大湾区的考察仍在继续，昨天下午，在佛山看完后，到了广州。这是万科在荔湾做的一个旧改项目，起步也得55000了。但是在春节之后的海南云南珠三角将近9个城市的考察中，我们见到的最多的人群，见到的最多的购房者，却是在价格最高的广州。难道是因为这个项目是网红盘的原因吗？我心里很怀疑。在离开万科后，我们又去了万科不远的广钢新城南，看了一个保利的项目，这个盘价格更贵，均价到了65000，结果依然人满为患。晚上七点半了，依然有很多人在看沙盘，算价格，看样板房。
我们换了地方，去了黄埔科学城，然后发现，客户依然很多，而接待我们的小姐姐说，我们其实去的有些晚了，再早些人更多，算价格都没地方坐。后来去看样板间的时候，发现连看样板间都得排队看，客厅里、房间里都挤满了买房的人。这些景象，在某一瞬间会让人觉得很恍惚，感觉不是在2023年的春天，不是在刚刚经历了房地产历史上最严重的一整年危机之后。甚至就连售楼部空了一年的南沙横沥岛，看房的人都开始源源不断起来。巧合的是，就在写这篇稿子的时候，手机忽然收到了一条弹窗，说的是北京二手房成交量大增。2月1日到23日，北京二手房成交环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。我虽然没有去北京实地调研，但数据是有的，也不止一家媒体这样报道了。虽然同为一线城市，但北京因为新房供应的严重稀缺，更多的是存量房市场；而广州，因为地域广大，新房供应相对较多，更像是新房市场的代表城市。它们一个象征着核心城市二手房市场；一个象征着核心城市的新房市场。至少此刻，除了政策严厉抑制的深圳，一线城市已经全面回暖。其实，并不只是一线城市，很多强二线和资源禀赋很强的二三线城市，都已经从寒冬里走了出来。珠海十字门的华发，一个月卖了220多套房子，而在之前，这个数据是月成交20。如果将中国楼市细分为长三角、珠三角和强二线，三大板块；这里基本上能代表中国楼市至少1/3的市场吧。从广州来说，这几年网红片区，南沙明珠湾，在2022年下半年，整个降价幅度在4000-5000。以上版块和2022年中，我们调研的数据来看，几乎所有版块，除了个别项目维持价格平衡，基本都在降价。甚至一直到现在，都还没有涨回去。东莞，因为2020年到2021年整体涨了将近30%，个别版块甚至涨幅超过了50%，所以在2022年也迎来了大幅度的回调，目前也没有回调上去。珠海，十字门和航空新城，这是这几年的网红版块，但也都是几千的价格下调。也就是说，整个粤港澳大湾区，从一线的深圳广州，到强二线的东莞佛山，再到资源禀赋深厚的珠海，在过去一年中，无一幸免，除了个别核心板块和核心项目之外，无一不是大幅度降价。现在一个很明显的现象是，开发商还没有从2022年的恐惧中恢复过来。2022年一整年此起彼伏的疫情，让几乎每个城市的楼市都陷入了停滞，大家都只能熬着。而现在忽然有人开始买房了，开发商想的是赶紧趁着这波机会出货，谁知道将来会怎么样呢？2月初在海南万宁调研，在和营销负责人聊的时候，他发现这一波行情有一个奇怪的点，就是客户对价格特别敏感。和几年前只追求海景和高楼层，对价格甚至问都不问的人群截然不同，而是只求便宜。所以他们采取了非常迅速的应对，就是推出了源源不断的特价房。所有的项目也都在抢这波客群，能多卖一套就多卖一套。所以，目前虽然成交量看着上升了，但其实价格还是去年疫情期间的价格。一些敏锐的买房人，正在趁着这波机会，迅速的入场拿货，用疫情时的价格，买下大折扣的楼盘。除了海南和西双版纳是在1月份春节前后，随着客群大量涌入，迅速恢复的之外。剩余的大陆城市的行情，基本都是从2月份开始的，深圳、天津、北京、广州都是如此。但是，如果这种乌央乌央的人群继续涌进售楼部，最多不过到三月底，甚至不到三月底，开发商一定会反应过来。价格也一定会迅速调整。就在我们去西双版纳调研的时候，一个文旅盘价格在三个月的时间内调了三次，年前卖7000，过年期间卖8500，年后卖11000。