◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
上亿的豪宅又来了！
4月23日，阿里拍卖平台上，一套起价上亿的豪宅马上要被拍卖。
它就是桃花源西锦园组团里的“杭松居”。占地面积约5.5亩的中式别墅，总建筑面积1048.48㎡，地上两层、地下一层。
起拍价1.197亿，市场评估价1.71亿。截至发稿，已有超1.7万人次围观。
虽说目前有1人报名，但最终能否成功拍出，还是未知数。
02
这不是该别墅首次上拍。
早在两年前，已相继流拍过两次。第一次是在2021年9月，起拍价1.155亿、市场评估价1.65亿，1人报名、无人出价，流拍；
20天后，起拍价降至9240万继续拍，报名人数增加至2人，可同样因无人出价而流拍。
流拍的原因有多种，比如房票因素。
杭松居由两本房产证组成，其中的6-1室，建筑面积959.68㎡；6-2室面积小，只有89.19㎡，两套房子合并一块装修、一起出售。
这意味着，竞买人必须得是名下无房家庭，或是各有一套房的近亲联合，否则连参拍资格都没有。
再比如，价格。近千平米的别墅被拍卖，在杭州历史上并非首次。
桃花源里就有。2019年7月，桃花源十锦园组团，曾有一套961.12㎡的中式独栋别墅，成功拍出。
虽然内部装修不及西锦园这套豪横，园林也多年无人打理，可胜在一本房产证。
关键是：价格实惠，起拍价3043.6万，7人报名、267次延时后，最终以4130.6万成交，比市场评估价还便宜217.4万。
西锦园的杭松居，起拍价就高达1.197亿，两者间价差高达7839.4万，什么奢靡装修、皇家园林办不到。
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按常规来说，既然再度上拍，价格上多少得让点利吧。
迷之操作是：再上架时，起拍价、市场价竟然比两年前，分别还高出410万、600万。
难不成是看到年后杭州二手房市场大幅回暖，也想紧跟潮流；还是觉得法拍房市场，有钱人太多。
确实，这几年但凡市面上稀缺的、话题性十足的房子，不少都能高价等到接盘侠。以至于越来越多高总价房源的房东，主动将自家房源送上拍卖台。
一来，曝光度高。挂牌到二手市场上，除非各家中介重点力荐，又或是价格上大幅让利，不然便是淹没在“茫茫房海”里，高总价房源尤甚。
但上架到阿里拍卖，凭借平台自身的流量，就能吸引一部分人围观。运气好，被媒体发掘，相当于蹭了波免费广告。
二来，法拍房不是“一拍定胜负”，它有很强的偶发性。
饶是武林壹号、江南里等顶豪，都曾上演过“一拍惨遭流拍、二拍高价成交”的戏码。
杭松居上亿的起拍价，在杭州住宅拍卖史上还是首次。
上一次杭州有上亿总价的住宅成交，还要追溯到2018年，阳光海岸一套三顶跃，拍到了1.133亿，市场评估价不过8609万。
中式的装修风格+苏氏园林，本身也是亮点十足。
客厅用的七彩琉璃玄关屏风、整套定制红木家具及红木根雕茶桌椅，客厅是3套红酸枝餐桌椅，卧室衣帽间及书房全红木定制家具。据悉，光是红木就用了200吨。
室外打造成苏氏园林，种有130多种绿植，包括百年红豆杉，以及百条日本锦鲤等。
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互联网是有记忆的，法拍也不是高价策源地。
随着法拍房里的“门道”，被越来越多人知晓，要想拍出高价，难度与日俱增。
年后杭州成功拍卖的总价上千万房源，不论名校学区房、还是改善豪宅，饶是出价次数再多，90%均低于评估价成交。
但凡足够稀缺的房子，都不用等拍卖，一有出售意向，立马有买家抢着接盘。去年九溪玫瑰园成交的两套上亿别墅，其中一套便是上午挂牌、下午售出。
桃花源虽与九溪玫瑰园齐名，可在二手市场上，总价2000-5000万是主流。
更何况，杭松居1.71亿的市场价，并非由专业评估公司，根据市场行情出具的评估价。而是原房东与起诉人，双方协议后商定的价格。
当中，既包括了房产本身的价值，也附带全部装修、家具及花草树木的价值。
据悉，光是装修，原房东斥资7300万。其中的200吨红木家具，价值高达2000万。
可豪宅装修本就因人而异，整套红木家具固然价值不菲，但在不喜欢的人面前，与木头无疑。
05
当然，我们万分理解原房东、债权人不愿低价出售的原因。
毕竟，房子买入价高达6000万，加上装修，多年的维护费、物业费等，1.197亿的起拍价，甚至都不能保本。
但楼市并不是“唯成本论”，也不是“只赚不赔”。前两次流拍，侧面说明：这房子要么不值这个价，要么有缘人未到。
桃花源挂牌在售的独栋别墅不少，风格多样，前不久回国的某知名人士，就有两套房产在售。
但能上亿成交的，少之又少。
再加上最近有风声传出：国内前5%的顶尖房产，轻易不要碰，极易成为高位站岗的接盘侠。
这批房东，财富普遍积累到一定程度；其名下的房产，也是公认的传世大宅。当他们纷纷出手时，背后必然有普通人难以想象的原因。
就总价而言，西锦园的杭松居，也能排入杭州前5%的房产序列。
不过，法拍房素来“惊喜不断”。也许到了拍卖那天，真等来了有缘人。
那时，豪宅的剧本又要改写了。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 星创·杭启云珹府 | 20500 | 板块：瓶窑 房源：84套 户型：107-152㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他100万 登记日期：4.18-2.20 |
| 沁悦宸轩 | 18800 | 板块：富春湾新城 房源：56套 户型：89-95㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：4.18-2.20 |
| 绿地·柏澜晶舍 | 23350 | 板块：临安 房源：48套 户型：116-202㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：4.18-2.20 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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