猛追湾，这个成都五六十年代盛极一时的繁华工业区，2000年后，随着传统工业的衰落也渐渐变得老旧破败。2018年，作为成都首批城市更新项目，猛追湾片区城市升级改造工程正式启动，从城市形象、产业转型、人文环境、经济复苏等方面全面提档。如今，这条被誉为“烟火人间三千年，成都上下猛追湾”的小街巷，成为融合悠久历史文化与市井烟火气息，在传统街区揉入创新商业迭代的新场景代表，于2021年被住建部点赞为“成功的城市更新案例”，并被视为“成都经验”。 

本文以城市更新进程中市井文化的再造为视角，介绍猛追湾建设经验，以期在“老城市新活力”背景下，为广州进一步激活老社区、老街巷活力提供借鉴。 

猛追湾经验：再造市井文化，重现老街巷活力

（1）以 “街、坊、巷”为抓手，整体推进城市更新

2018年，成都市政府、市文旅局提出以“万巷更新，予一巷以万象”为核心理念的老城区文化品牌建设方案，即以“八街九坊十景” 这些老城区的“毛细血管”为抓手，打造市区内42条街巷，串联周边社区、老旧院落、历史建筑和文物保护单位，系统推进社区、街区、片区的整体活化，塑造天府锦城文化品牌。

猛追湾地处成都一环路内侧，东风大桥至水东门大桥之间，紧邻太古里-春熙路商圈。这里不仅留有东郊厂区的工业遗迹，还有天祥街、香香巷等体现成都市井生活的街巷空间。成都市将其作为天府锦城“八街九坊十景”首批示范工程，打造了一处与远洋太古里截然不同的“市井烟火”场景浓郁的街区。

天府锦江“八街九坊十景”概念新点位示意图

图源：图络

（2）“住、业、景”融合，恢复邻里式的街巷生活空间

老街巷是居民回家之路，是小微企业创业和小商贩就业之路，是产生大众文化的交往之路。

猛追湾的更新实现了“住、业、景”的融合，使人们重新看到了熟悉的邻里式街巷生活空间。微创式改造不但保留了社区原有的物质空间形态，也留住了居民的社会关系网络。

经过规制改造后的底商和小店最大限度降低了对居民生活的影响，公共空间也没有过度公园化和商业化，仍以休闲、游憩、运动等社区生活功能为主，保障了住户、商户和来访者的和谐共存。

“新场景+消费空间”改造前后对比图

图源：场景研究

（3）“留、引、提”并举，再造浓郁烟火气息的新场景

从物质环境空间的改善，转向连接居民、商贩与游客的社会活动场景营造。

一是“保留”在地文化场景。保留东郊厂区工业遗迹、69信箱、老码头等空间记忆，保持剧院剧团、美食街、火锅店、理发店、书店、棋牌室等生活设施场所。

二是“引入”新业态和新活动。引入年轻化的消费业态、文化新零售业态；提供丰富多样的、小型舒适的开敞空间，形成租金低廉的展位、摊位（30元/天），举办“创意集市”和“十二月市”等文创活动，打造专属年轻设计师的创业集群。

三是“提升”运营服务质量。落地高质量的景区化智慧化管理与物业服务，通过政府采购公共服务的形式，让“行政后退”，通过科技赋能的方式来改变原有老城区社区治理难题，实现整个街区的专业化管理。

猛追湾时光记忆实景

图源：LAC景观网

（4）按照“收、租、引”的思路，整合资源统一运营

按照“收、租、引”思路，整合片区物业资源，为业态优化调整、物业统一运营、片区产业升级提供载体保障。

一是收储国有物业，实现统调统管。区国资部门牵头梳理调配，率先腾退区属国有物业，将原归属不同国有单位的物业统归项目业主，通过评估方式转租给运营方。

二是租购重点商铺，实现统收统管。由项目业主和属地街道成立联合工作专班，对重要节点和部分确需置换业态的商铺实施收租收购，转租给运营方统一运营管理。

三是制定“正面清单”，实现以引代管。通过“正面清单”引导和产业政策扶持，鼓励商户自主调整业态，以控制片区产业结构和质量。

EPC+O运维模式

图源：场景研究

猛追湾的启示

（1）抓住“街、坊、巷”这些城市中的“毛细血管”，整体推进城市更新

打造若干条特色街巷来串联周边社区、大所大院、历史建筑和文物保护单位等。系统地建设具有广州特色的街巷文化空间、市井文化品牌。

（2）“住、业、景”融合，推进社区居住空间、服务空间、生活空间升级

注重保留街区原有住户、生活功能以及景观场景，让街巷成为住户、商户和来访者的交往空间。

避免过度制造景区化元素，让人们既能够在这里消费、体验，也能够在这里生活，成为城市发展的“见证者”和“讲述者”。

（3）“承旧启新”，更新和复苏活力业态，再造老街巷市井文化和烟火气息的场景

改造在注重物质空间的同时，更应注重文化交往与就业空间的营造，做到既能吸引人，也能留住人。

要保留在地旧业态，引进消费新业态、因地制宜营造具有地域特质的市井生活场景。

（4）“以终为始”，由改造为先转向运营为重，实现渐进式更新项目的可持续升级

改变以政府资金投入为主的模式，转为充分发挥活跃的市场资金及良好的运营优势，引入资本改造、建设和运营，实现由“开发方式”向“运营模式”转变。

政府可适度持有国有物业、重点商铺等保持对改造的统调统管，通过市场运营实现街巷品质的可持续提升。

供稿｜规划设计一所

技术审核｜总工程师办公室

编辑｜办公室