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作为今年上海北区800万级的主战场，桃浦备受购房者关注。今天给大家带来中环地产桃浦项目的户型图，主推建面约82-176㎡2-4房：项目地块东至祁连山路，西至规划绿松路，南至常和路，北至古浪路，地块出让面积31385.2㎡，容积率2.5，房地联动价83000元/㎡。根据方案，中环桃浦项目拟建12幢11-17层高层，效果图如下：中外环间最大的空地
先看区位，我们常说的桃浦智创城基本上涵盖了普陀区中外环间的大部分地区，主要位于11号线以北和沪嘉高速以南的地区。沪嘉高速以北一路之隔就是宝山南大地区。从现状来看，桃浦智创城基本以空地为主，可以说是整个上海外环内规模最大的成片开发片区，总面积达到4000多亩。桃浦智创城之所以具备如此优越成片开发基础，与其特殊的历史有关。桃浦在新中国成立后到上世纪末一直是上海北部重要的工业园区，是普陀区非常重要的经济支撑。但对于环境形成了很大压力，是上海“十大重污染地区”之一。进入21世纪后，桃浦依托便捷的公路和铁路交通迅速发展起了物流业以及包装、印刷等轻加工业。2010年左右，上海市主城区的建设能级迅速提升，发展了不到十年的物流、包装等产业已经无法支撑外环内的优越地理位置。再加上上海市启动土地整治行动，集中清退和转型了大量工业用地，这让桃浦成为了大规模拆迁腾地的集中区域。较为可喜的是，桃浦智创城地区已经完成了全部的土地收储工作，意味着整体开发过程中难度最大、耗资最巨的环节已经结束，后续的每一步建设都对城市环境会有大幅的提升。根据普陀桃浦地区的“十四五”规划，到2025年将完成智创TOP综合体等项目建设，形成可交付商办面积约78万方；土地出让高质量推进，“十四五”期间出让面积达到约280万方，至“十四五”期末，商办用地出让率达到98%，科研用地达到100%，住宅用地达到95%。按照目前普遍的开发建设节奏，主体的商办、住宅一般在出让后3年之内基本落成，也就是说最迟到2030年，我们将在桃浦见到一座崭新的城市街区！
一体化的超现代城区
为了高水平完成桃浦智创城的开发，普陀区与临港集团达成战略协议，合作推进桃浦智创城的建设。临港集团此前完成了漕河泾开发区的建设和招商，可以说在产业园区的建设方面有着丰富的经验优势。“天然气分布式能源”是指以天然气为燃料，通过冷、热、电三联供等方式实现能源的梯级利用，是目前分布式能源的主要应用形式。其综合能源利用效率达到80%，并在负荷中心就近实现能源供应的天然气综合利用系统。分布式能源已经在国际上得到了广泛的应用，在我国处于起步推广阶段。上海市另一个分布式能源建设的地区是大虹桥核心区。桃浦智创城内用能建筑主要为科研设计大楼、商业办公大楼和商业大楼，用能品质要求较高，采用分布式集中供能，一方面可解决各单体分别建造能源站或配置供能设备的繁琐，做到统一规划、统一运行，统一管理，高效节能；另一方面又可避免用能设备林立，实现规划区内美观协调。桃浦智创城未来将建设4个分布式能源站，对提升整个区域的品质和地位，具有重大意义。地下综合管廊，就是“地下城市管道综合走廊”，即在城市地下建造一个隧道空间，将市政、电力、通讯、燃气、给排水等各种管线集于一体，设专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、统一设计、统一建设和管理。一般来说，中外环附近的区域多数会受到高压线难以入地的困扰，比如真如、御桥等，但智创城综合管廊的设计将会彻底解决这一问题。桃浦智创城综合管廊规划建设总长度为8730米，以威武路以北综合管廊工程和威武路以南综合管廊工程为主，在古浪路、武威路规划建设干线综合管廊，主要容纳高压电力、中压电力、通讯、给水、供热（冷）、燃气等管线。装配式建筑作为一种先进的建筑模式，被广为应用在建筑行业的建设过程中。它是用工厂预制的构件在工地装配而成，具备建造速度快、受气候条件制约小、节约劳动力、提升建筑质量等优点。装配式建筑的建造构成中，关键技术是构件的工业化生产，而此关键有赖于BIM技术为实现基础。普陀区政府、相关建设企业积极推动BIM技术运用，包括地下综合管廊项目、605地块项目、桃浦中央绿地项目、托马斯学校项目、地下空间项目等都采用了BIM技术。未来，随着装配式建筑在桃浦地区大规模落成，其建设速度和未来城市更新的效率都将会有大幅的提升。在后续的建设中，桃浦智创城新建民用建筑全部执行绿色建筑二星级及以上标准，其中二星级建筑面积约为335.69万平方米，约占绿色建筑面积的82.01%；三星级建筑面积约为73.62万平方米，约占绿色建筑面积的17.99%。 桃浦中央绿地环境较好的居住建筑和绿色建筑三星级项目进行健康建筑申报，并达到金级标准要求，健康建筑面积约为840458平方米，占20.53%。可以说未来桃浦地区无论是办公还是居住，都会以非常高的标准进行建造。
