今年，注定是楼市极不平凡的1年。
为什么？
有三句话，大家可以细品：
1、楼市不活，救市不会停；
2、房价不涨，房企难活、市场难活、信心难活；
3、一旦回暖，楼市前后近4年的最低点，即将消失。
以上三点，综合带来的就是，今年是注定不平凡的1年。
强调下，这里说的不平凡，不是说今年房价一定会大涨，而是说今年大概率是近几年布局楼市难得的低点。
最近，我相信部分人已经嗅到了机会，但越是这样很多人兴奋的时候，我反而想要提醒大家：
机会的背面，是风险。
有3类人，我认为在今年的行情下，是最容易踩坑亏钱。
第一类人，在过去楼市中赚到过钱的人。
俗话说，淹死的都是会游泳的人。
今年楼市最危险的，不是楼市小白，反而是曾经在楼市尝到过甜头的，赚到钱的人。
因为这些人，往往更看好现在楼市机会，最容易拿着钱往里冲。
但实际上，这些人在买房赚钱这件事上，可能存在错误的认知。
能赚到钱，可能不是靠眼光好，而是靠着运气和勇气。
过去不少人买房的原因，往往是恰好租在周边或者公司在周边，或者更离谱的是，当时的钱只够买新区，但恰好新区房价爆发了。
在楼市赚到钱的人，往往会更固执于自己的经验。
但现在的楼市已经不处于爆发期，很多过去的机遇已经很难再复制了。
比如现在，楼市已经很难短炒了，想要赚钱就必须要有长持5-10年的耐心，才能拿到更好的收益结果；
比如现在，很难再复制像浦东那样的新区，城市格局已经逐步稳定，未来只有少部分城市还有外延的必要和可能。
比如现在，再难重复过去的棚改规模，再来一次无差别的普涨了。
等等等等，现在楼市的很多逻辑和趋势，早已变了。
完全按照过去的玩法进入楼市，可能踩到更大的坑。
所以，我还是建议大家：
认真关注市场，认真了解楼市趋势，这样今年才能抓到更优质的机会。
这是要小心的第一类人。
再来说说第二类人。
我认为就是现在还在疯狂加杠杆的人。
可能大家觉得这类人现在很少，但是实际上，或许是因为不懂杠杆，或许是因为过去的经历，这样的故事还时常发生在我们周边。
前几天我妈跟我聊到，租在我家隔壁的小两口，最近也买房了。
买的是沙井的新房，180万的首付，首付大部分就是找父母和小姨子凑的，还贷款了200多万。
我刚想说夫妻两人工资还不错吗？
我妈说两个人一个月税前收入2.6万，月供就要1万三四。
并且房子是期房，1年多才能交房，交的还是毛坯，这等于剩下的钱不仅要支付房租、一家老小的生活费，孩子的教育费，还要攒钱还钱和准备装修。
算完这笔账，我还是蛮佩服这两口子的决心的，杠杆拉得挺高，最近的几年应该是经受不住任何的风险。
了解我的朋友应该知道，我是非常不建议大家这么操作的。
现在的市场，高杠杆极易遭到经济周期和调控周期的双重影响，相比过去风险要更大。
再加上现在房产持有周期变长了，维持高杠杆的成本也变高了，最终能否赚到钱顺利下车，也更加不确定了。
所以，我常常建议大家，最好保证自己手里有应对1-2年月供的能力。
写到这，也想跟大家聊聊什么是高杠杆？
很多人可能会认为贷款金额越高，杠杆就越高。
但我的看法，跟这个有所出入。
我认为，现金流能否维持贷款月供，才是最能说明杠杆高低的标准。
哪怕你只欠20万房贷，但如果你还不起月供了，一样是断供法拍的结局，而哪怕你欠500万，只要你能维持月供，你就能拥有房产，等到周期过热的时候。
像前文小两口这样的情况，如果买房之前来咨询我，我会更建议他们选择二手房。
一来房子可以直接住或者出租，缓解月供压力；另一方面那边有些房源已经低于指导价，操作下首付和月供都还能往下降。
手中有粮，才能心底不慌啊。
像他们这样把现金流全部榨干，挨到5年后，房价涨了还好说，如果不涨，可能家庭关系都要遭遇危机。
所以，我虽然不建议大家高杠杆炒房，但我还是建议大家多去了解贷款等金融知识，了解贷款，只有这样才能更好地控制杠杆，做出更有利于自己的决定。
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除了上述这两种情况，还有第三类人，也非常危险：
那就是不懂得资产整合升级的人。
过去楼市总是伴随着普涨，无论是好房子，还是坏房子，拿在手里总是能多少涨些。
因此很多人愿意多拿房子，又能出租也能小涨，不算鸡肋。
但是从2020年以来，我相信大家也发现了，楼市的趋势大变了。
普涨和分化比想象中来的更加剧烈。
一线城市的火热，顶多传导到强二线城市，就戛然而止了。
各大城市涨价最猛的，也不再是刚需房产，而是优质地段的改善项目。
房子，已经不是靠数量取胜的时候了，好的房子行情来了，1轮的涨幅可能超越10套房子。
并且，过去2年，大家也会发现差的房子越来越难出手。
今年是楼市难得的低点，我是非常建议手头有多套房产的，好好整合下手里的资产。
把楼龄差的及时置换成楼龄5-10年的；步梯置换成电梯；公寓、商铺、小产权等等能抛掉的迅速抛；三四线非自住资产置换到核心城市；核心城市非核心地段，逐步置换到核心地段。
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2023年，注定是楼市极不平凡的1年。
准备好资金，调整好名额，在眼下这个低点，要准备好入场更优质的资产了！
相信我，这样，市场回暖后，更有优势！
当然，现实的买房情况远比我文章中要更复杂。
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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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