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来源：米宅收集编辑：龙猫
在去年12月下旬，重大转折点出现之后的第一周，我花了几天的时间研究了全国重点20城楼市新房和二手房的库存、月均去化和整体市场表现。基于数据的参考，我做了一个关于全国重点20城2023年楼市行情走势的独家判断。首先出现楼市回暖的城市是上海，这一轮楼市新周期应由长三角引领。接着天津、苏州、南京、广州、珠海、东莞、郑州等全国重点城市都出现了明显的成交量回暖。2月上中旬，我们去长三角进行了一波调研，主要去了南京、苏州和无锡。苏州的楼市，很有可能是长三角继上海之后，第二个引领回暖的城市。1、楼市分裂成园区楼市和园区以外的楼市。园区惜售，已有价格上涨的苗头。3、楼市价值板块可买货量不多，在售楼盘数量少，其余要么尾盘，要么没房。4、行情热度因房企而分化，安全性成为第一考虑要点。以产业强弱、城市界面优劣作为基准，形成了东强于西，北强于南的大格局。整个苏州的楼市，从南到北，从东到到西有价值有潜力的，并且能够吸引整个长三角甚至全国购买力的板块只有园区+泛园区、高铁新城、狮山、科技城。园区核心板块，包含湖西、湖东、独墅高教区等板块，有楼盘有限价有每平几千甚至几万的倒挂红利，但是你买不到。因为有严苛的购房条件，起步150㎡以上的改善大平层，中签率不高的摇号，以上都将普通人筛了出去。普通人能买的只有泛园区板块，包含车坊、跨塘、胜浦、青剑湖、娄葑。娄葑、青剑湖已没有新盘，主要新盘只在跨塘、车坊和胜浦。价格在3.1-3.5万/㎡。狮山，是新区的核心，有着最优质的配套和新区一级的学区。科技城作为科技部和省市双政府合力打造的新区，靠着高科产业和不错的学区撑起了西部的一极。新区狮山3.6-4万/㎡，科技城2.7-3万/㎡。高铁新城因高铁而定位，依托苏州高铁北站打造了商务、商贸、总部办公基地等于一体的板块，成为了北部的商务中心。高铁新城房价2.7-3.2万/㎡，处于相城的第一梯队。南部发展较弱，吴中缺产业，老城城市界面差，吴江发展自成一体。两区都在打造太湖新城。太湖新城为苏州主力打造的”一核四城“重要组成部分，是苏州迈向太湖建设长三角世界级城市群的契机。吴江太湖新城落地虽早，但产业落地不行，写字楼空置严重。目前刚需盘2.4-2.5万/㎡，改善盘2.7-3万/㎡。吴中太湖新城东部已成熟，但主体区域依然是个大工地，作为吴中改善的外溢地，吴中太湖新城的房价得到了支撑，房价2.7-3.1万/㎡。中部，是本地人的市场。老城内部几乎无新盘，本地的改善外溢至平江新城，平江新城3.1-3.5万/㎡。不要再问元和行不行，太湖科学城行不行，吴中城南行不行，浒关行不行……苏州的楼市格局走到今年已经是个明牌，价值板块已经由产业、人口和房价清晰明白的呈现了出来。在苏州调研的一路奔波中，最大的感受是市场库存已经不多了。那几天经常遇到这样的情况，看着好好在售的楼盘，等开着车跑到实地一看，要么剩余房源不多，要么刚刚交房，要么剩余楼栋待加推。按照数据，截止2月中旬，苏州剩余商品住宅库存729万方，去化周期12个月。如泛园区住宅仅剩49万方，车坊、胜浦和跨塘板块加起来总共只有7个楼盘，这7个盘光胜浦占了4个。如高新区住宅存量142万方，但主要分布在太湖科学城、生态城和刚需聚集的浒关，核心的狮山只有2个楼盘，1个尾盘1个未开售，科技城只剩4个盘。如相城商品住宅存量158万方，但高铁新城的只有3个盘，其余存量皆分布在元和、黄棣等板块。整体库存充足的数据表象下，掩盖了价值板块库存不足的事实。苏州的楼市价值板块和普通板块量价分裂，呈现出了两极分化的格局。2月最后一周苏州新房销售1282套，相比上一周成交量环比上涨了60%。2月16日和2月23日的土拍，给苏州楼市的回暖加了把小火。2月16日苏州2023年第一拍，出让6宗地，1宗触顶，1宗溢价。工业园区的工业大道南地块由31家房企经过65轮竞价之后触顶摇号，最终成交楼面价35650元/㎡，刷新了园区的地价纪录。2月23日土拍，成交5宗地2宗触顶摇号，狮山的两宗地溢价达到了15%。自2022年以来一直失温的苏州土拍市场终于活了过来。土拍，是楼市温度的镜子，今年已经拿土拍验证过温度的城市，只有北京、上海、杭州和苏州算过关。土拍添柴、刚需进场，外来投资进入，2023年的苏州楼市会迎来一个非常不错的局面。站在3月份的这个节点看苏州，给各位考虑苏州的朋友一些建议。1、2023年楼市回暖之后的苏州楼市会更加分化，强者恒强，弱者愈弱。请重点关注园区+泛园区、高铁新城、科技城、狮山的楼盘，特别是低密的洋房产品。2、注意苏州的购房窗口期，自去年5月限购政策调整，苏州处在购房条件相当宽松的时期，外地购房只需6个月社保和纳税，如果楼市回暖达到预期，不排除政策再度调整。3、请最近三个月随时关注苏州成交情况，如果成交量连续上涨1-2个月，大概率跟进上海行情。全国重点20城今年会怎么走，行情怎么变化，我放在了开篇我所写的那份《2023年全国重点城市楼市独家判断》里。有需要的朋友，可以长按识别下方二维码，回复：城市行情，领取这份资料。