《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京报道

7月24日，中央提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

8月25日，住建部、央行等三部门联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。8月底9月初，广州、深圳、上海、北京先后宣布执行“认房不认贷”，而后包括成都、武汉、长沙在内的超40个城市宣布跟进调整放宽政策。

这一个“金九银十”，市场各方怎样消化密集出台的政策？卖房者的策略，买房者的盘算，各自的故事又是怎样？

今年7月下旬，中央定调要调整优化房地产政策。8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱。此后，各地抓紧“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策的密集出台，带动了房地产市场热度上升。政策调整之后，今年房地产市场“金九银十”销售情况怎样？各地的销售面积和价格变化又是如何？

国庆假期：上海广州日均成交增长，杭州北京下降

很多房企在2023年国庆假期期间展开促销活动。

据媒体报道，北京有的楼盘推出折扣价购房、送家电特价房、买房抽手机等活动。广州有的房企采取了购房送物管费、砸金蛋送品牌家电、全员营销等措施。成都的一些楼盘推出少量特价房源，优惠措施包括1%至3%的折扣、购房送车位使用权。郑州的房企提高优惠点数，以提供高额人才安家补贴、赠送家庭旅游等方式，加大营销力度。

中指研究院10月7日报告显示，今年国庆期间，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期下降17%，具体城市变化分化较大。

这份报告统计的35个城市，包括了上海、广州、北京和深圳这样的大城市，也有武汉、杭州、南昌、南京和沈阳等省会城市，更包括了苏州、青岛、宁波等经济活跃城市，但没有囊括重庆、成都、石家庄和郑州等城市。

上海和广州今年国庆期间日均成交面积较去年国庆假期分别增长159%和129%，武汉日均成交面积增长225%，深圳下降46%，杭州下降14%，北京网签日均套数和面积同比微降4%和7.3%。

当然，上述数据只是国庆假期期间的数据，难以代表10月份的交易情况。10月7日，北京网签315套，一天网签量几乎是假期8天的63%。从今年10月1日至12日，北京网签合计达2710套24.4万平方米。2022年同期网签2714套24.8万平方米。2019年至2021年同期网签分别是1899套、1339套和1757套，同期网签面积分别是17.2万平方米、12.3万平方米和16.2万平方米。可以说，今年10月份开始以来，北京网签套数基本与2022年同期接近，高于2019年至2021年的同期数据。

从今年8月末9月初开始，部分重点城市开始执行“认房不认贷”，9月份各地销售情况与此前相比，有何变化？

9月：44个城市新房价格上涨

44个城市新房在9月份价格环比上涨。

中房指数系统公布了百城新房价格指数。数据显示，全国100个城市中，9月份新房价格较8月份环比上涨、持平和下降的城市数量，分别是44个、26个和30个，与前一个月相比分别增加9个、增加3个、减少12个。北京和上海连续两个月环比上涨；广州连续两个月环比下跌；深圳8月份环比下跌0.38%，9月份环比上涨0.01%。省会城市中，陕西西安、安徽合肥、四川成都和河北石家庄也是连续两个月环比上涨，湖南长沙、甘肃兰州、黑龙江哈尔滨、吉林长春则是连续两个月环比下跌。

房价网统计了32个重要城市二手房交易数据。这32个城市，包括4个直辖市以及各省会城市。9月份算术平均成交价格环比上涨的城市有15个，前一个月只有12个。有7个城市连续两个月环比上涨，分别是北京、石家庄、重庆、济南、长沙、乌鲁木齐和银川。另有12个城市连续两个月环比下降，分别是沈阳、郑州、太原、西安、兰州、南京、杭州、福州、贵阳、昆明、长春和武汉。

看价格更要看成交量，各城市9月份成交量环比变化情况如何？

克而瑞统计了全国30个重点城市商品住宅销售数据，9月份销售面积环比微增3%，加上前一个月环比微增1%，销售面积连续两个月上升。当然，这30个重点城市的9月份销售面积，仍低于2019年至2022年各年9月份数值。自今年6月份开始，各月成交面积是近4年同月最低值的局面，仍未扭转。

这份报告所统计的30个重点城市，包括北京、天津、上海和重庆4个直辖市，还有西安、武汉等省会城市，以及深圳、青岛和宁波等经济发达城市。克而瑞将北京、上海、广州和深圳列为一线城市，这与国家统计局对一线城市的划分一致。