因为开发商过年的一个月别墅加洋房一共卖了300套房子，完成了2023年全年85%的销售任务，客群还在远远不断的上来，这个时候，就开始快速调价。而这一特征，大概率将会是所有行情好的城市的普遍规律。这也是，我一直强调的，有自住需求的客户，一定要抓住这一波机会，抓住这一波短暂的价格红利期。严格的限购限贷之下，广州这一波行情，也是本地人的刚需和刚改需求。西双版纳这一波大量成交，一个核心的原因是总价只要50万，就能买一套过冬的两房。还有海南，这一波对价格推出敏感的客户，也基本是刚需的度假客户。郑州的刚需客户，将一个11800起的楼盘，一路买到了13000，还要绑定车位。所以，这一波考察，在大湾区，我们推荐了东莞和珠海。而推荐珠海的原因，是因为这里是三亚之外，中国难得的宜居城市。这甚至已经成为共识，就像之前在海南的调研稿子里，留言却一水的在问珠海。
这次大湾区考察，我又重新将珠海走了一遍，从金湾到横琴到十字门到情侣路到唐家半岛再到北围，看了一遍之后，我越来越确定，珠海是国内最宜长居的城市。
论冬天的气候和温度，可能比不过三亚，但是论宜居、论生活，论烟火气，珠海要远胜过三亚。就像之前写过的那样，在海南待的时间越长，就越不喜欢三亚，而越喜欢五指山。海看多了会厌，但五指山一年四季的繁花和丘陵高山森林，却才是生活足够丰富的底色。
在我看来，所有的海景，就算是再漂亮，但是它们不可能成为基础性的需求。
就像情侣节你会收到玫瑰，所以玫瑰本身是一种生活的仪式感；但却不可能是生活本身。
海也是一种生活的仪式感，但却不能成为生活本身。并且海南的每个海湾，除了沙滩，基本都是光秃秃的，很少有茂密的树林，也很少有河流和村庄。
论生活的浓度，文昌的东郊椰林，会远胜过三亚湾的嘈杂沙滩和人满为患。
从养老或者长居的角度来看，海和沙滩并不能构成一个完整的居住生态。自然而然，沿着海边建设的住宅，也不可能会有生态。不管是澳门，还是香港，都会让珠海的生活氛围更加国际化和现代化。此前很多年，珠海只围绕新老香洲开发，城市早已饱和，之后再无进展。
这让珠海错过了2009年之后最大的一波中国城市化进程，在举国如火如荼的城市化中，珠海完全缺失。
但这也让珠海保持住了后发优势，在别的城市城市化已经进入尾声的时候，珠海刚刚开始。
2018年后，珠海开始迅猛发展。金湾的航空新城，2013开始启动，到今年已经完整10年，才勉强开发完毕。
而2018才开始拍地的唐家高新区科创海岸北围，到今年才第五年，就已经饱和了。之前23年，珠海只有一条跨江大桥珠海大桥连通东西；而在2017年，三条全新的跨江大桥全部上马。而城市化对于珠海的意义，并不在于房价能涨多少，而是城市环境的更加宜居化。更崭新的街道、更崭新的公园，更崭新的情侣路，正在随着城市化快速开展，在珠海迅速蔓延。最后想说的是，这次调研，有一个非常强烈的感受。直接说的话，其实就三个字：当所有人从未见识过、从未体验过的疫情，彻底的改变了人们的生死观。在整个调研的过程中，这样的报复性花钱和报复性消费，随处可见。而阴差阳错的是，开发商着急走量的低价策略，反而成就了他们，至少在这一波行情中，他们抄在的是底部。珠海也是如此，十字门的一个项目，价格降了3000，一个月的销售突破了220套了，这是去年月销量的10倍。珠海金湾航空新城普遍降了4000，在一个售楼部里，十分钟不到，敲了两次锣，砸了两次彩蛋。这让我很吃惊，原来是一个穿红衣服的女人，一次性买了两套。另一个售楼部里，则夸张到直接优惠了17个点，也就是八三折卖房。这一切因为，开发商大折扣的价格，加上全国最低利率3.7，加上不限购，加上20首付，珠海正在成为粤港澳大湾区购房成本最低的核心城市。如果你对珠海感兴趣，想来玩，想来考察，一定要加下方的二维码，有重大惊喜！还有关于大湾区其他城市的考察结果，也可加微信，第一时间获取！