AI创业流行性感冒，终于影响到房地产。
五天前，龙湖发文，龙湖集团数字科技掌门人王长虎离职，接任者是CTO李博：
王长虎，现龙湖数科智能引擎总经理，由于个人原因将于近期离开公司，追求个人发展；
李博，龙湖数科智能引擎CTO，将任命为数科智能引擎总经理；并继续兼任空间开发数字化中心负责人及龙智造航道龙智数科部负责人。
王长虎履历显赫。作为字节系的前视觉技术负责人，完整参与了抖音和TikTok等视频类产品的建设。再之前，他是字节人工智能实验室总监、微软研究院首席研究员。
他在科技圈名声响亮，以至于2021年11月赴任龙湖时，他的跳槽激起科技圈内一番热议。但短短一年四个月后，他辞别地产。
2021年7月，地产市场骤然降温，时至今日，还未完全复苏。开发商普遍从高速发展走向节衣缩食。
在这种大周期下，龙湖的数字化故事也随之起伏。三四年前，地产数字化曾是头部房企的专属标签，不谈数字化的地产老板不是好老板，跨行空降高管，也不是新鲜事。如今，地产退潮引发地产老板数字化梦想的收敛，也在预期之中。
有龙湖内部声音说，2020年后，龙湖在数字化大量投入基础设施的阶段已经过去了，正在走入后期运维阶段。事实上在王长虎加入之前，龙湖数科就降低了整体投入。
以人工智能见长的技术大咖王长虎，跨界跳槽，赴任龙湖后，究竟经历了什么？
他个人的经历标本，或许也是这场行业数字梦的缩影。
脉络：升职与离任
2021年底，王长虎加入龙湖时，龙湖已将数字科技部门下辖的AIoT人工智能引擎中心拆分，成为与龙湖数科并行的一级部门，由龙湖集团直辖。
王长虎担任AIOT人工智能引擎总经理。此前，该职位是龙湖数字科技部总经理叶萌兼任。
叶萌来自猪八戒网，一个重庆起家、专注为中小企业服务的一站式平台。他2020年中到任，接任前龙湖首席数字官殷皓。董小姐曾经报道过：龙湖首席数字官离职以后。
也就是说，2021年底，龙湖的数字官相当于有两位，各负其责。王长虎负责的AIoT人工智能引擎，聚焦人工智能、物联网、大数据等领域，更有战略高度；叶萌负责的数字科技部，则更多跟地产等业务产生关联，关注业务数字化，旗下产品中心对应龙湖各航道的业务信息系统。
当时，龙湖内部认为，AI在未来会比较重要，而公司相对缺乏这一能力。王的专业优势吸引了龙湖。
王长虎与叶萌在一段时间内，职位平行，但状态并未持续多久。内部有声音认为，王长虎从一开始，就是以数科新掌门人的身份加入龙湖的，只是在等待时机。
仅仅半年后，2022年年中，AIoT与数科部等业务，又重新合并为「数科智能引擎」（下文简称：龙湖数科）——这是龙湖内部目前对数字科技等业务的统称。
此后，王长虎跃升为数科智能引擎总经理，即龙湖数字化的一把手；叶萌降级，变成王长虎的副手，做部门CTO，管理几个基础中心。
2022年12月，叶萌低调离职，外界知之甚少。公司内部很多朋友对董小姐评价说，他们并不意外。
自从王长虎担纲数字化一把手后，叶萌越来越「佛系」，存在感日渐降低。龙湖内部一些互联网背景人士，倾向于认为，叶萌资历与其他互联网技术大牛存在一定差距，对其过去的指挥，并非完全认同。
叶萌走后，CTO位置由李博接任。李博此前曾在万达网科、微软工作。
再3个月后，数字化「一号位」王长虎离职，李博再升职，坐镇龙湖数科掌门人。
「王长虎是公认的AI专家，但不是IT行业全管理型人才，ChatGPT的出现，激发了创业意愿，这些都推动了他最后的离开。」
有龙湖的朋友说，在2021、2022年，龙湖数科基本都以维持现有系统稳定运行，同时消减预算和人员为主线。尽管王长虎是技术大咖，但龙湖数科并没有大的数字化迭代更新，以修修补补为主，新产品推出有限。
对龙湖来说，单纯靠数字化提升不了业绩，数据和智能产品要通过业务系统才能赋能业务。
龙湖的朋友告诉董小姐，王长虎治下，数据智能部门的产品报价通常比市场上的厂商还高，功能却未必比外部的好，导致最终难以赋能业务。
2022年，龙湖数科更多把业务重心放在做好公司对内服务上，下半年曾想外拓增收，但业务出走并不理想。
王长虎的管理风格比较平和，更关注数字跟ROI。熟悉他的朋友说，这一年多来，他在龙湖并不高调，对同事的约束感也不强。
在龙湖，集团数科名义上管整个集团的数字化，但旗下分不同的业务条线。具体做什么，还是业务说了算。
「王长虎比较技术思维，但是到了龙湖高管这一层，技术反而不那么重要。」
甚至有声音说，他从字节跳动离职后，可能是因为竞业协议的限制，而选择了龙湖，进入传统地产行业做数字化。
