直播预告：周一晚上8点半，火箭哥为大家带来每日最新消息之外，给大家带来更多第2批新房消息：《预审会已过，第2批新房有哪些新变化？》买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
这个有点破、那个有点老，看了半天最后还是回去买新房了。今天，就让我们好好拆解一下上海的房子，用数据来告诉大家：能买到新房的你，可能已经是上海的前1%了。
截止目前，从全网我共搜集到上海3.1万个小区数据——截至去年年底，上海一共有约815万套房子，这个数字和外界披露的基本一致，因此可以利用这815万套房源数据，看看上海楼市的结构。根据上海2021年统计公报，上海全市常住人口为2489.43万人、约560万户家庭——也就是说，包括沪籍和非沪籍的常住人口中，平均一户人家拥有1.5套房子。当然，我相信这些房子在不同家庭的分布是截然不同的，有的家庭可能早些年买了好几套房子，有些无房家庭可能现在还在租房生活。至2021年末，上海城镇居民人均住房建筑面积37.4平方米——两口子住70平出头的一房或两房
三口之家住110多平的三房
根据上海统计年鉴，在这815万套房子里“公寓”占了93%，是上海的绝对主流。上海的不动产权证上，“公寓”是住宅的一种建筑类型，包括解放前西式风格的老公寓，解放后的多层老公房，以及90年代后兴建的老大楼、电梯住宅等。花园住宅主要有两类，一类是解放前的“老洋房”，另一类则是90年代后新建的别墅。联列住宅则很好理解，就是联排别墅，包括双拼别墅、多户联排等。这部分房子大家可以理解成这个样子的就行，肯定不在大家买房的考虑范围内：
根据815万套房子的数据，这些房子房龄最老的可以追溯至1900年代，但解放前的房子加起来占比不到1%，因此我们主要关注1950-2020年的住宅：可以看到，上海的存量住宅房龄主要分布于1980-2016年，尤其是90年代中后期到本世纪初的房子，是分布的高峰阶段——其实上海当下二手房的主流产品，就是1980-1998年的老公房，以及1998-2016年的电梯板楼。房龄在2016-2020年的，占比2.1%
房龄在2011-2015年的，占比15.4%
房龄在2006-2010年的，占比16.2%
如果说只能接受房龄五年内的，那么只有房龄排前2%的房子能满足你的需求，这显然就有点“何不食肉糜”的感觉。1.南北向板楼，而不是朝向各异塔楼
2.除别墅、联排外，得有电梯
也就是说，在上海的“公寓”里，除去没有花园车库电梯的老公房，除去老大楼，其余的都可以算是次新房，这种房子大概占全上海所有房子的四成左右。照你这么说，房龄二十年的也算次新房，这跟最近几年的房子有可比性吗？就拿隔壁杭州说事吧，杭州一共有2.3亿平米住宅、但其中0.8亿平米是在过去五年卖掉的。杭州五年内房龄的房子占35%，而上海只占2%，差别太大了。城市发展阶段不同，相比杭州，上海已经过了大拆大建、城市扩张的时期，房龄宽容度自然需要上升。比如汤臣怡园，在2001年就用上了石材外立面，维护保养得非常好，现在看历久弥新。而建于2012年的中海万锦城，真石漆外墙已经大面积脱落及漏水：这就是为什么，20年房龄的房子也可以在上海也能算次新房的一个原因。
关于2023年的选择，火箭哥为大家制作了2023年新房地图课件，其中包含了经过筛选整理的、大概率上市的准新房地图；感兴趣的同学可以长按下方微信免费领取：
房龄新的二手房如此稀缺，其实反向也在验证这样的一个观点：可以看到，从2010年至今，上海每年供应基本维持在8万套，对应815万套存量二手房，刚好相当于每年增长1%——作为全球最大的房地产市场，上海的二手房成交量才是庞大的，对于二手房来说，新房市场只是很小的一块：过去十几年，新房占整体市场的成交量从三分之一降到了四分之一:这也意味着，目前每成交3套二手房，才能成交1套一手房。而且如果我们拆分价格段，可以发现新房和二手房，两者根本不在一个维度竞争：比如总价在300万以内，二手房成交量是新房的十倍以上；300-500万、500-800万价位，二手房对于新房也是绝对的碾压；但到了800-1500万，以及1500万以上，新房的重要性就提上来了：相对于存量二手，新房不仅少，而且贵——
上海每年新房+二手成交大约36万套，按照2.6人/户，每年上海买房的也就94万人，占上海总人口的4%；只要真实看过二手房，就知道除了极少数豪宅外，都知道市场上品质好的二手房，可谓凤毛麟角产品都不是一个年代的，很少有能和新房谈品质的二手房；话虽如此，新房买房是有着积分门槛和摇号运气这2个门槛的：热门新房动辄200个月社保、并非所有人都有机会参与到竞争中来。
所以，我们给到大家的建议是尽量选择楼龄新的房子，占据整体市场的尽量塔尖的位置，保障未来置换的流动性。
只要买到5年内的，就是前2%——次新房其实相当少；而只要买到新房，就是前1%——新房比你想象中更稀缺。所以大家在买新房的时候，切记要放平心态、不要太“卷”：新房已经很少了，在积分和预算能力范围内选择一个自己喜欢的就好。积分不那么够，抢不到外滩玺、瑞虹十期的，也可以多看看安康苑、天汇世纪玺这些热度不高的项目，虽然有种种不足，但对比全上海八百多万套房子，实际依旧是非常稀缺的。积分就像上天给每个人最好的安排，购房者和楼盘都是一一对应的，机会错过了，就不再有——祝福每一位买到新房的幸运儿，也祝愿每一位都买到自己喜欢的房子。如果有个人买房的困惑：学区怎么选、新房怎么选、投资怎么选等问题，可以长按扫码下方对接咨询：