编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

前不久，自如因为一条管理规定，禁止40岁以上的租客合租而被“骂上”热搜。网友的观点集中在，自如这是彻底的年龄歧视，欺负中年人。与此同时，也有40岁以上网友表示，被自如“嫌弃”无所谓，称自己作为租客，其实更嫌弃自如。

原因很简单，年轻的时候选择到自如合租，是“贪便宜”，而人到中年，嫌弃年轻人闹腾，即使再缺钱，也不想“惹麻烦”。中年租客与自如的相互嫌弃，以及网友对自如的调侃，也将自如的尴尬暴露在大庭广众之下。

尽管也有网友为自如辩解，称自如这么做是为了便于管理，商业公司有选择自己客户的权利。但是自如在大庭广众之下搞年龄歧视，终究还是影响其口碑与消费体验。尤其是自如近年多次被传IPO上市，却并无下文，更是让外界对自如这些争议不断的管理规范出台的初衷，猜测颇多。

据了解，自如一直深耕长租公寓，其于2011年10月脱胎于链家内部，2016年6月开始脱离链家独立发展，至今已经走过12年。只不过，外界关于长租公寓的商业模式、盈利能力的质疑，从未停止，此番再传上市，是否意味着自如已经打破了长租公寓难于盈利的魔咒呢？答案恐怕没有那么简单。

裁员涨租，自如风波不断

关于自如的是是非非，疫情时期显得尤为突出。其一就是裁员。例如，去年6月开始，自如被曝大规模裁员，裁员比例约为20%，涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。

尽管彼时自如向媒体回应称，消息不实。但是据其内部员工透露，受非一线城市业务拖累，自如目前出租率不及九成，在疫情尚未过去之时，长租公寓行业本来就盈利困难，彼时的经营压力可想而知。因此，业内人士认为，自如裁员的消息虽然未必100%准确，但是也并非空穴来风。

其二，自如还因为逆势涨房租而遭到质疑。这些质疑之声，来自房客对疫情期间其房租暴涨、收取服务费等的吐槽。彼时，京沪多地均有自如的租客反映称，他们近期收到了房租上涨通知，涨幅在几十元到上百元不等，甚至有的租金涨幅超过20%。自如也因此频上热搜，被陷舆论漩涡。

值得一提的是，在2020年疫情暴发初期，就有一些自如租客在社交媒体及投诉平台中发布信息，称自如在疫情期间大幅涨租，租金实际涨幅远超此前承诺的范围，疫情暴发期被催促回北京换房搬家。此外，自如还被质疑一边给租客涨价，一边给房东压价，两头通吃。

无论是裁员还是涨租风波，都足以看出自如的困境。实际上，这种困境并非没有征兆。

无论自如涨租的消息是否属实，但是长租公寓行业走向规范化管理、监管趋严将是大势所趋。例如，据今年5月底北京市人大常委会官网信息显示，《北京市住房租赁条例》已在近日通过审议并正式公布，将从今年9月1日起正式实施。届时，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨，也将受到监管部门的干预。这也意味着，自如等长租公寓平台野蛮生长的红利期宣告结束。

长租公寓大洗牌，自如恐难独善其身

尽管此前有链家系的平台、资源做后盾，自如快速崛起，并在北京、上海等不少大城市，自如成为很多年轻白领尤其是毕业生租房的首选。但是过去几年，自如也经历了行业的阵痛期。

尤其是2020年，多家长租公寓因为资金链断裂相继“暴雷”，尤其是蛋壳公寓最为典型。彼时，在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后，蛋壳公寓相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息，并在近日因租客、房东等大规模维权。最终，蛋壳公寓从纽交所摘牌。

无独有偶，2019年11月，长租公寓海外上市第一股的青客公寓，也于2022年初，传出上海市第三中级人民法院裁定受理青客公寓破产清算一案。

业内人士认为，长租公寓行业经历的“大洗牌”，甚至加速暴雷，主要是因政策监管加强、产业不规范、企业的高杠杆、产品一般性以及资本不理性等，而青客、蛋壳也便成了市场激荡的牺牲品。

在行业的普遍困境之下，融资续命成了长租公寓企业的必然选择，而冲击二级资本市场，也是其最终出路。不过，多次被传上市却没有下文的自如，其融资状况恐怕也不容乐观。

据了解，早年的自如，也是资本的宠儿。甚至华平投资、红杉资本中国基金、腾讯等明星机构也是为自如注资的重要参与者。据可查证资料，自如的最近一轮融资，发生在2020年3月，软银愿景基金投资了10亿美元。此后，自如再无披露新的融资进展。

