在知乎上看到这个提问：年轻人还有必要买房吗？
我也写了好多文章是关于买房的，是因为自己也有这个打算，例如
这些都是我思考写下来的想法，今天又有新的想法，思路慢慢从「偏向于不买」到「偏向于买」。
今天这篇文章是对「刚需自住房越早买越好」的这个观点的解释。
因为经常听到很多人说，但很少人解释为什么，所以我也很疑惑。
1/ 凭什么自住就应该早买？
毕竟拿出几十上百万也不是这么简单的事，虽然自住很重要，但这绝对也是一笔投资，而如果你在投资，你就要思考，有没有更好的选择，一切都是机会成本。
所以也需要慎重考虑，彻底想清楚风险利弊，的确，很多人无脑买房也大赚，就和买了某只个股大涨一样，纯粹就是「运气好」。
你不能光考虑过去的情况来推论未来，未来什么事情都有可能会发现，我不排除有跌的可能性，只是概率比较小。
也不能光用「自住刚需」来安慰自己，放任不考虑「价格」就买进，就好比「衣食行」这些也是刚需，但不能不考虑猪肉的价格。
所以，今天这篇文章，算是我对房子的「价格」的衡量，来判断到底值不值的买，也分享给大家我的思考，虽然不一定对，但可以参考参考。
先说结论：
对于没有更好投资标的的前提下，刚需自住房就是越早买越好，但是我个人只愿意拿出我资产的60%，并且月供不超过薪资的一半，后面会详细谈到为什么。
这个结论让我想到了《贫穷的本质》这本书，作者花了十几年的时间研究出了几个导致贫穷的结论，但这些结论很多人不用研究早就能知道。
但我觉得这本书依旧很有价值，因为重要的不是结论，而是推理的过程。
只有自己拥有推理的能力，你才可以在其他方面做出更加合适的选择，而不是单纯听别人怎么说，因为你不能保证别人就是对的，甚至他有坑你的可能性。
下面是我的逻辑：
谈论这个话题，大家先要理解「投资的本质」是什么。
「投资的本质」并不是要找一个收益率更高的，而是要找到一个收益率、确定性、增长性之前的平衡点。
最好就是能做确定性高，但收益率比银行利息高出3-10%个百分点，我就满意了。
某种程度上，持有现金也是一种投资，现金也是一种资产，在我眼里和股票、房子、基金没什么区别。
如果有一天股票和房子出现巨大的泡沫，反而现金才是一种好的投资，很多人还会换成黄金或xx币作为避险。
现在之所以看起来不像投资，是因为收益率太低，增长性为零，但确定性是100%的资产。
这个时候，你就能理解，为什么大家喜欢买房了。
因为买房在中国人眼里，确定性也是接近100%，并且过去的增长性也不错，估计起码有8%左右，包括稀缺的属性，所以抗通胀妥妥的。（当然也要选好位置，土地不稀缺，好的地才稀缺）
但是，由于「确定性」和「增长性」太完美了，使得房子的「收益率」极低。
2/ 从投资角度，不值得买
越多人买就会拉低收益率，反之亦然，租金回报率只有1.5%左右，相当于市盈率估值是66倍了，也就是需要66年回本，具体可以参考这张图。
而在其他大城市，租金回报率普遍达到了3%以上，划算太多。
你可以想象成花100万，每年利息稳拿到1.5万和3万的区别。
有人可能会说，但是房子还会涨价啊！
这个就是增长性的问题，如果要考虑增值，我更看好的不是房子，而是宽基指数。
我们先假设「房子」和「宽基」确定性是一样的。
为什么说宽基很有可能跑赢房子？
一是“房住不炒”，回归居住属性。
现在的房价需要用时间来磨平，只能稳步向前，这样大家才敢下蛋。
二是宽基的增长涵盖了通胀和企业的增长。
两者相结合，长期收益率能达到10%左右。
而房子在需求已经越来越饱和的情况下，需求带来的涨价会越来越少，最终的合理幅度就会和通胀差不多，大概5%左右。
除了增长性没有宽基好以外，估值也没有宽基划算。
房子1.5%收益率，估值66倍，而宽基的沪深300估值15倍，相当于6.6%收益率，便宜太多了！
总体来说，房子 VS 宽基，我个人的情况和看法：
确定性，一样。
收益率，宽基赢。
增长性，宽基赢。
如果单纯从投资的角度来说，我是不会考虑房子的，不过，这是纯粹从投资的角度来看。
3/ 从投资、消费、权益的角度来看，还是买吧，除非你有更好的投资选择。
房子比宽基更好的地方是，他多了2层属性：
一是「消费属性」：
这个对我（女朋友）来说是最诱人的。
不用搬家，不用和房东勾心斗角，可以随意装饰自己的家。
也是我最终会选择买房的理由，我也愿意给予更高的估值，50倍可接受。
（这里要科普一下，持有现金的话，相当于你拿着33倍市盈率的资产。因为无风险利率现在是3%，1/3%=33倍。
所以说，现金很不划算，不仅利率低，还不增值，但是房子和茅台可以增值，所以如果是同样的33倍估值，一定选房子和茅台。）
二是「权益属性」：
