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“城市更新”字眼近年频频出现在地方政策、规划、新闻中，何谓“城市更新”？这一概念起源于规划学，解释纷繁复杂，以投资的视角我们并不关心。但从政策上，官方至今未有对城市更新概念全国统一的明确定义。简单可理解为对城市建成区城市空间形态和功能进行改善的建设活动。但定义的非标准化本身就是“城市更新”当前最重要的特征，原因在于这一概念与相关政策的出台整体是由下至上的过程，由各地市级政府首先提出并主导推行，中央对部分做法予以追认。因此各地推行时，往往从各自角度出发，往城市更新中加入不同意涵。回到当前时代大背景下，房地产需求不振，土地出让收入弱化主要冲击地方财政，各类地产稳销售政策隔靴搔痒效果寥寥。地方迫切需要一剂猛药，同时提升居民购房意愿与购房资金，简单直接提振需求。此时棚改这一老方法又回到视野，但新时代地方政府推行棚改面临诸多难点：1.“房住不炒”政策。2.稳杠杆政策下的资金来源。3. 继续棚改空间有限。因此地方需要一种概念，在棚改的基础上，进一步拓展征迁范围囊括更多需求，同时绕开地产与债务限制政策的条条框框，甚至能够不增加政府与国企的杠杆（至少名义上）。城市更新作为规划学的重要概念，最适合成为装下这种种诉求的载体，作为棚改的进阶版，成为财政刺激政策的新抓手。在城市更新的相同标题下，有各种各样迥异的开发模式，涉及城投与地产各类企业。本文对不同模式与案例进行梳理，作为对城市更新关注与思考的起点。但未来央地博弈、政企纠结，城市更新在利益各方的影响下会走向何方？一切都未有定论，一切才刚刚开始。目录
1. 概念及城市更新、旧改、棚改关系
1.1城市更新概念
1.2城市更新与棚改、旧改关系
2. 融资形式：钱从何处来？
2.1前期：城市更新基金
2.2中期：信贷资金
2.3后期：资产证券化
3. 业务模式：利从何处来？
3.1非协议受让类
3.2协议受让类
4. 小结