一线城市成交分化

今年8月末9月初，北京、上海、深圳和广州先后执行“认房不认贷”政策，一个多月过去，市场成交情况怎样？

9月1日起北京执行“认房不认贷”，9月份网签数据创近5个月新高。北京住房和城乡建设委员会公布签约数据显示，9月北京网签1.43万套126.8万平方米。无论是签约套数还是面积，都创出了自4月份以来的新高。9月份网签套数和面积环比分别增长30%和28%。这一涨幅，是近4年中同期最高值。

2022年9月，北京网签套数和面积环比分别增长2.9%和2.5%。2021年同期，这两个数据是分别下降21%和22%，2020年同期分别增长7%和9%。

北京9月的网签数据接近去年同期。今年7月和8月，北京住宅网签套数和面积相当于去年同月的80%左右。今年9月签约套数和面积，相当于去年同月的99.5%、97.8%，基本接近去年同期数值。

上海9月份签约数量增长弱于北京，无论是套数还是面积，都创出上海今年以来的新低。

上海9月2日开始执行首套房“认房不认贷”政策。据中指研究院统计，9月上海新建商品住宅成交规模环比增长约三成，同比降约两成。二手商品房成交环比增长超过一成，成交量回暖。中秋、国庆假期由于出游影响，同比下降25%。市场人士分析，在政策刚刚公布时，市场各方比较活跃，接近10月时，反倒有所降温。

据上海市房地产交易网公布的数据，今年10月1日至12日，上海网签1240套12.21万平方米，与2022年同期网签1815套18.4万平方米相比，今年网签套数和面积比去年同期分别下降32%和34%。2019年至2021年同期，上海网签套数分别是2150套、2484套和1577套，网签面积分别是20万平方米、26万平方米和16万平方米。今年10月1日至12日，上海网签套数和面积均创出近4年的最低值。

今年前8个月，上海住宅各月的签约套数都在8000套以上、80万平方米以上。3月份最高时曾达1.15万套115万平方米。今年9月，上海住宅签约套数跌破8000套至7483套，签约面积跌破80万平方米至77.8万平方米。

上海9月商品住宅签约套数和面积环比分别下降11%和6%。这一降幅，近3年居于中间位置。2022年9月，上海住宅签约套数和面积环比上涨0.74%、下降0.15%。2021年9月，上海商品住宅签约套数和面积环比分别下降37%和38%。

从绝对值看，上海今年9月份签约套数和面积都创下近3年同月新低，签约套数相对于2022年9月、2021年9月分别下降40%、19%，签约面积分别下降39%、16%。

深圳从今年8月31日开始执行“认房不认贷”政策，一手住宅“金九”成色逊于去年。乐有家研究中心数据显示，深圳一手住宅网签套数8月份环比下降30%后，9月环比下降6%。9月份网签数量是前9个月的第三低月份，比最低月份数值高28%，比最高月份低41%。

深圳9月网签套数与去年同月相比，下降43%。2022年9月，深圳网签数量是当年峰值，比当年最低月份值高了93%。

深圳二手房9月份网签数量环比下降8%。9月份网签数量是前9个月的次低值，比最低的1月份高58%，相当于前9个月平均值的74%、最高月份数量的58%。

同在广东省，广州二手房网签数量9月份在增长。

广州市房地产中介协会统计，今年8月26日至9月25日，广州二手住宅整体网签比上一统计周期（7月26日至8月25日)分别增长4.76%和4.1%，该协会分析，自8月底以来，广州密集出台多项重要举措优化房地产市场调控，市场情绪有所修复，驱动全市二手住宅网签宗数环比继续增长。

百强房企销售额环比增长17.9%

克而瑞研究中心统计，今年9月份，百强房企实现销售金额环比提升17.9%，这一增幅高于去年同期。9月份权益销售额超过50亿元的企业有18家，8月和7月超过这一数值的房企分别是14家、17家。

百强房企中，有56家企业9月份权益销售额环比增长，其中27家增长在30%以内，另有29家增长超过30%，更有9家公司翻倍。增长前3名分别是中建玖合、大悦城控股和葛洲坝。有18家房企销售额连续两个月增长，其中包括大悦城控股、金科集团和金地集团等企业。

另外，有15家房企销售额连续两个月下降。例如，上海建工今年7月至9月各月销售额分别是19.8亿元、8亿元和0.6亿元。中骏集团今年8月份销售额比7月下降51%后，9月份比8月份再度下降17%。深业集团今年8月份销售额环比下降58%后，9月份环比再度下降42%，9月份的销售额只相当于7月份的25%。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第19期）