《中国经济周刊》 记者 孙庭阳｜北京报道
上市公司三季报陆续披露，据 《中国经济周刊》 记者统计，按照证监会行业分类，有可比数据的100家A股房地产公司，今年第三季度营业收入合计值已经连续两年下降，净利润连续三年下降。45家公司净利润亏损，亏损公司数量创出近5年同期最高、今年以来最高。
净利润连续三年下降
与各年同期对比，今年第三季度全国销售面积和销售金额是2018年以来最低。三季度全国商品房销售面积和销售金额分别是2.53亿平方米和2.6万亿元，与去年同期相比分别下降22.1%和22%。2020年第三季度，全国商品房销售面积和销售额分别是4.77亿平方米、4.88万亿元，是2018年以来的峰值。今年第三季度与2020年同期峰值相比，同比下降46.9%、46.7%。
今年第三季度，有可比数据的100家A股房地产公司营业收入合计4249亿元，低于2021年和2022年同期。2018年、2019年、2020年和2021年，这些公司各年第三季度营业收入合计值分别是3089亿元、3631亿元、4213亿元和4659亿元。2022年和今年第三季度的合计值逐渐降至4434亿元和4249亿元。可见，2021年第三季度的数值是近5年峰顶，到现在已连续两年下降。
这100家公司第三季度净利润合计值见顶时间是2020年第三季度，比营业收入合计值见顶时间早一年，和全国商品房第三季度销售面积、销售额见顶时间相同。
今年第三季度，这100家公司净利润合计13亿元，连续3年下降。2018年同期、2019年同期和2020年同期，这些公司净利润合计值分别是300亿元、312亿元和324亿元。2021年同期、2022年同期和今年第三季度，这些公司净利润合计值逐渐降至159亿元、102亿元和13亿元。2020年第三季度净利润数值是近5年的峰值。
可以看出，这些公司2021年第三季度营业收入合计值同比增长11%，而同期净利润合计值同比下降51%。2021年第三季度营业收入虽然增长，但净利润下降，增收不增利。
央企国企总体韧性更强
上述100家公司，有45家今年第三季度净利润亏损，亏损公司数量创近5年同期最高，同时高于今年前两个季度。2018年至2022年同期，净利润亏损公司数量分别是16家、24家、21家、29家和39家。今年前两个季度，分别有35家、42家公司净利润亏损。
今年第三季度，净利润亏损前3名华侨城A(000069.SZ)、ST世茂(600823.SH)和金地集团(600383.SH），亏损额分别是20.41亿元、19.37亿元和14.74亿元。
华侨城今年三季度销售面积和销售额，都是近3年的新低，比2022年同期下降37%和42%，比2021年同期下降47%和58%。该公司销售总规模下降的同时，销售平均价格也在下降。今年第三季度，该公司平均销售价格比2022年同期、2021年同期分别下降7.7%和21%。加上前两个季度的亏损，该公司前三季度净利润累计亏损41亿元。
ST世茂净利润亏损的同时，还遇到了流动性难题。截至今年10月末，该公司及子公司公开市场债务、非公开市场债务累计 91.02 亿元未能按期支付。
金地集团亏损和公司的资产减值有关。该公司披露，今年前三季度，资产减值准备计提共计16亿元，其中存货跌价准备8.65亿元，减少今年前三季度净利润14亿元。
房地产公司的存货跌价减值准备，是一些公司此前布局城市的新房价格处于下降通道，部分区域没卖掉的房子按照市场价格计算，价格已低于成本，依据会计原则，在财务报表中计提了相应的存货跌价准备，导致净利润减少甚至亏损。
今年前三季度，这100家公司合计计提存货跌价准备124亿元，比2022年同期多125%。
今年第三季度，净利润盈利前3名万科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ)和保利发展（600048.SH），分别盈利37.51亿元、16.16亿元和10.7亿元。
有券商从其他角度分析房地产公司三季报。
国金证券一份研究报告按房地产企业所有制，分析房地产企业业绩趋势：央企国企总体韧性更强，混合所有制企业业绩下滑，民企业绩有所恢复。这份报告选取的央企国企如保利发展、华侨城 A和招商蛇口等企业，混合所有制企业包括万科A，民企包括中南建设等，共12家房企做样本分析。
中信证券统计了8家市值靠前的A股房地产公司，数据显示，三季度末这些公司在手货币资金环比下降，其中金地集团和新城控股环比降幅较大。
今年8月之后，多个城市实施“认房不认贷”，房地产市场热度上升，部分房地产公司表达了对后市的信心。
万科在三季报中称，三季度房地产政策出台频次加快，对行业的支持力度加强。保利发展在季报中称，“认房不认贷”在一些城市实施后，有效提振了市场信心。
同样提到了房地产政策对公司影响的中南建设（000961.SZ），该公司在三季报中分析，政策落脚点在刺激需求。企业化解风险，发展新的模式需要更多探索。该公司今年第三季度合同销售金额、销售面积同比分别减少 44%和 48%，第三季度净利润亏损4亿元，前三季度累计亏损12亿元。
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第20期）