限购开始瓦解？

2023-02-28

楼市火热，往往伴随着谣言。

最近，北京市场上又刮起了一股“房山区即将放松限购、取消认房又认贷”的流言妖风。

在微博和微信群里都有人在热议这件事，说的还挺有板有眼的，包括部分读者也时不时在我们的评论区留言讨论。

其实早在去年6月初，就有微博大V因为爆料了京楼政策即将迎来重大调整的内幕，差点被请去喝茶。

当时传言的版本比较夸张，包括：提高非普标准、贷款还清算首套、共产房降首付、老人买生态涵养区多一个购房指标等。

去年底，网上又传出房山区即将成为北京的试点地区，开始降低首付比例、解除限购的消息，最后也是不了了之。

现在已经是该消息流传的3.0版本了，一而再再而三，让人不得不怀疑，这就是一个彻头彻尾的谣言。

但最近，却出现了让谣言有望成真的苗头。

1月31日，北京市政府印发了《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中在第232条对房地产的描述如下：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

“一区一策”与“因城施策”类似，顾名思义就是因行政区域(城市)不同，所使用的调控政策不同。

比如去年8月推出的三个“全龄友好社区”试点项目，针对特定区域的特定人群，购买指定楼盘，给予特殊的首付比例待遇和贷款利率优惠；

以及11月定向解除通州台湖、马驹桥地区的双限政策，两个地区实行亦庄经开区的限购政策，不再受通州双限约束，都属于“一区一策”的范畴。

但在历年的市政府工作报告中，这个词汇尚是首次提出，并且前缀了完善二字，向市场透露的风向意义不言而喻。

近几年，分化趋势已经成为北京楼市的主旋律，而在北京各个行政区的楼市行情里：

分化更是表现的淋漓尽致。

北京城市总面积多达16410平方公里，是其他一线城市面积的2倍以上，在这幅员辽阔的土地上一共分布着16个行政区。

其中最小的东城区，总面积只有41.84平方公里，居住着70.8万人；最大的密云区，总面积2229平方千米，居住人口却不足53万。

在2022年北京各区的GDP排名中，最高的海淀区GDP突破了万亿，最低的延庆区GDP只有210亿，两区相差了47.6倍。

东西海核心区的房价动辄10万一平，而远郊区的房价，甚至不如环京燕郊，便宜的房子均价一万出头也能找得到。

海淀、朝阳、丰台等主城区土拍火热，引得开发商竞相争抢；而房山、密云、怀柔等远郊区，除非提前找国企兜底，不然就落的无人问津的下场。

虽然北京已经大幅减少了远郊区的供地，但远郊区仍然存在大量的新房和限竞房库存，使其陷入了去化难的流动性危机。

北京楼市的悲欢，果然并不相通。

在以前楼市火热的时期，为了严控房价上涨过猛，不管好坏，通常都是实施“一刀切”的调控政策。

近几年高层在出台楼市政策时，则越来越趋于精度和准度，偏向定向施策，已经很少采用一刀切的政策标准了。

而北京市场在经过317政策的严格调控之后，远郊区的房价至今都还没回到2017年时的高点，可以说不仅挤尽了泡沫，甚至实现了超跌。

并且各个行政区的功能定位不同，原始基础不同，发展使命也不相同，现在仍然执行“一刀切”的严苛购房标准，显然已经不合时宜。

早在去年8月20日，同为一线城市的上海，就定向松绑了(临港新城)的购房政策。

非沪籍在上海购房需要5年社保+结婚，而在临港工作的人才员工，只要社保或个税缴纳满1年以上，就能获得购房资格。

作为上海全力打造的“独立城市”，规划到2035年GDP突破10000亿，相当于再造一个新浦东，临港的定位不可谓不高，放松的尺度也不可谓不大。

有上海临港作为“前车之鉴”，叠加“一区一策”新规，个人认为北京接下来确实有“定向放松”远郊区住房限购政策的可能性。

假如真的放松，能否造成北京楼市火热？这可能就有点异想天开了。

远郊区在京楼的存在感弱，多以地缘性客户、养老需求和低预算的刚需客户为主，定向放松只是释放合理的购房需求。

加上地广人稀，没有产业，库存较大，配套也不完善，并没有多少炒作空间，就更不具备造成楼市火热的实力了。

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