21世纪经济报道记者张敏 北京报道 

11月27日，标普信评发布题为《筑底与新平衡：2024年房地产开发行业信用趋势展望》的报告（以下简称《报告》）。《报告》认为，2024年仍是房地产销售的筑底之年，但市场也不会再度大幅下跌，预计全年商品房销售额同比下降5%左右。 

《报告》指出，从长期趋势来看，中国房地产市场已由“住房紧张、供不应求”过渡到住房供需趋于平衡的新阶段。新的供求平衡点由两个因素共同驱动，一是解决全国住房矛盾的顶层设计，二是需求端的现实情况。从顶层设计角度来说，政策端将着力于推动保障房和商品房各司其职，保障房将分散一部分商品房的刚性需求。从需求端分析，商品房的需求将取决于地区人口增长情况、经济发展水平和人均收入水平，城市之间的结构性分化将加剧。 

从短期趋势来看，标普信评预计，2024年全国新建商品房销售额将降至11.5万亿元左右，降幅约为5%。销售额的压力主要来自于三个方面：其一，高能级城市的销售增长或难以完全对冲低能级城市的销售下降，并不是所有二线城市的需求都较强；其二，居民购房信心和能力的恢复需要更长的时间；其三，行业进入供需新格局后，中长期需求自然回落，特别是作为主力购房人群的“92后”人口数量明显回落。 

但《报告》同时指出，市场也不会再度大幅下跌。现阶段政策支撑明显，高能级城市新增需求仍然存在，一二线热点城市的人均住房面积仍有增长空间。超特大城市积极稳步推进城中村改造也有助于释放改善性需求，短期内或将对销售起到托底效果。 

《报告》还预计，2024年房地产新开工面积的下滑将收窄，保交楼仍为支撑力。房企拿地金额仍将下行，核心原因是销售复苏动能较弱，房地产开发到位资金未见明显改善，房企整体投资信心仍在低位。

标普信评还指出，2024年房地产开发行业将呈现四大变化趋势。一、国有房企已成为行业主导者；二、土储质量为王，复苏动能分化；三、民营房企主题还是“活下去”，市场能否重拾对民营房企的信心最终取决于行业销售能否企稳；四、“幸存”房企的杠杆比率短期内仍有小幅上升的压力，长期来看行业整体的财务表现将更趋健康。该机构表示，近期金融政策的发力，有可能帮助那些处于“生死存亡”边缘的民营房企缓解再融资压力。 

（作者：张敏 编辑：张伟贤）