产业发展初具规模
除了以上的4大科技感建设标准外，桃浦的重大项目落地也已经有了眉目，产业发展已经箭在弦上。其为桃浦地区转型发展的首发项目，由临港集团下属上海市工业区开发总公司主导开发。目前，智创TOP A区刚刚交付，已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，这些都是税收千万级的总部型企业。已经能够可以形成产业链创新链的基础，而这种园区集聚、龙头带动的业态也是桃浦产业发展从零开始的一个很好开端！项目规划用地面积6.27万平方米,地上总建筑面积为28.56万平方米，地下总建筑面积为11.6万平方米。商务办公项目将打造包含超高层办公、高层甲级办公、独栋花园办等；商业项目将打造集精品商业MALL、活力街区沿街商业、商务配套商业、地下商业街区为一体的多样化商业街区。项目已经于2020年1月开工建设，2020年三季度完成生态修复工作。后续建设将会迅速推进。英雄天地项目即中以（上海）创新园的重要载体，是一个历史建筑改造升级项目。2019年10月，创新园一期英雄天地载体改造完成，11月达到入驻办公标准，2019年底开园运营，二、三期载体正加快建设。以色列Indig集团、以色列StartupEast、以色列eHealth、Trendlines孵化器等开展会谈对接，商议合作推进事宜。至2020年底，共计32家中以企业、机构、项目入驻中以（上海）创新园，园区被纳入全市26个特色产业园区之一。以上的三个重大项目都是桃浦智创城产业发展的重要载体，也是后续企业入驻的关键起步。
坚持整体开发的路径
2012年10月17日，在上海市政府的专题会议上，确定了桃浦地区转型调整的大政方针，提出了将它建设成为“上海市西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点、老工业基地转型发展的示范区”。从最开始的整单元城市设计研究、控规编制，再到后续陆陆续续根据不同开发需求的控规局部修编，桃浦的规划逐步落地。对于这样一个整片区改造地区，规划将其命名为“桃浦科技智慧城”，后来又将其改为“桃浦智创城”，范围北至沪嘉高速、南至会昌路、东至铁路南何支线、西至外环。2015年市规资局、普陀区政府、市绿化市容局成立联合工作组，完成了城市设计研究和整单元的控规编制。形成了一个桃浦智创城的雏形和基础蓝图。最初规划的功能定位是以总部商务、科技研发、生态绿地为核心功能，辅以居住、商务服务、商业休闲、社区配套四类配套功能，形成生态良好、配套完善、宜业宜居的综合性城区。在第一轮整单元控规新编的时候就明确了“中央大绿地”的布局，为整个片区打造一篇高品质的生态环境地标的同时，也是上海市中心最大的开放式绿地，中央绿地总面积达到了100公顷。目前已经基本建成，其呈“丁”字形分布，由一系列人行道、林荫道、广场、桥梁、观景道组成，为人们提供多种穿行体验。同时也明确了桃浦智慧核心区的位置，打下了未来发展格局的基础。而与此同时，明确了一种人性化尺度的街区尺度，规划了小街区、生活组团的空间模式，很早就落实了当下最热的规划理念——15分钟生活圈。整片区的控规完成之后，之后的路径就是收储、出让、按规划实施了。作为上海中心城区不可多得的、可成片开发的“黄金宝地”，这十年间，在啃下了1996家企业、逾8000租赁户动迁和5万人安置的基础上，2020年，桃浦智创城4.2平方公里核心区的土地收储工作全面告捷。而土地出让的进度也在这几年之中稳步推进，下面的表格是根据上海市土地交易网站检索到的桃浦科技智慧城的出地情况：六年内结合土地出让，部分用地在实际开发需求之下进行了较多的控规修编，主要针对的是科研地块的容积率提升和土地性质调整等。目前最新的控规拼合可以参考去年公布的普陀区单元规划中的规划图。