▲ 中国常住人口城镇化率提升至65.2%。（视觉中国 / 图）
经过多年的探索，保障性住房体系已经形成“三房两改”的格局。
“近几年一些头部房企在融资方面出了问题，因此从融资上做出规范才能保持房地产行业长久健康地发展。”
“中心城市要怎样接纳涌进的人口、产业，以及提高用地指标，是接下来要重点关注的问题。”
2023年政府工作报告17次提及“房”字。
报告指出，在过去五年的房地产工作中，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
针对2023年的房地产工作重点，报告从保障住房需求和防范风险两方面做出了安排。
支持刚性和改善型住房需求
2023年的房地产工作建议中，重点之一是加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波向南方周末记者表示，经过多年的探索，保障性住房体系已经形成“三房两改”（公共租赁住房、共有产权住房和保障性租赁住房；棚户区改造和老旧小区改造）的格局。
“2023年政府工作报告中使用的是‘加强’两字，是要求保障性住房体系更好地发挥作用。”楼建波说，例如把体系内部各种保障形式的比例调整得更好。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向南方周末记者表示，2023年政府工作报告中圈点“支持刚性和改善性住房需求”，充分说明2023年工作的重中之重是提振住房消费需求，释放消费潜能，提振消费信心。
2022年以来，各地已通过下调首套房首付比例、放宽限购、降低公积金贷款利率等方式，刺激住房需求。
但是，上述努力的成效不够显著。据国家统计局数据，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
中原地产首席分析师卢文曦向南方周末记者指出，目前不少城市存在去库存的压力，如果政府能出面收购商品房，并用作保障性住房，应该是一个多赢的局面。
赵然表示，长租房特别是保租房的发展，是民生兜底保障的基石，是对新市民、青年人融入城市，扩大内生消费的必由之路。公募REITs将成为不动产和金融市场的压舱石。
就在政府工作报告发布前，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。
赵然表示，该政策的亮点之一是企业可以按需求回购租住权即使用权，这条措施不仅可以使住房租赁企业可以快速有效进行部分资金的回笼，有利于企业提高收益率，例如通过增加租户的占比、降低市场营销等运营成本，而且能够切实解决企业员工的住房安置问题。同时，鼓励员工租房子而不是买房子，也会对于“稳房价”产生积极作用，可谓一举数得。
首提防范头部房企风险
针对过去的房地产市场，政府工作报告提到，房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露。
有效防范化解重大经济金融风险是2023年的重点工作之一。具体到房地产方面，政府工作报告提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
这是房地产金融风险的相关内容首次被写进政府工作报告。
华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚向南方周末记者表示，近几年一些头部房企在融资方面出了问题，因此从融资上做出规范才能保持房地产行业长久健康地发展，“防止无序扩张”并不是指打压房企发展。
卢文曦也表示，头部房企的资金体量在上千亿级别，一旦出现问题，会带来很大的风险，所以必须化解。另外，“优质”这个关键词也意味着，一些资质比较差的房企接下来还是会面临较大的压力。
2022年年末，针对房企融资问题，一系列由金融机构主导的房产市场支持政策已先后出台，央行与银保监会发布“金融16条”，银行间交易市场交易协会祭出“第二支箭”。
赵然认为，房地产金融风险的根源在于间接融资形成的资产负债比例过高，解决的有效方式就是增加直接融资的比重，各地要高度重视这个内容，防范房企出现新的风险。
“公募REITs就是一种直接有效的直接融资方式。”赵然说，对于保租房公募REITs甚至监管层在探索的长租房公募REITs都会通过直接融资的方式，使企业债务实现“出表”，降低资产负债比例；同时，通过公募REITs募集来的资金也需要定向再次用于租赁住房的开发和建设，再次夯实“房住不炒”的大政方针，真正避免房地产无序扩张。
值得关注的是，2023年政府工作报告指出，中国常住人口城镇化率提升至65.2%。
胡刚表示，一般来说，城市化水平超过65%就意味着进入了城市化的下半场，人口、产业都会向中心城市聚集。换言之，中心城市要怎样接纳涌进的人口、产业，以及提高用地指标，是接下来要重点关注的问题。韩国的首尔、日本的东京和中国的情况相近，具有参考价值。
赵然认为，2023年政府工作报告提及“土地承包期再延长30年”，同样是政策延续、稳定预期，特别是集体建设用地政策与推进城市化进程相结合，预计也将为后续各类不动产金融化政策的推出奠定基础。
胡刚还指出，2023年政府工作报告特别强调县城的发展，这也是乡村振兴政策的延续，扩大县城的规模，集中力量完善县城的建设，让落后山区的人口向县城聚集，能快速提升农村人口的生活水平，这也是集聚经济的规律。
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