◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
“都说改天再约了，客户却坚持连夜打车来谈价。”
上周，调高挂价的房东王先生，还一度忐忑不安。没想到才过几天，就被中介和客户的热情，大大提振了信心。
是的，不管你愿不愿意承认，随着成交量的持续爆发，杭州二手房价已出现局部异动。
以流量王奥体为例，节后的御虹府已累计网签21套。三兄弟和澄品的主流户型，回归8万上下。
一些特别优质的房源，像壹号院的高楼层267㎡、奥邸国际5号楼的高区西边套、天璞洋房边套底跃等，更是纷纷再次冲击去年的价格高度。
都说这是以价换量行情，那么这些高单价二手房，到底是谁在大量接盘？
省内购房者是中小户型主力买家
作为城市新封面，也是进入杭州主城的首站，极具现代化气息的奥体，一直深受省内购房者的青睐。
尤其是有子女在杭读书或工作的，只要够得着，大多首选这里。
时隔11年的杭州烟花大会一举办，更增加了奥体在省内有钱人心中的光环。据中介小哥介绍，因此慕名来看房的不在少数。
在他们看来，买在奥体，兼具了尊崇感、资产保值和自住等功能（还有学区属性）。
通常来说，预算不高的选御虹府较多，因为总价较低。接着创世纪89㎡会成为一部分人的选择，毕竟三房两卫也够起步的年轻人用了。
开年就有温台购房者，趁年初价格调整，给女儿提前买了套，以作为婚前财产。
再往上，就是三兄弟和澄品的120-150㎡户型了。
比如最近创世纪卖掉的一套139㎡横厅四房三卫户型，就是一个温州人拿下的。
90后，在广州做生意，户口很早就落在杭州，摇过嘉品、君品等红盘。年后眼看行情有变，为了让孩子（读小学）和老婆早点安定下来，果断出手。
除了传统的温台金，还有周边的绍兴、上虞等，甚至不乏上海人的身影。
比如有个95年的绍兴人，卖了一套老家的房子，选了一套奥体小户型，以作为落脚杭州的本营。
还有一位上海人专门打的到杭州，想下定一套相中的澄品149㎡，结果房东临时涨价，搞得一时接受不了，悻悻而归。
萧滨、申花、城东新城等置换客
杭州各板块的置换改善，也是不容忽视的一股需求。
相比省内购房者青睐中小户型，本地改善这类群体，基本起步就是130-140㎡。
比如年后有一个客户，是去年卖了萧山南卧的房子置换过来的，选了一套三兄弟的139㎡户型。还有近期成交的1套嘉品中低楼层156㎡，也是来自萧山的改善客。
除了萧山，滨江区的改善需求也不少。
像区政府的东方郡、寰宇天下，一桥南的国信嘉园、银杏汇等，都是奥体的买家来源。按中介的说法，还有来自城东新城、申花一带的改善客。
正因如此，这也造成了一个特别现象：奥体置换改善类成交房源，不少是外区门店的带看客户下单，板块内门店促成签约的反而不太多。
以最近密集签约的壹号院为例，小区楼下的中介门店，往往只能分一小杯羹（房源挂牌、信息维护等）。
另外，奥体板块内也存在改善需求。
“今年一些出掉小户型的房东，不少就打算同板块内，再购买一套大户型。”中介说。
企业高管、年轻新贵最爱大户型
论实力，这类买家才是奥体二手房的金字塔。
典型特征是：收入高预算足，对地段、面积、楼层、景观都有很高追求，还喜欢一次性付款。
而在奥体，能满足大户型全功能和江景需求的，主要是壹号院和奥邸国际。所以，这两个小区经常会曝出一些高出一大截的单价。
从人群上看，大致可分为两类。
一是企业高管，如金融、互联网、科技等行业的高收入人群。壹号院的中介小哥表示，近期就接待了一个海康威视高管，目标182㎡户型。
还有一类是年轻新贵，从事电商行业，有直播需求的一些网红，特别喜欢壹号院这样的网红豪宅。
“上周有一个做淘宝服装的年轻人，才97年，也来买壹号院了。”
当然，传统的四季青老板、包括小区内部“一期换到二期”的业主，也一定程度助推了壹号院的火爆成交。
自住+保值为主，短炒客几乎没有
奥体这波反弹，让不少人想到了2021年上半年。
当时的奥体（以创世纪为例），在火热行情的带动下，二手房价迅速从6-7万，跳涨到8-9万。此后随着市场调整，不少人被套在了山顶。
这次最大的区别在于，投资客的占比明显下降——两年前短炒客遍地，甚至还出现了大量的炒家互接现象。
但今年从本质上来讲，还是以自住为主的“需求”，推动了奥体行情。
“基本是自住+资产保值两种用途，纯投资的很少，短炒投机客几乎不存在。”中介小哥总结道。
一来虽经过2年调整，但奥体核心二手房价仍维持在6-8万，门槛不低短期风险不小；二来奥体天然的地标光环，的确吸引了许多自住改善拥趸。
不过需要警惕的是，其中一两个特别网红的小区，长期有“庄”存在，一些成交截图依然真假难辨，不要轻信。
如果一冲动，明显高于均价一大截去接下“稀缺房源”，或许就是下一轮站岗。
归根结底还是那句话，只要杭州限价还在，只要杭州城区还在源源不断推新地，大部分的“稀缺”今后都难免被“稀释”。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 绿城·雲溪里 | 36000 | 板块：瓶窑 房源：60套 户型：255-354㎡ 登记方式：首套验资235万，其他313万 登记日期：2.28-3.2 |
| 杭州国际金融中心 | 69800 | 板块：江河汇 房源：64套 户型：202㎡ 登记方式：首套420万，其他560万 登记日期：2.28-3.2 |
| 地铁越秀·星缦云渚 | 29090 | 板块：勾庄 房源：100套 户型：97-128㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他65万 登记日期：2.28-3.2 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
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