2021年桃浦智创城东部拓展区的规划编制启动，东部拓展区东至中环、南至金昌路、西至南何支线、北至沪嘉高速。分析编制东拓展区的原因：一方面上海2035总体规划将这里和西侧的桃浦智创城一起划定为一个片区共同发展，定位了城市楔形绿地和创新功能集聚区，东部要跟上桃浦智创城核心区的发展转型进度；另一方面，东拓区比核心区更靠近中心城，紧邻中环、真如副中心、上海西站等优势机遇要素，有潜力可以借着周边重点板块的发展联动效应，将周边的轨交站点资源充分利用，全面推动桃浦地区的整体转型发展。东拓区的规划目标是修复生态网络，促进产业升级、完善城市功能，推进桃浦地区的整体转型。简单的理解，东部拓展区是为了将桃浦智创城与主城区更好的衔接，改善环境，全面推动整个桃浦地区的发展。以上是桃浦的规划建设历程，我们可以看到桃浦是一直以整个片区为视角和范围来做规划和建设的，那么由此建设环境也会是比较整体的，尤其是桃浦创智城部分，几乎是将原先的二产全部拆除后新建，那么其城市整体设施、环境都会是全新的，是按照最新城市建设标准建设的城市公共基础设施，我们看现在的建设情况，中央的100公顷绿地和地区的整体道路网络这些城市基础设施和公园绿地是最先落实的，在此基础上再纷纷入驻企业和开发商，这也是整片区发展比较理想的状态。
规划布局详解
桃浦地区在普陀区的西北角，普陀的公共中心体系中在桃浦布局了一处地区中心和两处社区中心，分别用以支撑普陀西北区域的公共服务活动和小板块的社区公共服务。而落位到具体桃浦的范围中，地区中心就是目前11号线祁连山路站周边，目前已经建设了智创TOP成为首发商办项目。两处社区中心分别是在11号线武威路站和15号线武威东路站周边，目前前者已收储完毕等待供地出让，后者目前刚完成控规编制等待土地收储。整个桃浦由于是整体规划的，因此所有的规划布局很大程度上没有受到既有现状情况的限制（东部拓展区除外）。因此在规划布局上主要因循现代成熟的规划原则：桃浦在最开始2015年规划时，将区域中心设在武威路站周边。而随着桃浦智创城规划的不断修编，结合出地情况，规划范围向东拓展，也将桃浦的核心区调整到祁连山路地铁站周边，也就是现在“智创top首发项目”所在地块及周边，目前开发建设都已启动。整个桃浦智创城（包括东部拓展区）有三个中心区。其中，祁连山路周边为地区中心，会成为首发地区和第一批企业入驻所选区域，用以带动整个桃浦的起步发展。另外两个为社区中心，能级稍弱，分别是围绕武威路地铁站和武威东路地铁站周边，分别服务桃浦智创城一东一西两片区域，从布局上看三个中心区的发展都有需求腹地，结合轨交站点也有发展的潜力和支撑。而住宅的增量主要布局于桃浦智创城核心区中央绿地的两侧。目前祁连山路以西、中央绿地以东的几块住宅已经出让，与南侧的“智创TOP首发”、中以（上海）创新园、桃浦中央公园等区域一起成片建设。看桃浦的规划，尤其是核心区的规划，我们可以看到这又是一片规划非常理想的区域，同样是规划理想的区域，可以类比前滩、浦东世博滨江等，几乎可以算是拆除重建，没有很多现状因素的影响，那么这样规划可操作性就很强，最后也能够达到很好的建设效果，规划理念也能够很好的落于现实。规划对于城市建设的重要性，在桃浦智创城最终落地建成之时就知道了。总结
我们回到最初的问题：桃浦的看点在哪？我们还应不应该关注和相信桃浦的未来？1、一整片完整的全新开发！其中4.2平方公里完全全新的规划建设（差不多是两个前滩的大小）。2、超现代化的高品质城市基础设施！从15年开始规划，落位了先进且成熟的基础设施技术和城市品质，例如分布式能源、地下综合管廊、绿色建筑、海绵城市建设等。3、有政府和国企为开发作保障！背靠国企大平台的优质服务品牌，桃浦全新的产业发展还是可以期待的，目前也已经有优质企业的入驻为桃浦的发展开了个好头。4、整体规划方式和建设路径保证了城市空间品质！中央大公园、小街区密路网、轨交站点开发等理想规划理念的优先实施，在保证城市公共环境品质的基础上再分地块出让、开发，很大程度上保证了入住后业主们所在区域环境品质绝不会出现城乡结合部的糟糕感受。也许桃浦并不会具有如同前滩、徐汇滨江的发展潜力，但是一个高品质的城区环境绝不会让你失望！关于更多上海新房信息，或者您想和其他购房小伙伴一起咨询讨论，欢迎扫描下方二维码，添加小胖君，加入小胖看房团@专属微信群~
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