「现在，不需要这么高量级的人了。毕竟，龙湖数字科技团队都缩小了。」
降温：叫停内部输血
龙湖的数字化历史悠久，是地产公司中最早布局者之一。即使在龙湖数科团队收缩后，目前依然有近1000人。
考虑到2021年后，很多房企玩家中途退赛数字化，因此可以说，房地产数字化的天花板在龙湖，亦不为过。
但是，多年来，龙湖的数字化团队依然困于业务造血。
2018年，吴亚军将数字化视为组织变革的法宝。数科部为龙湖搭建了地产业务与流程线上系统，为各航道业务开发了各种支持工具。
今天回看，那可能是地产数字化难得一见的高潮。当时，大多数部门都在控制编制，只有龙湖数科持续向阿里、腾讯、微软张开双臂。龙湖的「人才挖掘机」还开到了美国东西海岸，希望招纳哈佛、耶鲁、斯坦福等世界八大名校的IT人才。
但是2022年，数字化故事日渐回归低调。董小姐了解到，邵明晓曾多次在公司给数字化定调。他说，龙湖数字化，只是工具而已。
截至目前，龙湖的数字化产品有云图梭，即内部办公OA系统。也包括一些业务系统数字化，如线上投模系统、数据湖、BI、珑珠会员、以及多航道支持产品等等。
「现在数科立项很少，基本都是基于现有的产品做维护。」一位龙湖的朋友说。
地产形势的大变化，也向龙湖数字化团队传递了足够的寒意。
据董小姐了解，龙湖数字化的收入，主要是由地产业务买单，走预算分担逻辑，其成本支出是按龙湖各航道收入的比重来划分，各自强制性承担。
2020年，龙湖数科成本大约在20亿左右。其中，假设龙湖数科为地产业务服务只花了5个亿，实际上，地产业务依然会承担它15亿左右的开支，其他航道分担剩下的5个亿。
因为地产一直是收入大头，强制性分摊中会占比更多。这样一来，对龙湖其他收入拮据的小航道业务也比较友好。
「地产航道经常觉得自己是冤大头，掏了太多的钱。」一位龙湖的朋友说，公司内部很多人并未真的理解、并接受数字化的价值。
最终，这种内部认知叠加市场的下行，共同塑造了数字化业务的天花板。
陈序平担任龙湖CEO后，据说也不太认可地产航道分摊数字化的金额之大。
陈是理工科出身，相信数据，相信地产数字化的价值。但是，这不代表，数字化的价值没有被高估。
2022年3月，龙湖数字化，迎来一个重要时间节点。
当月，公司很多人发现，龙湖数科的22年年度预算审批，迟迟批不下来。直到后来，他们等来了新的政策：
龙湖要求数科业务要开始对内「市场化」，龙湖所有航道（地产、商业、长租、物业）有需求就购买，大家按需付钱，不再强制分摊数科部门的成本。
这意味着，龙湖数字化靠内部买单输血，「无限续杯模式」变得难以持续。
数科市场化可谓龙湖一直以来的初心。内部认为，总有一天，数科要自己走路，摆脱输血模式。在地产大变局之际，这一时刻的到来，比许多人以为的要更早。
这里插一句，龙湖龙智造（代建）航道，比较特殊，它成立了自己的数科部，负责代建业务的数字化。
目前，集团数科团队基本不会去承接代建业务的数字化。但是，这两个部门，人员有过流动，还向同一个领导汇报——龙智造数科一把手和集团数科总经理都是李博。
之所以要单独成立龙智数科部，跟龙智造要把数科单独作为一个卖点有关。他们希望对外输出代建的数字化能力。
再说回集团数科。
对龙湖集团的数字化团队来说，内部市场化模式的调整，意味着收入端充满不确定性。
「陈序平更务实，他是算账的逻辑。可是，数字化不能算账，一算就都是成本。内部市场化开始变得像一道伪命题。」龙湖数字化的朋友说。
准确来说，王长虎治下的龙湖数科团队，从未理顺收入来源和内部造血的问题，它相对被动，更多是依附状态，这种先天有软肋的收入模式在很大程度上也超越了个人的意愿与能力。
无外部收入，只能对内依赖。在越来越逼仄的新形势下，技术出身的王长虎，注定很难在龙湖真正大展拳脚。
一位龙湖的朋友评价说，龙湖的数字化在房企行列里，已经领先，已经干到80分。如果不收缩，非要干到85分，对公司盈利并不一定有多大的帮助。但是，成本开支却一定会上一个新台阶。
未来：重点与意图
尽管在降温和收缩，2023年，在新管理层的要求下，龙湖数科设置了新的业务指标。
董小姐多方了解到，今年，龙湖数科的重心业务放在核心「驾驶舱」建设上，龙湖每个航道都在做自己的「驾驶舱」。
简单说，「驾驶舱」是从集团穿透到城市、项目的手机端BI看板，是一种集中呈现工具，相当于一张大屏，底层的数据分析是BI。
