新时代住房改革，助推房地产市场平稳健康发展。面对当前我国住房租赁市场的机遇与挑战，田国立从完善住房租赁资产退出渠道、优化住房租赁贷款条件、予以税费减免支持等多个方面提出建议，推动住房租赁市场平稳健康发展。在国家各相关部门和监管机构的支持下，建信住房租赁基金于2022年10月19日正式注册成立，募集规模为人民币300亿元。2022年10月31日，基金首笔出资款50亿元实缴到位。“党中央、国务院批准建设银行试点设立住房租赁基金，这既是对建行住房租赁战略实施成效的肯定，也对建行的专业能力提出了更高要求。”田国立在专访中表示。截至3月10日，建信住房租赁基金已签约项目13个，总资产规模42.34亿元，向市场提供长租公寓约7600套，项目涉及六家开发商，分别位于北京、上海、成都、杭州、武汉等地。其中，已交割项目12个，基金实现出资37.85亿元。随着业务持续推进，基金发挥的作用和成效已初步显现。具体来看，建信住房租赁基金能有效盘活存量，在扩大租赁住房供给的同时缓解房企流动性压力。田国立指出，“从推进项目情况来看，房企多年来累积了大量成本各异的存量资产，包括自持住宅、商办、公寓等。基金收购后，将这些资产改造为租赁住房，为市场增加了长租房源供给，同时助力房企资产变现，缓解流动性压力。”同时，建信住房租赁基金充分发挥金融资源撬动整合作用，通过设立子基金，引导带动各方社会资金共同参与存量资产盘活，扩大住房租赁市场投资规模。“基金目前在各子基金出资比例约为50%-70%，基金的撬动效应初步显现。”田国立介绍道。此外，建信住房租赁基金对于相关政策调整优化也具有推动作用。田国立告诉记者，“住房租赁投资业务能否高效开展与政策法规配套情况密切相关，目前基金以市场化实践推动地方配套政策调整和优化，助力打通政策‘最后一公里’的积极作用已经显现。”在田国立看来，住房问题既是民生问题也是发展问题。多年来，建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐。上世纪90年代，为适应房改需求，建行率先推出个人住房按揭贷款，“要买房，到建行”从那时起就家喻户晓。进入新时代，建设银行坚决贯彻落实国家“房住不炒”“租购并举”的政策要求，于2017年将住房租赁确定为全行战略，主动创新金融产品，积极培育租赁市场。记者了解到，截至2023年1月，建行发放住房租赁贷款超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营200多个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至300多个城市。截至2023年1月，建行发放住房租赁贷款超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营200多个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至300多个城市。近年来，“要租房，到建行”逐渐深入人心。“探路”住房租赁的实践经验，为建行更好服务新时代住房改革奠定了基础。田国立表示，在住房租赁基金建设方面建行将聚焦于三个着力点：——着力探索房地产发展新模式。田国立提到，建设银行将与地方政府合作设立配套子基金，并建立开放的“项目接口”，撬动更多社会资本参与其中，解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题，帮助房地产行业盘活存量资产，降低库存和资产负债率，增加租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。——着力构建住房金融服务新体系。“以此次基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。”田国立指出。——着力引导居民住房消费新理念。我国现有近3亿新市民，随着城市化进程加速，“十四五”时期还将有1亿新市民进城。对此，田国立表示，建信住房租赁基金将通过多种方式，增加市场租赁住房供给，让广大的城市建设者、创业者以及新市民等找到温暖的家，推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。“当前，我国住房租赁市场正处于快速发展的新起点。”田国立认为，“当前房地产市场进入深度调整期，众多房企具有大量的存量资产盘活需求，为租赁基金快速布局储备一批优质资产提供了机会。”“但我们也应看到，住房租赁项目投资仍面临着一系列的难点和挑战。”田国立指出。具体而言，一是“谈价难”，租售比普遍较低导致资产价格高、租金回报低，基金“以租定价”与房企“以售定价”两种估值逻辑存在巨大差异，价格谈判难度较大；二是“落地难”，住房租赁配套政策属于“一城一策”，目前在一些市区级层面仍缺乏可落地、可操作的商改租、保障性租赁住房等制度细则；三是“退出难”，租赁项目缺乏活跃的大宗交易退出渠道，资产“重”且缺乏流动性是行业痛点，住房租赁公募REITs的推出给予了行业巨大的鼓舞。针对亟待优化的部分问题，田国立提出多项建议，推动住房租赁市场平稳健康发展。他强调，进一步完善住房租赁资产退出渠道，扩充住房租赁公募REITs资产覆盖范围，允许市场化长租房以公募REITs方式退出，建议明确允许基金作为原始权益人具备直接发行REITs的主体资格。“现阶段，大多是将商业用房改造成长租房，商业用房土地使用权年限仅40年，收购存量资产并改造后，其土地年限往往低于30年，其估值已经难以满足REITs发行要求。建议尽快明确商业用地使用权续期的可能性和基本续期规则，并在REITs发行估值定价中予以体现。”田国立指出。同时，优化住房租赁贷款条件，对于“商改租”“工改租”“集租地”等特殊类型住房租赁资产，优化住房租赁贷款审批条件，比照住宅类资产的贷款比例（80%）进行资金支持。税收方面，应予以税费减免支持。田国立建议，“比照国家级大基金以及金融资产管理公司等政策，在资产重组（资产剥离）、投资所得、租赁经营等方面实施税费减免。对于向企业出租并最终用于员工居住的项目，可适用直接向个人出租的房产税、增值税优惠政策。”此外，田国立建议，为盘活国有企业持有的大量存量资产，推动有关部门完善国有资产转让考核、问责机制，支持国有资产按照公允价格出售，不因其较高的历史取得成本成为资产转让盘活的桎梏。