例如学区、落户等，这个对我来说倒还好，暂时都不需要，但对很多人来说是最吸引的，所以又能给更高估值，60倍也可接受。
最后，现在66倍估值，稍微高了点，但也下得了手。
茅台30倍估值，我都愿意买，凭什么多了「消费」和「权益」属性的房子，我就不买了呢？（茅台的文章看这篇：花17万买茅台，赚大了！）
这也是为什么你经常能够听到大家一直会说的观点：
如果是第一套房，越快买越好，特别是对于年轻人来说更是如此。
因为年轻人的知识储备不足，市面上我觉得唯一好过房子的宽基，但是对于绝大部分人是驾驭不了。
虽然宽基收益率不错，但是很多人能从宽基真的赚到钱，因为股市的波幅太凶残，可以劝退很多人。
所以，对于一般来说，他不懂宽基，反而会变成：
确定性，房子赢
收益率，房子赢
增长性，房子赢
并且，在知识储备不足的情况下，很少人能够把绝大部分钱all in宽基。（我女朋友就做的很好，敢于全部投入，并且不折腾，现在回报率相当高，具体可以看看这篇：偷偷揭露下，我女票的致富之路）
如果你把资产的一半买入宽基，另一半是现金，那就亏大了，相当于你从宽基获得的回报率直接少了一半。
而房子不一样，你敢于把大部分现金换成房子：
一是对于你的能力来说，房子的稳定上涨、低波幅、刚需自住等属性，你没办法折腾这一笔资产。
如果你持有10年的话，你会发现回报率相当不错，你的资产会上一个台阶。
而且房子不仅敢all In，大多数人还上杠杆，这下回报就更不得了，这些就能跑赢宽基，文章后面也会再谈谈。
除非，你对自己的投资实力很满意，或者你单纯就是巴菲特在世，他就是推迟了几年才买房，买的房子更好了。
而且回过头来看，60年他的房子涨了20多倍，如果不买房，资金涨上百倍是轻轻松松的。
所以，最后得出的结论就是，年轻人自住房一定要点买。
一是房子对于没有投资能力的人来说，是现金最好的替代品。
二是年轻人多数没投资实力，还是买点确定性更高的东西。
4/ 从股票仓位角度来考虑房子的仓位
但是，我买房对我来说，还是出于更多的是投资的角度，因为我个人对生活品质没有太在意，我觉得租好一点，和买个房子住好一点，差别没有太大。
就算有，人也是适应力极强的动物，不论是好的还是普通生活品质也会很适应脱敏，也就觉得正常了。
简单点说就是，目前来看，买房的消费属性并不吸引我，我也暂时不生孩子啥的，没有学区房什么的需求。
基于这个前提下，我买房会和买股票一样，投资用一套估值体系和资产配置的房子。
在我看来，「房子」是和个股一样的东西，在股票里我觉得最接近的就是茅台，因为同样都是确定性极高、估值很高、收益率不。
但是房子总体稍微差点，确定性更高，但估值更高，收益率低很多。
我允许配置房子的比例和个股一样，如果基于确定性极高的前提下，那会是仓位的40%，也就是我愿意把资产的40%拿出来买房，这是「投资中愿意拿出来的钱」。
但房子和茅台不一样，茅台股票买了不能无限畅饮，但买房子却可以无限居住，所以我有加上了一层「衣食住行」的「住钱」，我愿意从我资产拿出20%，这是「消费愿意拿出来的钱。
也就是说，假设我有100万资产，我最多只能拿出60万，其中是40%用作房子投资，20%是用作居住需求。
还有前面说的月供只能是薪资的一半，这一点很好理解，保证自己有一定的可支配的现金流，全拿来公款，太苦逼，牺牲自由，我绝对不愿意。
仔细一看，虽然刚需自住要买，但是前提建立在资产的60%和薪资一半的月供，这一点也许就很难达到。
如果达不到怎么办？
不买，继续努力工作，努力攒钱，努力投资。
这个前提也只适用于我个人，因为我有信心自己的资产不买房也能跑赢房价，所以对我来说，越晚越划算。
如果对投资实力没信心，那占比可以提高，例如所有的资产都用来买房，也不是不可以。
因为假设500万的房子，仅仅按照通胀的涨幅5%，就相当于过一年就要多花25万，晚2年买就多花50多万。
2年的时间你能多赚50万吗？
太难了。
除非像上面所说的，你手握500万的资产透过投资带来10%回报，那就相当于多了50万，那你晚一年买房，相当于便宜25万。
知乎有一个高赞回答，说的挺好，买不买都是要被砍一刀，那就接受买了之后的这一刀吧。
有人可能还会指出，房子还有一个好处就是可以贷款买房，这的确是挺吸引的一点，因为3成多首付，直接就把你未来房子的收益率在相对安全的情况下提升3倍。
你买茅台肯定不敢拉上3倍杠杆，把收益率提升3倍，但房子可以，因为确定性比茅台还高，而且不用忍受市场的波动，也就是不会出现爆仓的可能性。
总的来说，从投资来看，房子真的很贵，比茅台很贵，不值得买。
但出于房子其他2点居住和杠杆的特殊性质来看，年轻人没有更好的投资标的等等额外“附赠的好处”，那房子就会是一笔划算的投资。
目前已经400人啦，3月底就会涨价到199元。