【大河财立方 记者 丁洋涛 文图】2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称京东仓储REIT；基金代码：508098）在上海证券交易所上市。据悉，京东仓储REIT是首只民企仓储物流REIT，同时也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人申报的仓储物流类公募REIT，自此，京东终于进入到了内地投资者的投资标的中。

京东仓储REIT上市，可以投资“亚洲一号”了

据了解，此次发行的京东仓储REIT底层资产包括位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米，均系稀缺的高标仓代表作，代表着国内智能物流项目在规模及现代化上的最高水平，也就是大家所熟知的“京东亚洲一号”。

值得注意的是，此次上市的三个项目在行业内均属于高标仓，相对于传统的仓储设施，高标仓具有更专业的选址、更先进和完善的建筑结构，以及具备数字化和智能化的能力，不仅可以满足电商行业对高效率进出货物的要求，同时也可以满足我国制造业升级对仓储设施的要求。由于为仓储设施配备了大量的自动化设备，因此这些客户对于高标仓的黏性也更强。此次上市的三个项目运营高效稳定，出租率均达到100%即满租状态，租约期限均在5年左右，高于行业平均水平的3年，项目社会效益良好，抗风险能力强。

随着我国制造业向高端迈进，零售模式不断进化、电商行业不断提升，传统仓储设施已无法满足市场需求。高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用的效率、降低仓储使用成本并提升客户满意度和黏性。

计划募集总额17.57亿元，认购倍数过百倍

京东REIT的上市成为2023年首单上市REITs。根据wind数据统计，截至2022年12月30日已上市了24只REITs。根据京东REIT此前发行的数据显示，计划募集总额17.57亿元，最终发行累计吸引了近720亿元资金参与，其中网下发售累计吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量为网下初始发售份额数量的126.04倍，公募REITs产品再现了百倍的认购倍数。

在普通消费者日常接触和熟悉的京东物流背后，实际持有京东集团旗下自建全部仓储物流设施项目的是京东智能产业发展集团（以下简称京东产发），京东产发是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，同时也是此次上市的京东仓储REIT的资产运营管理机构。

2014年，京东在上海建成首座智能物流仓储中心“亚洲一号”。截至2021年12月31日，京东集团自持并运营的亚洲一号智能产业园达67个，覆盖了全国多个主要的一、二线城市，且均位于当地主要的物流和交通枢纽地段。包括亚洲一号在内，京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。

“从招商阶段开始，京东产发就通过优质选址、定制化产品、综合一体解决方案，为客户提供物流基础空间，满足企业的区位、产品、配套等多种需求。在每年的618和11.11期间，面对高负荷运营，京东产发需要对于地区性交通协调，车辆管控调度及618园区内工作人员生活服务配套支持，提供大促期间的定制化物业服务，如加强安全巡逻与货物安全管控与应急办法。在行业当中，京东产发是最懂供应链与电商零售的服务商。”京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟曾如此描述京东产发的运营优势。

在实现仓储设施数字化、智能化发展的同时，京东产发还积极推进仓储设施的能源结构清洁化、低碳化发展，坚持走低碳、可持续发展的道路。2022年，位于西安的京东亚洲一号成为国内首座“零碳”物流园区。此外，京东产发分别在2021年和2022年先后为宝马公司定制了区域配送中心，这两座区域配送中心在具备高标准定制化的同时，还通过绿色基础设施与减碳技术创新，分别达到了LEED认证级和金级标准，成为汽车零配件中心的“绿色库房”代表作。

业内人士认为，仓储物流行业的投资回报周期长、占用资金成本高，京东仓储REIT的上市，可以有效地带动整个仓储物流行业盘活存量资产，形成投资良性循环，吸引更多的专业市场机构参与运营管理，带动整个仓储物流行业的数字化、智能化、绿色化升级。

责编:刘安琪 | 审核:李震 | 总监:万军伟