BI是指用现代数据仓库、线上分析处理、数据挖掘和数据展现，进行的数据分析。如果将驾驶舱视为IPhone，而BI相当于里面的IOS系统。
龙湖BI看板，数年前就有。今年的重点，是做项目「驾驶舱」：确保项目的各种指标，从财务指标、业务指标到客户、营销指标等，未来都要能看到项目级。
这么做的本质是，龙湖的项目在减少，集团急于穿透到项目，管的更精细。
董小姐了解到，2022年，龙湖数科重点主攻了地产航道的项目「驾驶舱」。据说，在地产航道项目「驾驶舱」上线初期，陈序平每天花较多时间去看，上面有现房签约比、长期存货等各种过程指标。
地产驾驶舱还设置了「烽火台」，一旦项目发生关键节点变化，对利润有冲击，就会产生一些提示。
「C1地产航道的驾驶舱，是陈序平对龙湖管理思路的直接落地，也成了他把控地产航道的入口。」有龙湖的朋友评价说。
2023年，轮到龙湖商业、冠寓航道，重点建设项目「驾驶舱」了。
内部要求是，商业航道要细到每一家商场，冠寓航道要下到每一个门店，做信息穿透，以确定单店是否盈利、同店同比等各种指标。
董小姐觉得，龙湖这么做，应该是为了提升经营性业务的利润，为未来商场和公寓的REITS放开做准备。到时候，精益化运营就是关键词。
但是，房地产公司做BI，最致命的问题是，「驾驶舱」调取和运用的数据能保真吗？
以地产开发为例。
龙湖做项目「驾驶舱」，视为管理抓手，去拉通数据。但是，想要360度看透每个项目，并不容易。
这跟房地产项目都是节点驱动型，以及利润不透明有关。
做一个房地产项目，从一开始，只有地价固定，其他成本都是动态。项目是节点驱动，每到一个开发节点，发生特定事项，就会影响项目成本，从而导致项目利润的变化，乃至折损。
因此，一个项目的真实利润率是多少，不到最后一刻，并不清楚。过程中，只是估算利润，还藏着太多空间。
这就导致，房地产BI有时候会有它的欺骗性。在「驾驶舱」，项目销售额、回款额、地价可能都是真的，但是成本数据却未必真实。
因此，BI能够解决的问题是拉通系统，打通一些数据，帮助管理层快速决策。但是，前提是数字要客观真实。
这也是一个不大不小的行业挑战。
下一季：剧情
过去八年，地产公司对数字化的态度在不断变迁，科技圈跨界房地产的人士，龙湖与万科都是很有吸引力的雇主品牌。
此刻，从字节系龙湖数字官王长虎的离职事件出发，董小姐想看看，地产数字化的故事，讲到了哪里？
董小姐认为，房企数字化，可以简单分为三个阶段：
第一阶段，2016年，开发商希望借助互联网公司的管控模式，用科技概念，提高公司估值，这可以认为是一种赶时髦。
第二阶段，2018、2019年，高周转时代，开发商处于规模扩张期，项目数量众多，总部面临管控瓶颈，做数字化，是希望提高管控效率，沉淀客户、数据资产，减少对人员的依赖。
其内核是，老板想追求效率与风险的平衡，要打造一个系统来管理公司，同时想给资本市场讲一个好故事。
第三阶段，从2021年开始，房地产回归本质，房企利润下行，雷声滚滚，很多公司中止、抛弃数字化。
现在，摆在更多房企面前的迫切问题是，拿地，以及怎么满足属地客户和改善客户。我们需要重新思考，地产数字化的价值到底是什么？
房地产终究不是数字化驱动型业务，它是否只是提升效率的工具呢？
从技术的角度看，地产数字化，并不会用到多少复杂的技术，只是一些简单的BI呈现，是低技术含量的活儿。
数字官来到房企，面对地产这种低频消费，他们主要做的是内部管理产品，而不是C端产品，拉通内部业务就能练就核心竞争力。
形势变了。那些跨界地产的互联网人，你们还好吗？是否正在迎来一场必然的告别？
尤其，当ChatGPT引发无数垂直、细分业务场景的联想之后。
据说，王长虎这次离职后，计划创业，方向就聚焦在自己的老本行：生成式AI的视觉多模态算法平台，他想去赋能视觉相关的各大垂直应用场景。
与此同时，有市场消息称，阿里VP贾扬清近日离职，计划创立一家新的AI公司；京东探索研究院院长陶大程，也计划离职，投身AI视觉技术领域。
一面是房企数字化的降温与前景不明，一面是ChatGPT引发的AI狂热，滋生多种创业想象。
一冷一热，足够反差。
欢迎来交流你们的故事，给董小姐一点新启发。
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董小姐微信号missdon0811
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