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来源：环线房产咨询收集编辑：环二先生
这两天接待了一个南京的朋友，闲聊时他突然提到：字节跳动是不是要去杨浦了？
是啊，最近楼市最火的新闻就是字节搬到杨浦，东外滩要崛起。字节搬去了东外滩，腾讯搬去了徐汇滨江，漕河泾马上被掏空了。其实问题比大家想象的更“严重”，搬走的互联网企业不止这两家，至少还有米哈游、网易。其实你只要搞明白一点就够了：这些互联网企业为什么要走？字节原来在漕河泾科技绿洲租房，现在自己拿地建房子，当然要搬走。字节在漕河泾租了18万方，按照5.5/平/天算，一年也要3.6亿。北京互联网企业最多，近些年纷纷由中关村搬到后厂村路。
后厂村路是北五六环的一条“乡村公路”，现在却布局着新浪（总部）、百度（总部）、滴滴（总部）、快手（总部）、联想（总部）、腾讯（北京）、网易（北京）以及微软、甲骨文等跨国科技公司的中国区总部。其他城市也差不多，广州的网易从市中心的侨鑫国际、科韵路搬到了东郊的小新塘。中关村的互联网企业纷纷搬走，唯独搜狐没走，因为只有搜狐在中关村有楼。搜狐近些年发展不顺利，市值只有20多亿，然而搜狐在中关村的三栋大楼却值60多亿。之前中关村没地可买，现在后厂村路给大家提供了这个机会，谁不想复制搜狐的传奇故事？而且这些公司都是大厂，不怕招不到员工。华为去金桥你就得跟着去金桥，华为去青浦你就得跟着去青浦。
腾讯徐汇滨江总部大楼2015年拿的地，当时楼板价只有16556元/平方米，现在至少翻倍。实际上2021年字节东外滩拿的地块，楼板价已经高达3.5万元/平方米。当然即使是3.5万元/平也不算贵，这里是东外滩核心区，周边住宅楼板价已经高达7.4万元。通常住宅是商办的1.3-1.5倍，你算算就发现字节没亏。各区都在便宜出让土地，换取企业总部到来，这妥妥的羊毛为什么不割？省房租、便宜地、等升值，有这种好机会你们公司也会去拿地。更奇葩的是B站，连年亏损，去年年底一次性裁员30%，就这样还花81亿拿地。
北京互联网企业都在后厂村路，这里离天安门近20公里，妥妥的郊区。
上海却给了徐汇滨江、东外滩这种CAZ级别地段，够意思了。说回主题，这些企业离开漕河泾，并不是因为对这里不满意，而是去自己家大楼办公了。或者说漕河泾并没有出问题，如果有新的互联网公司到来，暂时不具备上海拿地条件，依旧可能选择漕河泾。上海一直地倾西南，西南中环的发达程度甚至堪比某些内环，房价更是可以持平。这样的地段，办公效率会高很多。现在主要开发的几个产业区，张江南扩、临港、桃浦、南大、前湾，地段上统统不如漕河泾。地段略好的桃浦、南大，位置差了不少，体量上也远不如漕河泾。漕河泾科研用地270公顷，桃浦只有75公顷，南大只有65公顷左右。地段不如漕河泾、体量不如漕河泾、产业基础不如漕河泾、政策定位不如漕河泾（漕河泾是国家级经开区）、财政支持不如漕河泾，连背靠的大树都不如漕河泾。漕河泾背后是财大气粗的徐汇，普陀、宝山还是弱了不少。上海地段更好的办公楼也有不少，大部分都有自己的独特定位，比如陆家嘴之于金融，南京西路之于奢侈品总部。这些地方办公成本高，又没有漕河泾企业需要的产业氛围、园区职能，以及更重要的产业政策。而且与互联网企业不同，漕河泾的部分企业需要上下游配合，这又是市区CBD难以提供的资源。实际上一个区域的发展有极强的惯性，漕河泾的崛起并不是偶然，而是因为这里原先就有电子工业基础。上世纪60、70年代著名的电视机厂、无线电厂、收音机厂基本都在漕河泾，这些企业当年的地位可堪比现在的华为、中芯国际。现在上海城市骨架基本确定，除非出现像陆家嘴这样的重大机遇，区域定位根本变动不了。
讲到这大家发现，互联网企业离开对漕河泾影响并不大——漕河泾核心产业并不是互联网。漕河泾的核心产业是电子信息、新材料、生物医药等等，各个方向都汇集了不少头部企业。不仅如此，漕河泾还聚集了全市约1/4的集成电路企业和全市1/4的重点人工智能企业。以及大量科研单位，诸如中科院上海生命科学研究院、中科院上海微系统与信息技术研究所、华东计算技术研究所、上海市计量测试技术研究院、工业微生物研究所、激光技术研究所、航空615研究所、航天801研究所、航天803研究所、航天807研究所、航天811研究所、航天812研究所、航天第八设计部、电子科技集团21研究所、上海核工程研究设计院等等。虽然部分已经搬走，整体产业氛围还在。互联网企业无污染、人才多、产值高，大家都想要，离开了肯定是漕河泾的损失。
不过并没有伤及根本，漕河泾赖以起家的产业基础依旧存在、大部分核心企业依旧存在。
反过来讲，大片优质土地出让给互联网企业也蕴含着巨大风险。现在腾讯、B站、字节跳动、美团是头部企业，过十几年他们还是头部企业吗？君不见马爸爸想出去就出去，想让他回来他就回来，白云苍狗世事难料。随便一栋楼都需要几千几万人才能填满，出让时要求自持20年，如果公司没那么多人了呢？土地若在ZF手里还可以再次出让，甚至改变土地性质改变规划，总之在zf手里的土地都不愁用途。当然这些风险环二能看到，ld肯定也门清，依旧出让给互联网大佬无非是收益与风险做了权衡。不同的是，北京出让的是后厂村路，离天安门广场20公里的远郊地段。这些地方风险极低，你这群互联网企业都倒闭了也无所谓。五环外土地那么多，分分钟复制另一个后厂村路出来。上海核心滨江段土地极度稀缺，大片土地出让给互联网企业，风险就显得高了一些。环二到访过的最偏远的园区是宝山北郊未来产业园，在罗店、罗泾交汇处，漫长的7号线都没通到。在这里如果你想买断办公楼，需要公司有相当规模而且必须是当地要求的产业类型。即使这样谨慎依旧出了问题。园区头部企业是每日优鲜，现在该企业暴雷，园区只能一直闲置。回到主题，互联网企业离开，短期来讲对漕河泾一定是利空。甚至漕河泾还在大兴土木，65万方鑫耀中城、59万方航天科技城、30万方越界锦和尚城正在施工，落地后又会带来巨大增量。