中房报记者 梁笑梅 北京报道

特发服务算是较晚发布年报的上市物业企业之一了。

报告显示，2022年，特发服务实现营业收入为20.06亿元，同比增长18.59%；净利润为1.22亿元，同比增长3.66%；实现归属母公司的净利润为1.14亿元，同比增长1.45%。

不可否认，特发服务增收又增利，在发布2022年业绩报告的上市物业企业中，还算体面的一家。

但尽管营业收入、净利润双双实现增长，其盈利指标仍然连续三年下滑。

资料显示，特发服务是特发集团的控股企业，成立于1993年，注册资本1.69亿元，2018年11月由深圳市特发物业管理有限公司整体变更登记。拥有国资身世背景,手中紧握华为系、阿里系、深圳市人民政府口岸办公室等少数稳定的大客户。

关于特发服务的净利润增速以及毛利率增速连续三年下降的原因，4月24日，中国房地产报记者致电深圳市特发服务股份有限公司(以下简称“特发服务”，300917.SZ)方面，截至发稿，未得到回复。

净利润增速同比由13.14%下降至1.45%

2022年，特发服务实现归属母公司的净利润为1.14亿元，增速由2021年的13.14%降至1.45%，波动较大。

甚至，净利润增速近三年呈现直线下滑趋势。2020年～2022年，净利润增速分别为52.01%、13.14%、1.45%。

成本上涨是利润下滑的重要原因之一。

截至2022年底，特发服务的员工规模达到13171人，增加了2046人。

同时，特发的增值业务发展规模较小，对于利润的贡献不高。

资料显示，特发服务业务板块由综合物业管理服务、政务服务、增值服务、其他业务组成。

报告期内，综合物业管理服务占总收入比例82.26%；政务服务占比11.54%；增值服务收入占比6.07%；其他业务收入0.02亿元，占比0.12%。

利润增速下降似乎已成物业行业内的常态。

特发服务方面表示，一是来自地产关联方的资源供给力度逐渐减小，物业企业的独立市场化外拓步伐不断加速；二是行业的收并购热度大减，收并购动作更趋谨慎，物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变，行业发展逐渐迈向理性和成熟。

毛利率持续下降

从近三年年报来看，特发服务毛利率分别为20.76%、16.75%、13.69%，变动趋势持续下降。

2022年，特发服务整体毛利率下滑3.06%，跌至13.69%，和物业行业毛利率均值存在一定差距。

根据2022年53家上市物业企业年报显示，毛利率均值为24.64%。特发服务的毛利率水平低于行业均值超10%。

分业务板块看，特发服务2022年在综合物业管理服务、政务服务、增值服务上的毛利率分别为11.27%、14.63%、45.12%。

2022年年报显示，特发服务前五大客户收入占比较大。报告期内,公司前五大客户合计销售金额14.5亿元,占总销售金额比例为72.27%。

拥有国资身世背景,手中紧握华为系、阿里系、深圳市人民政府口岸办公室等少数稳定的大客户，四大业务的入账提升了特发服务的营业收入，却没能带来其盈利能力的提升。

2022年，特发服务营业收入较去年同期增长18.59%，而营业成本达到17.31亿元，同比增长了22.96%，成本增幅高于营业收入增幅。

值得一提的是，占总收入比例为82.26%的综合物业管理服务出现了成本增加大于营业收入提升的情况，收入积累较高的业务，其成本开销也越大。

年报显示，2022年，特发服务在综合物业管理服务、政务服务、增值服务、以及其他业务（租赁服务）的营业收入分别为16.5亿元、2.31亿元、1.22亿元、0.02亿元。

其中，占比最大的综合物业管理服务营业成本为14.64亿元，同比增长22.26%，毛利率同比下降了4.3%。