自如再无融资进展，足以说明，在各大长租平台相继暴雷后，一级资本市场也变得十分谨慎。而在这个高杠杆的赛道，缺乏资本的助力，自如未来的发展风险也不言而喻。

尽管目前自如在蛋壳等平台的前车之鉴下，放慢了扩张的步伐，甚至试图通过涨价等方式来排除危机，但是随着行业监管趋严，自如恐怕还需更多的手段去实现自救，方能迎来转机。

长租公寓模式存疑，上市难成自如解药

2019年底，自如曾传出将于2020年赴美上市的消息，消息称，“自如正考虑在2020年美国上市，可能会筹集5亿至10亿美元”。不过，彼时自如创始人、CEO熊林公开回应称“暂不急于启动IPO”。

时隔3年后，自如也于2023年5月及8月数次传出上市消息。早在今年3月初，自如也曾传出赴港上市传言，称其计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向港交所提交招股说明书，并最快在今年上市。

半年过后的8月初，有市场消息称，长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股书。对此，自如方面回应：“不予置评，一切信息请以公司官方信息为准。”不过，如今2023年第三季度已接近尾声，自如上市的进展尚未可知，因此其能否如愿上市，还是一个未知数。自如上市暂无下文，或许可以折射出长租公寓平台此时谋求上市，恐怕并非坦途。

毕竟，在几乎同一时间谋求上市的，还有魔方公寓、我爱我家旗下的相寓公寓，也在冲击二级资本市场方面蠢蠢欲动。不过无一例外，都在经历一波三折，形势并不明朗。 

与自如代表分散式公寓所不同的是，魔方公寓代表的是集中式公寓品牌，据魔方公寓招股书显示，目前魔方公寓在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，截至2022年12月31日，有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。而且，2020-2022年，魔方公寓业务营收呈现稳健发展态势，营收分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。这也意味着，魔方公寓的规模与实力，不逊于自如。

不过，受市场因素影响，魔方公寓过去几年的净利润同样不容乐观。除了2021年因收购事项录得3.02亿元净利外，2020年和2022年均录得亏损，亏损额分别为2.3亿元和2.47亿元。

同样，在房地产交易市场没有多少存在感的我爱我家旗下的“相寓”，也于今年5月传出独立分拆上市的消息。

只不过，在相寓上市只差一步之遥时，却遭58集团大幅减持，值得注意的是，58集团本次减持虽然最多将套现2.28亿元，但58集团亏损幅度达50.42%，直接亏损一半，被业内称为“吐血”减持，足以说明58集团可能是因为自身的资本运作收效胜微，而被逼无奈撤资。

更值得一提的是，据我爱我家发布的2022年年度报告显示，在我爱我家的四大业务板块中，相寓属于资产管理业务，且已经跃居我爱我家营收首位，在总营收的比重近半。但是相寓过去一年成本高达59.85亿元，毛利率为-5.99%，转身成为我爱我家四大业务板块里，唯一亏损的板块。

由此可见，在行业普遍亏损的形势下，自如想要成功上市，并非易事。退一步来看，两家赴美纳斯达克上市的青客公寓和蛋壳公寓都尴尬收场，自如即使成功上市，就能解决其资金之困，盈利模式之困吗？答案不言自明，在并不算个案的前车之鉴下，自如上市，恐怕并非解药。

结语

作为背靠链家、贝壳的长租公寓运营商，自如的平台实力、资本实力显然不是最差的。只不过，在行业监管越来越严格、发展越来越规范之时，自如发展的黄金期恐怕已经过去。

而随着亏损压力的增加，自如也不得不通过裁员涨租、融资上市等来缓解经营之困。然而，缓解不等于终结，摆在其长租公寓运营模式下的盈利难、杠杆高的现实难题依然存在，这也意味着，自如的经营风险，不会因为其成功上市就能够根除。

对此，业内的共识是，在科技驱动居住和服务时，能真实为产业带来变革或变化的领域，才是未来自如团队需要努力的方向。而只是简单做交易撮合平台，还有二房东捣鬼的模式，恐怕难以持续。而且，事实证明，这些问题，恐怕并非有了资本、能够成功上市就一劳永逸的。

总而言之，在盈利难题尚未解决前，自如的焦虑就会挥之不去，而自如未来要走的路，也必然还有很长很长。