中国基金报 若晖

经过6个交易日的下跌，嘉实京东仓储基础设施REIT二级市场走势终于翻红。

1月10日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT发布风险缓释措施公告，武汉项目新签租约形成的租金收入差额将由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1,821.78万元）。

而在此之前，嘉实基金还宣布计划使用不超过1000万元固有资金增持嘉实京东仓储基础设施REIT的基金份额。

在一系列利好公告加持下，嘉实京东仓储基础设施REIT于1月11日报收2.442元，收涨2.99%。 

嘉实京东仓储基础设施REIT

公布风险缓释措施

嘉实京东仓储基础设施REIT的武汉项目续租租金下滑事件有了最新回应。

1月10日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT发布关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告，宣布了武汉项目新签租约租金收入下降的风险缓释措施。

公告中称，为回应投资人关切，基金管理人及运营管理机构将努力提升底层项目资产的运营效率。在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1,821.78万元），具体组合措施如下:    

1. 运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5年合计约1,247.65万元）;

2.运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分（5年合计约574.13万元）。

如上述措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流，并承诺采取上述措施不会对物业管理、运营管理的服务水平及质量产生影响。

公告中同时披露了重庆项目与廊坊项目续租的计划与基本安排。公告中表示，本基金持有的重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）主要租约到期时间为2024年12月31日，持有的廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”）主要租约到期时间为2026年4月30日。

基于对市场情况的持续跟踪，两地供需相对平稳，基金管理人及运营管理机构有信心届时能争取到较好的续租条件。同时，基金管理人及运营管理机构拟对续租相关事项作如下基本安排：

1. 因重庆项目与廊坊项目的主要承租人均在相应项目中进行了大量的二次投资，搬离项目难度较高，租户粘性较强，基金管理人与运营管理机构将提前与各项目的主要承租人进行续租谈判，在市场化续租的原则下，尽力使续租租金具有市场竞争力，保护投资者利益;    

3.若续租租金大幅不及预期，基金管理人及运营管理机构将积极采取相关风险缓释措施，通过多种方式改善重庆项目、廊坊项目的租金收入，努力保护投资人利益。

同时，嘉实基金在1月9日晚间还宣布，基金管理人计划在未来12个月之内使用不超过 1000万元固有资金增持嘉实京东仓储基础设施REIT的基金份额。 

二级市场价格止跌回升

受武汉项目续租租金下滑，嘉实京东仓储基础设施REIT在1月4日至1月10日的4个交易日里累计跌超25%，期间多次停牌。

而在风险缓释措施及增持计划公布之后，嘉实京东仓储基础设施REIT1月11日早盘10点30分复盘，二级市场价格一度冲高至2.50元，涨幅高达5.441%，截至收盘，报收2.442%，全天上涨2.99%。

一位券商资管人士肯定了风险缓释及增持措施对市场的正面影响，在他看来，风险缓释措施体现了运营机构负责的态度，是非常值得赞扬的。

但他也表示，近期，这类型公募REITs二级市场价格下跌实际上折射出关联交易资产估值逻辑的变化，价格调整也是市场投资者对估值模型的定价调整。“未来不排除其他有关联交易资产的项目估值都会面临调整，挤掉过往一些虚高的估值‘水分’。”

中信证券研究所也在研报中指出，开年第一周，随着部分REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产实际情况仍承压与招募说明书相对乐观的预测之间的预期差引发二级市场价格波动。预计在2023年四季报披露前的一段时间里，陆续有REITs披露底层基础设施的经营表现，因此市场或继续围绕相关增量信息进行交易。

在此背景下，中信证券建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产。分子端稳健既要求“量”稳、又要求“价”稳，因此可重点关注“量”有保障、同时价格有安全区间的资产，通过对分子端的研判选择当前分派收益率、IRR具备性价比的品种。